Gdzie można znaleźć informacje o licytacjach komorniczych?
Komornicy informują o zbliżających się licytacjach w lokalnej prasie z co najmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem. Takie obwieszczenia wiszą też w budynku sądu i w budynku gminy, w której znajduje się nieruchomość. Świetnym źródłem informacji jest również strona http://www.licytacje.komornik.pl/ (to portal Krajowej Rady Komorniczej), na której można wyszukiwać przedmioty licytacji według kategorii i sortować wyniki wyszukiwania.
Co należy dokładnie sprawdzić po wybraniu mieszkania?
Najtrudniejszy etap to wyszukanie informacji o wybranej nieruchomości. Należy skontaktować się z komornikiem i zadać mu szczegółowe pytania. Jednak nie można polegać tylko na tym. Przede wszystkim należy obejrzeć mieszkanie. Jest to możliwe w terminie i w godzinach wyznaczonych przez komornika. Aby zrobić dobry wywiad, trzeba udać się do sądu rejonowego lub do kancelarii komornika i poprosić o odpis protokołu oszacowania nieruchomości, raport biegłego sądowego oraz wypis z rejestru gruntów. Najważniejsza jest informacja o tym, kto ma prawo do mieszkania w danej nieruchomości. Jeśli kupimy mieszkanie na licytacji, nabywamy je bez hipoteki i innych roszczeń, np. służebności gruntowej czy służebności osobistej ale nie ulegają unieważnieniu prawo najmu i prawo dożywotniego użytkowania lokalu.
Mieszkanie może być obciążone prawem dożywocia, co oznacza, że właściciel nieruchomości jest zobowiązany zapewnić dożywotnikowi utrzymanie, czyli prawo do mieszkania w lokalu, wyżywienie, ubranie, prąd i opał, opiekę w chorobie oraz pokrycie kosztów pogrzebu. Zapis o obciążeniu nieruchomości prawem dożywocia może, ale nie musi znajdować się w księdze wieczystej. Dlatego trzeba sprawdzić podstawę nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela. Jeśli podstawą nabycia była umowa dożywocia, należy sprawdzić, czy dożywotnik jeszcze żyje.
Kto nie ma prawa udziału w licytacji komorniczej?
Nie mogą licytować sam dłużnik i komornik ani ich najbliższa rodzina, osoby, które brały wcześniej udział w licytacji, ale nie zapłaciły w terminie za przedmiot licytacji oraz osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły (dotyczy głównie obcokrajowców).
Co trzeba zrobić, by móc wziąć udział w licytacji?
Licytujący musi złożyć rękojmię w wysokości 10 proc. ceny oszacowania najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację. Rękojmia jest zwracana w całości, jeśli licytujący nie wygra licytacji.
Jak wygląda licytacja komornicza?
Licytacje komornicze są publiczne, więc dobrym pomysłem jest pójście na jakąś licytację, by zobaczyć, jak to wygląda. Licytacja ma formę przetargu ustnego. Oferty złożone ustnie są wiążące, więc nie można dać się ponieść emocjom. Licytujący często angażują się na tyle, że oferują ceny wyższe niż sobie założyli. Przed licytacją trzeba sobie wyznaczyć nieprzekraczalną granicę, powyżej której nie będziemy licytować. Cenę podbija się o co najmniej 1 proc. ceny wywoławczej po zaokrągleniu do pełnych złotych. Po zakończeniu licytacji komornik sporządza protokół (jeden z dokumentów, które będą potrzebne do uzyskania ewentualnego kredytu). Licytacja komornicza nieruchomości jest ważna, jeśli stawi się przynajmniej jeden licytant.
Jaka jest cena?
Na pierwszej licytacji komorniczej cena wywoławcza to 3/4 wartości oszacowanej, którą wyznacza rzeczoznawca. Jeśli na pierwszej licytacji nieruchomość się nie sprzeda, to komornik organizuje drugą i wtedy cena wywoławcza stanowi 2/3 wartości oszacowanej. Nie ma jednak co liczyć na zakup za 2/3 wartości, bo zazwyczaj mieszkanie jest sprzedawane już na pierwszym przetargu. Podaż w jednym mieście nie jest zbyt duża, a popyt coraz większy. Realistycznie można liczyć, że nieruchomość będzie 10-15 proc. tańsza. Jest jedno poważne zastrzeżenie: płatność gotówką. Można starać się o kredyt na mieszkanie kupione na licytacji, ale banki patrzą na to niechętnie i wymagają dostarczenia mnóstwa dokumentów. Problem jest też z długością procedury. Pieniądze trzeba wpłacić w ciągu dwóch tygodni od wygranej licytacji, a przetwarzanie wniosku kredytowego przez bank trwa od dwóch tygodni do miesiąca, co oznacza, że możemy się nie zmieścić w czasie. Nie wszystkie banki udzielą też takiego kredytu zabezpieczonego na kupowanej nieruchomości, często wymaganym zabezpieczeniem jest inna nieruchomość, którą posiada kredytobiorca. Dlatego warto się skontaktować z analitykiem kredytowym przed licytacją, przedstawić dokumenty zaświadczające wysokość dochodów i brak innych obciążeń i dokładnie omówić sytuację. Jeśli nie uda się wpłacić pełnej sumy w ciągu dwóch tygodni od decyzji o przybiciu, przepada rękojmia.
>>> Średnia cena transakcyjna metra kw. nowych mieszkań w stolicach województw była pod koniec ubiegłego roku o ponad 50 proc. wyższa niż przed wybuchem hossy na rynku nieruchomości w latach 2007-2008. Tak tanich mieszkań jak w 2006 roku już nie będzie (MAPA DNIA)
W jaki sposób nieruchomość zmienia właściciela po licytacji?
Po licytacji sąd wydaje tzw. postanowienie o udzieleniu przybicia. Po jego uprawomocnieniu (do tego czasu można składać odwołania), sąd wzywa nabywcę do wpłacenia ceny pomniejszonej o kwotę rękojmi. Licytant staje się właścicielem nieruchomości, gdy wpłaci pełną cenę i sąd wyda decyzję o przysądzeniu własności. Wtedy wprowadza się zmiany w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości. Nie wydaje się aktu notarialnego – aktem własności jest postanowienie sądu. Cała procedura trwa długo, bo decyzje sądu podlegają zaskarżeniu do czasu uprawomocnienia.
Jakich utrudnień należy się spodziewać ze strony dłużnika, któremu odebrano mieszkanie?
Po pierwsze do zakończenia egzekucji dłużnik jest zarządcą nieruchomości i powinien dbać o zachowanie jej w niepogorszonym stanie. Jeśli dopuści do jej zniszczenia, zarząd może mu zostać odebrany przez sąd. Oczywiście takie postępowanie jest czasochłonne.
Po drugie dłużnik może z rozmysłem odwoływać się od każdej decyzji sądu, a to znacznie wydłuża postępowanie.
Warto ponownie podkreślić, że kupując nieruchomość podczas licytacji komorniczej nie przejmujemy zobowiązań finansowych dłużnika i anulowane zostają wszelkie hipoteki na mieszkaniu. Jednak licytacja nie unieważnia umów najmu ani dożywocia, więc może się zdarzyć, że kupimy mieszkanie z lokatorem. Oczywiście możemy go eksmitować, ale to wymaga zapewnienia takiej osobie lokalu zastępczego. Może to trwać całymi latami.
>>> Polecamy: Ranking pożyczek hipotecznych - luty 2014
