SN: Wpis w księdze wieczystej przerywa bieg zasiedzenia. Deklaratoryjne postanowienie o zasiedzeniu

Wpis w księdze wieczystej w kontekście zasiedzenia nieruchomości wskazuje, że świat "zewnętrzny" traktuje właściciela księgi wieczystej jako …. właściciela. I ignoruje posiadacza nieruchomości będącego w trakcie procesu zasiedzenia.

Wpis w księdze wieczystej przerywa bieg zasiedzenia

Reklama

Taki wpis może się wiązać z roszczeniem urzędu skarbowego, w sprawie o alimenty albo roszczeniami kontrahentów. Nie kierują oni swoich żądań do posiadacza nieruchomości, ale do jej właściciela (który może od 10 lat mieszkać za granicą).

Przykład

Obywatel A zajął w złej wierze 100 arów działki budowlanego. Właściciel mieszka we Francji od 2010 r. i nie dba o swoje interesy w Polsce. Właściciel zaniedbał płacenia podatków w Polsce (w tym podatku od nieruchomości). Fiskus wszczął postępowanie podatkowe, a następnie egzekucyjne. Informacja o roszczeniach została wpisana do księgi wieczystej nieruchomości (w której figuruje jako właściciel wciąż Polak-emigrant).

Reklama

Został przerwany bieg zasiedzenia, czy też nie? A pytanie wynika z poniższego postanowienia Sądu Najwyższego:

Sąd Najwyższy o wpisach w księgach nieruchomości (postanowienie SN z 11 kwietnia 2024 r. - sygn. akt II CSKP 856/23)

Rozpoznając 11 kwietnia 2024 r. skargę kasacyjną od postanowienia Sądu Okręgowego w Suwałkach, Sąd Najwyższy rozważał znaczenie czynności egzekucyjnych podejmowanych w stosunku do przedmiotu zasiedzenia.

Oddalając skargę stwierdził, iż przy wykładni art. 123 § 1 pkt 1 w zw. z art. 175 k.c. nie można pominąć celu instytucji zasiedzenia oraz funkcji przerwania jego biegu.

Celem zasiedzenia jest uporządkowanie długotrwałych stosunków prawnorzeczowych i zmobilizowanie właściciela do zajęcia się przedmiotem swojej własności, funkcją zaś przerwy biegu terminu zasiedzenia jest uniemożliwienie posiadaczowi zasiedzenia nieruchomości lub innego prawa.

Jednym ze sposobów przerwania biegu zasiedzenia jest wytoczenie odpowiedniego powództwa lub złożenie odpowiedniego wniosku, o których mowa w art. 123 § 1 pkt 1 k.c.

Biorąc pod uwagę cel przerwy biegu terminu zasiedzenia, musi to być powództwo lub wniosek, których uwzględnienie uniemożliwi posiadaczowi nabycie przez zasiedzenie własności nieruchomości lub innego prawa.

Dlatego czynności, o których mowa w art. 123 § 1 pkt 1 k.c., nie muszą zmierzać bezpośrednio do pozbawienia posiadacza posiadania nieruchomości. Jedną z takich czynności jest wszczęcie egzekucji z nieruchomości i dokonanie o tym wpisu w księdze wieczystej, gdyż w rzeczywistości jest to czynność, której skutki dotyczą także posiadacza samoistnego, zobowiązując go do znoszenia czynności egzekucyjnych, a w ich ramach m.in. objęcia nieruchomości zarządem, opisem i oszacowaniem, czy licytacją.

Rząd przeciw nowemu dodatkowi do emerytury w 2025 r. Inni dostali 258 zł i 336.36 zł (miesięcznie)

Sąd przypomina: Zasiedzenie potwierdza deklaratoryjne postanowienie. Wiesz co tzn.?

Sąd tylko potwierdza zasiedzenie nieruchomości. Potwierdza nabycie przez Ciebie prawa do niej poprzez 20 lat (dobra wiara) albo 30 lat (zła wiara) posiadania samoistnego (nie zależnego – zależne nie daje zasiedzenia). Sąd w trybie nieprocesowym potwierdza zasiedzenie, a nie przyznaje je.

W sporach o zasiedzenie sąd cywilny wydaje postanowienie, a nie wyrok, gdyż sprawy o zasiedzenie toczą się w tzw. trybie nieprocesowym. Cechą takich postępowań jest możliwość ponownego skierowania sprawy do sądu po przegraniu pierwszej sprawy. Np. sąd stwierdził, że masz 15 lat posiadania cudzej nieruchomości (a nie wymagane 20 lat). Po 5 latach dodatkowego posiadania, możesz ponownie iść do sądu. Nie ma tu definitywnej powagi rzeczy osądzonej (może ona zostać zniesiona). Ale musisz powołać dowody powstałe w okresie tych 5 lat.

Cechą postanowień w sprawie potwierdzenia zasiedzenia jest też to, że są deklaratoryjne.

WAŻNE! Słowo deklaratoryjny” oznacza, że do zasiedzenia doszło bez decyzji sądu z mocy samego prawa (upływ czasu i wiele lat posiadania nieruchomości). Sąd jedynie potwierdza zmianę właściciela nieruchomości.

Zasiedzenie a prawomocne postanowienie

Myślałeś, że posiadałeś nieruchomość przez 20 lat w dobrej wierze, ale sąd uznał, że to była zła wiara. Potrzebujesz kilku lat więcej posiadania. Jak one miną, to możesz ponownie iść do sądu.

Stosujemy art. 523 kodeksu postępowania cywilnego. Przepis stanowi:

„Prawomocne postanowienie orzekające co do istoty sprawy nie może być zmienione ani uchylone, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże prawomocne postanowienie oddalające wniosek sąd może zmienić w razie zmiany okoliczności sprawy.”

Wyboldowany fragment pozwala ponownie skierować sprawę do sądu po pierwszej porażce (w celu potwierdzenia zasiedzenia). Jest tu więc inna sytuacja niż w typowych sprawach sądowych, gdy prawomocne rozstrzygnięcie wyklucza (z trudnymi do wdrożenia wyjątkami) ponowne osądzenie danej sprawy.

Można odwrócić skutek "Res iudicata" (łac. rzecz (już) osądzona, powaga rzeczy osądzonej), czyli według Wikipedii negatywny aspekt prawomocności orzeczenia polegający na niedopuszczalności ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy, która została już prawomocnie osądzona (ne bis in idem).

Tak, jest możliwe obejście prawomocności postanowienia o zasiedzeniu. Jak?

Przykład

Osoba kierująca sprawę do sądu o zasiedzenie sądziła, że jest w dobrej wierze i wystarczy 20 lat posiadania nieruchomości (posiadała nieruchomość przez 27 lat). Sąd orzekł, że jest zła wiara i potrzebne jest 30 lat. Zostało wydane postanowienie o odmowie stwierdzenia zasiedzenia (postanowienie o oddaleniu wniosku o zasiedzenie). Jest prawomocne. Pomimo to sprawa może wrócić do sądu. Do 30 lat brakuje 3 lata posiadania nieruchomości. Więc jak posiadanie nieruchomości przekroczy 30 lat, to można ponownie skierować sprawę do sądu. Będzie to nowa okoliczność - upływ brakujących 3 lat posiadania.

WAŻNE! Sąd Najwyższy 21 sierpnia 2008 r. (IV CSK 231/08) rozpoznał, że w "nowej" sprawie w sądzie (np. o zasiedzenie) nie można się powoływać na "stary" materiał dowodowy. Musisz przedstawić dowody uzasadniające zmianę okoliczności, które powstały po pierwszej sprawie (po jej uprawomocnieniu się).