Nie jest to szczęśliwy czas dla rynku budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Niektórzy deweloperzy alarmują, że zbieg trzech niekorzystnych dla nich okoliczności może spowodować wstrzymanie prac, a nawet upadłości wśród firm. Ciekawe, że środowisko deweloperskie nie przemawia w tej sprawie jednym głosem – obok wizji niemal kasandrycznych pojawiają się głosy, że dobrze przygotowane firmy poradzą sobie, choć zapewne nie unikną problemów.
Nowe prawo
Najwięcej obaw budzi tzw. ustawa deweloperska, która ma wejść w życie 29 kwietnia 2012 r. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 13777) została uchwalona 16 września 2011 r. i natychmiast oprotestowana. Ustawodawca podjął próbę dostosowania rynku do klientów, choć wydaje się, że była to próba dość spóźniona i raczej w reakcji na praktyki z lat już minionych, kiedy wielu pseudodeweloperów – firm powstających na użytek jednej inwestycji, nie zawsze uczciwych – sprzedawało dziury w ziemi, nigdy nie kończąc budowy. Czas ciągłych doniesień o takich praktykach szczęśliwie minął, co nie znaczy, że klienci zawsze są zadowoleni.
Reklama
Ustawa nakłada na deweloperów nowe obowiązki, zarówno formalno-prawne, jak i finansowe. Wszystko dla ochrony kupującego w razie niewywiązania się przez firmę z umowy lub wręcz jej bankructwa. Te nowe obowiązki sprowadzają się do trzech obszarów:
● założenia dla inwestycji rachunku powierniczego,
● wydawania prospektu informacyjnego inwestycji,
● podpisywania umów w formie aktu notarialnego.
Prawa klienta do pełnej informacji o inwestycji – a także o wszystkich szczegółach dotyczących otoczenia budynku, w którym chce kupić mieszkanie – nikt nie neguje. Prospekt ma zawierać m.in. opis stanu prawnego nieruchomości, powierzchni i standardu mieszkania, ale także informacje o planowanych w promieniu 1 km zmianach, np. przewidzianej budowie dróg, obiektów użyteczności publicznej i niechcianych przez nikogo sąsiadów, np. zakładów utylizacji odpadów komunalnych.
Podpisywanie umów (także wstępnych) w formie aktu notarialnego sprzyja jasności stosunków prawnych. Zdecydowanie ogranicza możliwość wycofania się z umowy przez obie strony, choć w założeniu ochrony klienta w tym przypadku tkwi myśl, by uniknąć odstępowania od umowy przez sprzedającego, który znalazł nabywcę gotowego zapłacić więcej. Wyrównanie pozycji klienta i dewelopera nie powinno budzić kontrowersji. Natomiast klient jest chroniony lepiej niż dotychczas, bo może się wycofać z umowy (nawet potwierdzonej notarialnie) w przypadku znalezienia jakiejkolwiek niezgodności stanu faktycznego z ofertą zawartą w prospekcie informacyjnym.
>>> Czytaj też: „Rodzina na swoim” przeprowadza się do domów
Najważniejszym punktem zapalnym jest obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego dla każdej inwestycji, której sprzedaż rozpocznie się po 29 kwietnia. Wprawdzie wskazuje się na możliwość obejścia tego przepisu (wcześniejsze ogłoszenie sprzedaży), ale zasada jest jasna i za chwilę nawet przy stosowaniu takiego wybiegu zacznie obowiązywać następne budowy.
Prowadzenie rachunku powierniczego odcina możliwość finansowania prac z pieniędzy wpłacanych przez klientów, jak to się często działo. Środki z rachunku będą wypłacane w miarę postępu prac. Deweloper będzie więc musiał zapewnić sobie finansowanie inwestycji z innych źródeł, a – jak twierdzą przedstawiciele branży – banki podchodzą do niej jak do gałęzi ryzykownej, mimo że wyniki są całkiem dobre i rzeczywiste ryzyko nie jest wielkie.
Zwracają też uwagę, że bank może odmówić prowadzenia rachunku powierniczego, a w przypadku większej liczby takich odmów może dojść do sytuacji, gdy firma nie będzie mogła prowadzić działalności. Dlaczego miałyby odmawiać? Bo na przykład nowe firmy nie mają historii kredytowej, więc można je uznać za niewiarygodne. Albo – o czym napomyka się mniej lub bardziej otwarcie – same mają w planie wejście na ten rynek. Co więcej, bank może w każdej chwili wypowiedzieć umowę o prowadzeniu rachunku. Sam natomiast nie ma obowiązku sprawdzania, czy deweloper ma zdolność kredytową, ani oceny jego finansowej wiarygodności. Stawia to dewelopera w niekorzystnym położeniu i wywołuje nierówność praw.
Skąd finansowanie
Niepokój budzą możliwości finansowania inwestycji: zarówno źródła, jak i sposób zarządzania pieniędzmi klientów. Problem źródeł to także dwie kolejne okoliczności: bliski koniec programu „Rodzina na swoim” i ograniczenie dopływu środków z kredytów hipotecznych wskutek zaostrzonej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego.
Czy „Rodzina na swoim” aż tak mocno wpływała na rynek deweloperski? Teoretycznie nie. Długo oferta nowych mieszkań nie była dostosowana do wskaźników, które program rządowych dopłat narzucał lokalom objętym pomocą w spłacie odsetek (ograniczenia ceny metra kwadratowego i powierzchni). Teraz, pod koniec obowiązywania programu, pojawiło się o wiele więcej mieszkań kwalifikujących się do dopłat mieszkań, zwiększyło się także zainteresowanie klientów (tendencja do poszukiwania mieszkań mniejszych utrzymuje się już od dawna, a na końcowym etapie – od 31 sierpnia 2011 r. – objęcie możliwością pomocy osób samotnych zapewne także przyczyniło się do większego zainteresowania). Dziś „Rodzina na swoim” to około 2,5 tys. kredytów miesięcznie, co przy około 160 tys. mieszkań oddawanych rocznie nie jest pozycją gigantyczną, choć oczywiście nie do pogardzenia.
Program wpłynął jednak przede wszystkim na rynek wtórny. W 2011 roku trafiło nań prawie 54 proc. środków z udziałem tego instrumentu, co było wynikiem rekordowo niskim i świadczy o dostosowaniu oferty deweloperów w ostatnim rzucie (w 2008 roku liczba kredytów na mieszkania na rynku wtórnym z udziałem Rodziny na swoim wyniosła 69,33 proc. wszystkich objętych dopłatami, a w latach 2009 i 2010 – około 60 proc.). Rynek pierwotny mógł na tym skorzystać okrężną drogą – środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania dotychczasowi właściciele dość często przeznaczają na zakup nowego. Skala nie jest jednak na tyle duża, by teraz wygaszanie programu wpędziło deweloperów w prawdziwe tarapaty.
Komisja działa
Groźniejsze w skutkach może być przykręcenie kurka kredytowego w bankach. Wprowadzone przez KNF ograniczenia znowelizowanej rekomendacji S mogą rzeczywiście odbić się na budownictwie mieszkaniowym za sprawą zmniejszenia popytu.
Do końca 2011 r. osoby zarabiające więcej niż średnia krajowa na spłatę kredytu hipotecznego w obcej walucie mogły wydawać do 65 proc. zarobków. Przy dochodach do wysokości przeciętnej płacy obowiązywał limit 50 proc. Od 2012 roku limit wynosi 42 proc. (a więc w przypadku mniej zamożnych klientów różnica nie jest aż tak dotkliwa). Banki muszą też obliczać zdolność kredytową klientów z założeniem, że kredyt – niezależnie od faktycznej długości okresu spłaty – jest zaciągany na 25 lat. Tymczasem niemal 70 proc. kredytów jest zaciąganych na okresy dłuższe. Analitycy obliczają, że zdolność kredytowa klienta przy tak restrykcyjnych założeniach spada nawet o 40 proc., co przełoży się na popyt i kondycję branży deweloperskiej, choć z drugiej strony uchroni polski rynek finansowy przed ewentualną bańką hipoteczną w rodzaju tej amerykańskiej, która była sygnałem pierwszej fali kryzysu, którego zakończenie wprawdzie już odtrąbiono, ale który w światowej gospodarce nadal – ze zmiennym natężeniem – trwa i raczej nie zmierza do definitywnego końca.
Lepszej spłacalności kredytów hipotecznych – a więc ustabilizowaniu rynku, a w konsekwencji być może i lepszemu przepływowi do deweloperów w dłuższej perspektywie – może posłużyć ustawa o kredycie konsumenckim. Dlaczego? Bo bardziej przejrzyste warunki kredytowania i – przede wszystkim – poddana standardom informacja o całkowitych kosztach kredytu być może uchronią część potencjalnych kredytobiorców przed zadłużaniem się ponad miarę, nawet jeśli bank byłby skłonny pożyczyć im pieniądze. Na krótką metę można by to uznać za kolejne ograniczenie, na dłuższą powinno wyjść na zdrowie także rynkowi deweloperskiemu. Powinien on bowiem być zainteresowany nie tylko szybką sprzedażą tu i teraz, ale także stabilnością rynku finansowego.
Już widać efekt nowych regulacji, z którego klienci mogą być zadowoleni. Ceny spadają.
Nieporozumienia w „Rodzinie”
• W 2007 r. limity cen były tak niskie, że z programu skorzystało zaledwie 4 tys. rodzin. W Toruniu na przykład przez pierwsze 18 miesięcy funkcjonowania programu nie udzielono ani jednego kredytu.
• Po zmianach wprowadzonych w ustawie uwzględniano nawet 40-proc. narzut na marże deweloperów. To spowodowało radykalne podniesienie limitów i ekspansję programu.
• Przy wyliczaniu limitów posiłkowano się też kosztem odtworzenia 1 mkw. mieszkania. GUS wylicza ten wskaźnik na podstawie danych, które uwzględniają koszty budowy sprzed kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu miesięcy. Ten mechanizm spowodował, że w latach 2009 – 2011, mimo że koszty budowy mieszkań radykalnie malały, limity cen w „Rodzinie na swoim”, szybowały w górę. Do ich wyliczania brano po prostu koszty budowy z lat 2007 – 2008.
• Zwiększenie limitów spowodowało nagłe zainteresowanie programem, ale doprowadziło też do patologicznych sytuacji. Na kredyt z dopłatą można było kupić apartament w centrum Warszawy. W połowie 2011 r. limit ceny 1 mkw. w Warszawie wynosił prawie 10 tys. zł.
• Podobne zjawisko wystąpiło w Bydgoszczy, gdzie od połowy 2009 do połowy 2011 roku limit cen za 1 mkw. lokum balansował w granicach 6,5 – 7,2 tys. zł. W tym samym czasie średnia cena 1 mkw. lokum na rynku bydgoskim nie przekroczyła 4 tys. zł za 1 mkw.
/>