ROMAN GRZYB
Niektórzy deweloperzy już tej jesieni rozpoczynają nowe inwestycje, a większość planuje rozpoczęcie prac wiosną. Czyżby było już po kryzysie?
PIOTR HIRNY*
W tej chwili mamy wyprzedane prawie wszystkie małe mieszkania. Zostały nam do sprzedaży mieszkania mniej chodliwe, czyli większe. Dlatego trzeba rozpocząć nowe inwestycje, ale jest też zdecydowanie za wcześnie mówić, że jest już po kryzysie. Dziura w budżecie państwa jest coraz większa, zadłużenie państwa będzie rosło i coraz więcej pieniądza z rynku będą wysysały rządowe papiery skarbowe. Trudno się więc spodziewać radykalnej zmiany polityki kredytowej banków. Jednak rynek, deweloperzy i wykonawcy dostosowali się do obecnej sytuacji. Robotnicy, którzy poprzednio pojechali do pracy na budowach w Irlandii i Wielkiej Brytanii, teraz wracają. Wykonawcy mają wolne moce przerobowe i godzą się na niższe stawki. Spadły też ceny materiałów budowlanych, a ceny gruntów także powoli się obniżają. W tej sytuacji nasze inwestycje zaczynają się finansowo dopinać, nawet na niższych poziomach cen. Dlatego deweloperzy mogą myśleć o nowych inwestycjach.
Reklama
A pieniądze na te inwestycje? Do niedawna banki jak ognia unikały finansowania deweloperów.
Nie będę ukrywał, że współpraca z innymi bankami nadal jest ciężka. Banki nadal nam mówią, że nie są zainteresowane finansowaniem deweloperów. To jest też dowód na to, że kryzys całkiem się nie skończył.
Wspominał pan o cenach ziemi. Wiele osób uważa, że ziemia, która jest w bankach ziemi posiadanych przez deweloperów, to tykająca bomba zegarowa. Kupiona na kredyt, często na szczycie, gdy była bardzo droga, i dzisiaj bardzo drogich mieszkań wybudowanych na takich gruntach nikt nie kupi.
To prawda. Na szczęście my nie mamy tego problemu, bo nie kupowaliśmy ziemi na zapas. Właśnie teraz dokonujemy zakupów działek deweloperskich. Sprzedawcy bardzo niechętnie godzą się na obniżenie cen i te spadają bardzo wolno. Z drugiej strony banki nie są zainteresowane finansowaniem zakupu gruntów. Musimy to robić z własnych środków. Rzeczywiście jednak większe problemy mają ci deweloperzy, którzy kupili grunty w szczycie koniunktury. Nie ulega wątpliwości, że takie ceny przez wiele lat nie zostaną osiągnięte. Jeśli chodzi o giełdowe spółki deweloperskie, to myślę, że prędzej czy później rynek zdyskontuje to, że firma przepłaciła za działki budowlane.
>>> CZYTAJ TEŻ: Chcesz kupić mieszkanie? Spiesz się, za rok będzie drożej



Niektórych nadal szokują jednak marże deweloperskie. Wspomniane spółki giełdowe muszą je publikować. Wysoka marża cieszy akcjonariuszy, ale osoby kupujące mieszkania już mniej. W kryzysie, przy wszystkich narzekaniach deweloperów, marża przekracza często 30 proc. Co to za kryzys, gdy jest tak wysoka marża?
Taki poziom marż to jest poziom historyczny. Dotyczy to inwestycji rozpoczętych i realizowanych rok, dwa lata temu i teraz zakończonych. Hirny BD też teraz kończy inwestycje, więc wszystkie wyniki mam historyczne i też mamy podobny poziom marż. Przyznam, że te marże są wysokie, ale sądzę, że konkurencja spowoduje, że będą się one obniżać. Z naszego punktu widzenia nie jest jednak ważne, jaką marżę uzyskujemy na przychodach, ale jaki ma się zysk w stosunku do włożonego kapitału. Mogę sobie wyobrazić, że na czymś się zarabia 50 czy 80 proc., ale aby uzyskać taki wynik, trzeba było włożyć bardzo dużo kapitału. Liczy się zysk w stosunku do włożonego kapitału, a nie ile zysku jest procentowo w przychodach. Jeśli weźmiemy to pod uwagę, to okaże się, że rentowność deweloperów nie jest wcale wyższa od obowiązującej w innych branżach.
>>> CZYTAJ TEŻ: Wciąż tanieją atrakcyjne mieszkania na wybrzeżu Hiszpanii
Deweloperów najczęściej porównuje się z firmami budowlanymi, z wykonawcami. Firmy budowlane mówią, że balansują na granicy opłacalności lub maksymalnie zarabiają na kontraktach 5 proc.
Firma budowlana nie potrzebuje dużo kapitału. Bardzo często używany sprzęt jest dzierżawiony lub leasingowany. Tak naprawdę bez zaangażowania dużych kapitałów firma może robić duży obrót, a zysk w stosunku do zaangażowanych kapitałów może być bardzo duży. Deweloper musi na starcie zainwestować bardzo dużo pieniędzy np. w grunt – przeciętnie to 20 proc. wartości całej inwestycji. Potem trzeba finansować budowę do czasu, gdy bank udzieli finansowania, czyli kolejne 20 proc. wartości inwestycji. Jeśli jest koniunktura i ludzie kupują mieszkania na etapie dziury w ziemi, to sytuacja wygląda zupełnie inaczej, bo wpłaty od klientów finansują całą inwestycję. Nie wiem jednak, kiedy taka sytuacja wróci. Dzisiaj szacuję, że deweloper musi przez 1/3 czasu budowy finansować ją z własnych pieniędzy.



Wykonawcy są dużo tańsi?
Od 10 do nawet 20 proc. w porównaniu ze stawkami, które obowiązywały przed kryzysem. Zmiana polega jednak także na czym innym. Nie tylko możemy płacić mniej, ale przede wszystkim tych wykonawców nie brakuje i dlatego stosunkowo szybko można rozpoczynać nowe inwestycje.
W czasie najgorszego kryzysu wielu deweloperów mówiło, że będzie wynajmować wybudowane mieszkania. Skończyło się tylko na zapowiedziach.
Trzeba mieć świadomość, że mieszkanie oddawane przez dewelopera wymaga jeszcze wykończenia. Trzeba w nie jeszcze sporo zainwestować – nawet 10 proc. pierwotnej wartości mieszkania. Pamiętajmy też, że kredyt na budowę budynków to zwykle kredyt tylko na kilka lat i taki kredyt trzeba spłacić. Jeśli deweloper decyduje się wynajmować mieszkania, to będzie to mógł robić przez rok, dwa lata, bo później i tak musi mieszkanie sprzedać, by spłacić kredyt. Wynajmując, deweloper zamraża własne pieniądze i nie ma środków na nowe inwestycje. Nasze banki nie są zainteresowane finansowaniem najmu deweloperskiego. Są też inne problemy. Na pewno ponad 50 proc. polskiego rynku najmu to czarny rynek. Deweloper musi płacić podatek. Dodatkowo prawo w Polsce chroni osoby niepłacące czynszów. Właśnie dlatego wielu deweloperów w ostateczności doszło do wniosku, że lepiej nie wynajmować mieszkań, że lepiej przeczekać i spróbować powoli sprzedawać posiadane mieszkania.
* Piotr Hirny
prezes Zarządu Hirny BD. W 1994 roku uzyskał jako jedna z pierwszych osób w Polsce licencję doradcy inwestycyjnego (licencja nr 007). Pracował dla Creditanstalt Securities oraz Creditanstalt Investment Management (później CA IB IM) oraz BRE Asset Management