Od 29 kwietnia 2012 r. firmy deweloperskie nie będą mogły swobodnie dysponować pieniędzmi wpłaconymi im przez przyszłych nabywców mieszkań. Będą musiały przeznaczyć je na pokrycie kosztów związanych z konkretną inwestycją. Taką ochronę konsumentom zapewniają przepisy ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej ustawa), która tego dnia wchodzi w życie.
Wydatki na konkretny cel
Deweloper będzie musiał zawrzeć z bankiem umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego dla konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego. Może być nim budowa nawet kilku domów, pod warunkiem że zgodnie z harmonogramem zostaną oddane do użytku w tym samym czasie oraz będą tworzyły całość architektoniczno- budowlaną. Pieniądze wpłacone na ten rachunek przez przyszłego nabywcę mieszkania deweloper będzie musiał przeznaczyć wyłącznie na pokrycie wydatków z nim związanych. Chodzi m.in. o nabycie praw do nieruchomości, na której zostanie postawiony budynek, przygotowanie projektu budowlanego, zakup materiałów budowlanych, pokrycie wydatków związanych z uzyskaniem zezwoleń administracyjnych. Zgromadzonych na rachunku powierniczym pieniędzy deweloper nie będzie mógł wydatkować na budowę domów np. na innym osiedlu w innej dzielnicy, realizowanych w ramach kolejnego przedsięwzięcia. Wprowadzenie zakazu uniemożliwi więc deweloperom finansowanie robót budowlanych dla innej osoby niż nabywca mieszkania, który wpłacił na ten rachunek pieniądze.
Termin wypłaty
Ustawa przewiduje możliwość wpłaty na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. Różnią się one między sobą sposobem przekazywania przez bank deweloperowi pieniędzy. Wypłata zdeponowanych środków z otwartego rachunku nastąpi zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia budowlanego, które zostało określone w umowie. Natomiast wypłata pieniędzy zgromadzonych przez przyszłego właściciela mieszkania na zamkniętym rachunku nastąpi jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na niego prawa własności mieszkania lub nieruchomości z domem jednorodzinnym bądź użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego, który został na niej postawiony i stanowi odrębną nieruchomość.
Pod kontrolą
Zanim bank przekaże deweloperowi zgromadzone pieniądze, ustali, na jakim etapie znajduje się budowa lokalu, a także czy dokonanie w danym momencie wypłaty jest zgodne z umową rachunku. Z zamkniętego rachunku wypłaci je dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy, która przeniesie na nabywcę prawo własności w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich. Wyjątek: nabywca może wyrazić zgodę na niektóre obciążenia tego prawa własności. Aby zaś doszło do wypłaty deweloperowi pieniędzy z rachunku otwartego, bank musi stwierdzić, że zakończył się dany etap przedsięwzięcia (np. zakończono budowę fundamentów dla budynku). Dlatego zanim zostaną przekazane pieniądze, bank ma obowiązek skontrolować każdy etap inwestycji określony w harmonogramie. Zrobi to w oparciu o wpisy kierownika budowy w dzienniku budowy, który następnie potwierdzi wyznaczona przez bank osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane. W ramach tej kontroli bank będzie miał wgląd do rachunków bankowych dewelopera. Skontroluje też prowadzoną przez niego dokumentację. Koszty prowadzonej przez bank kontroli poniesie deweloper.
Inne zabezpieczenie
Poza zamkniętym i otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, ustawa przewiduje następujące sposoby zabezpieczenia:
■■otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
■■otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.
Na mocy gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej bank lub zakład ubezpieczeń wypłacą nabywcy pieniądze w razie upadłości dewelopera albo nieprzeniesienia na niego prawa własności w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej. Nie zapłacą jedynie odsetek od wpłaconych środków oraz nie pokryją utraconych korzyści. Wypłata nastąpi na żądanie nabywcy i stanowi równowartość środków wpłaconych na rzecz dewelopera. W razie nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności kwotę tę pomniejsza się o sumę środków wypłaconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Obie gwarancje wygasają w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem tych, na które nabywca wyraził zgodę.
Odstąpienie od umowy
Przyszły nabywca mieszkania będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej. Gdy zrobi to z przyczyn leżących po stronie dewelopera (bo np. nie doręczył mu prospektu informacyjnego albo zawarte w prospekcie informacje nie są zgodne z ujętymi w umowie), to wówczas bank wypłaci mu pieniądze pozostałe na rachunku powierniczym. Zrobi to niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej. Gdy zaś umowa deweloperska zostanie rozwiązana z innego powodu, to wówczas klient oraz deweloper powinni uzgodnić treść oświadczenia o sposobie podziału zgromadzonych środków i przedstawić go bankowi. Bank wypłaci je niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia.
>>> Czytaj też: Przy zakupie używanego mieszkania można utargować do 12 proc. ceny
