Czy MdM można jeszcze uratować? Oto 6 sposobów na naprawę programu

1 Czy jest to potrzebne? Na to pytanie najlepiej odpowiedzą liczby. Bazując na danych Eurostatu można szacować, że nawet co trzeci trzydziestolatek mieszka w Polsce z rodzicami. Z drugiej strony w 2014 roku z budżetu programu „Mieszkanie dla młodych” wydano jedynie 34,5% kwoty zarezerwowanej na dopłaty do kredytów. Jakby tego było mało, ponad połowa z wydanej kwoty trafiła na rynki zaledwie 5 dużych miast (Warszawa, Gdańsk, Poznań, Kraków, Wrocław) i ich okolic. Powodem jest skomplikowany system, który zapewnia dopłaty jedynie przy zakupie nowych, a więc relatywnie drogich mieszkań i to tylko tam, gdzie działają deweloperzy na szerszą skalę, co wyłącza z programu mniej więcej trzy na cztery powiaty w Polsce.

2 Najważniejszą zmianą, jaka mogłaby poprawić efektywność wykorzystania publicznych pieniędzy, byłoby kompletne przemodelowanie samej idei programu. Obecnie zakłada on dopłaty idące w dziesiątki tysięcy złotych dla osób chcący kupić nowe mieszkanie. Dlaczego nie skorzystać z zachodnich doświadczeń i zrezygnować z jednorazowych dopłat na rzecz gwarancji lub nieoprocentowanych pożyczek? Plus byłby taki, że pomoc pojedynczemu beneficjentowi kosztowałaby znacznie mniej, a więc z dobrodziejstw programu mogłoby skorzystać więcej osób. W drugim rozwiązaniu (pożyczki) pieniądze, które raz zasiliłyby program można by wykorzystać powtórnie.

Przykładów takiego mechanizmu można szukać w Wielkiej Brytanii. Działa tam program „Help to buy”, w którym można liczyć na gwarancje kredytowe ułatwiające dostęp do finansowania lub bezpłatną pożyczkę na 5 lat, która po tym okresie zmienia się w niskooprocentowaną (1 pkt. proc. ponad inflację).

3 W tym miejscu warto więc zastanowić się, na ile sensowne jest budżetowanie środków jedynie na jeden rok. Powoduje to, że niewykorzystane na dany rok kwoty wracają do budżetu i nie mogą być dalej wykorzystywane. Tworząc program wsparcia dla rynku mieszkaniowego nie należy działać tak krótkoterminowo. Przeciętna inwestycja deweloperska od momentu zakupu gruntu, poprzez uzyskanie niezbędnych pozwoleń, późniejszą budowę aż po oddanie do użytkowania niejednokrotnie trwa w Polsce 3-5 lat. Przy tak długim horyzoncie czasowym inwestycji program dopłat, który działa co najwyżej kilka lat („Mieszkanie dla młodych” działać będzie tylko do 2018 roku) i łatwo może być poddawany zmianom, jest daleki od ideału. Dla rodzimego rynku nieruchomości niezbędny jest przemyślany, długoterminowy program ułatwiający drogę do własnego lub wynajmowanego „M”. Problem w tym, że przez ostatnie 25 lat takiego mechanizmy takie nie działały przez więcej niż kilka lat.

4 Kolejnym zarzutem, jaki można sformułować na podstawie dotychczasowego funkcjonowania programu „Mieszkanie dla młodych”, jest ograniczenie jego działania wyłącznie do mieszkań i na dodatek wyłącznie tych kupowanych od deweloperów. Problem w tym, że zgodnie z danymi Eurostatu ponad połowa Polaków mieszka w domach, a poza tym w przeważającej większości powiatów w Polsce deweloperzy bloków nie budują. Co prawda w sposób bardzo ograniczony do programu dopłat włączono domy, ale w praktyce beneficjenci z możliwości zakupu takiej nieruchomości prawie nie korzystają. Powód? Maksymalna powierzchnia domu, którą można kupić z udziałem dofinansowania z „Mieszkania dla młodych”, to przeważnie do 100 m kw. O 10 metrów więcej mogą kupić rodziny z przynajmniej trójką pociech. Tymczasem takich nieruchomości prawie nie ma w ofercie deweloperów, czego dowodem jest fakt, że przez cały 2014 rok w całym kraju domów kupionych z dopłatą było jedynie 215. Dla porównania osoby fizyczne w ciągu tego samego roku oddały do użytkowania 76,6 tys. nieruchomości (przede wszystkim domy jednorodzinne) – wynika z danych GUS. Rozwiązaniem w tym wypadku nie jest jednak podniesienie limitu wielkości domu, który kwalifikowałby do dopłat. Nie można przecież zapomnieć, ze w większości polskich powiatów deweloperzy nie budują, a więc w praktyce program dofinansowania ograniczony jest terytorialnie do największych miast. Zmiana tego stanu rzeczy możliwa byłaby dzięki rozszerzeniu katalogu celów, na jakie udzielany jest kredyt z rządowym wsparciem, o budowę domu. Warto zauważyć, że to właśnie osoby fizyczne budujące na własne potrzeby domy odpowiadały w 2014 roku za 53,4% wyniku całego budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Dla porównania deweloperzy oddali w 2014 roku do użytkowania 41,1% wszystkich mieszkań, które powstały nad Wisłą.

5 Wyżej wspomniane zmiany w programie wpłynęłyby pozytywnie na liczbę osób, które korzystałyby z rządowego wsparcia, stymulując gospodarkę i rynek pracy (poprzez budowę większej liczby nowych nieruchomości) oraz powiększając wpływy do budżetu, ponieważ z budową nieruchomości łączą się znaczne wpływy z danin publicznych z tytułu VAT, PIT, CIT i podatków lokalnych. Nie powinno się to jednak odbywać kosztem rynku nieruchomości używanych. Często bowiem zakup nowej nieruchomości finansuje się częściowo pieniędzmi ze sprzedaży używanej. W tym sensie rozszerzenie programu o rynek wtórny stymulowałoby zakupy nowych nieruchomości, co z punktu widzenia budżetu generuje spore przychody. „Mieszkanie dla młodych” powinno być poszerzone o rynek wtórny też z innego powodu. Dane NBP pokazują bowiem dobitnie, że nowe mieszkania są wyraźnie droższe niż używane i to nawet pomijając fakt, że nowe lokum trzeba wykończyć. W poszczególnych miastach dysproporcje są oczywiście zróżnicowane i wynoszą od 3 do 32%, ale w każdym przypadku wskazują na to, że nowe „cztery ściany” są droższe niż używane – średnio o ponad 16%. Skrajnym przykładem są Katowice, gdzie w IV kwartale 2014 roku za metr używanego „M” płacono 3 348 zł, a nowego 4 907 zł, czyli o 31,8% więcej. Jeśli więc rządowy program ma za zadanie wspierać osoby młode o niższych dochodach nie ma podstaw do tego, aby ograniczać im wybór jedynie do nowych, a więc droższych w zakupie nieruchomości.

6 Pomysłem upraszczającym zasady programu byłaby też rezygnacja z wykorzystania w jego mechanizmie z aż trzech różnych cen. Tak przecież jest dziś, że jedna cena jest podstawą do naliczenia kwoty dopłaty (np. w Warszawie 5 984,68 zł za m kw.), inna decyduje, czy dana nieruchomość może być kupiona na kredyt z dopłatą (w Warszawie maksimum 6583,14 zł za m kw.), a dopiero trzecia to cena, jaką za mieszkanie się płaci (np. 6500 zł za m kw.). Co więcej pierwsze ze wspomnianych cen ustalane są arbitralnie niejednokrotnie w oderwaniu od cen faktycznie płaconych na danym terenie. Jak inaczej można uzasadnić sytuację, w której przeciętna cena transakcyjna płacona za nowe mieszkanie w Zielonej Górze wynosi prawie 3 750 zł za m kw., a limit cen kwalifikujących do dopłat to prawie 4152 zł (10,7% więcej), a z drugiej strony w Krakowie nowe mieszkanie kosztuje średnio 6 168 zł za m kw., a limit kwalifikujący do dopłat to 5 083 zł (17,6% mniej).

7 Dużą uwagę prawodawców powinna zaprzątać chęć zbudowania programu antycyklicznego, a więc takiego, który wspiera rynek wtedy, gdy mamy do czynienia ze spowolnieniem, ale z drugiej strony nie dolewa oliwy do ognia, gdy popyt dynamicznie rośnie, o kredyt jest coraz łatwiej, transakcji jest zawieranych coraz więcej, a ceny rosną. Póki co działający dziś program dopłat działa zupełnie odwrotnie. Warto przypomnieć, że w rok 2013 rokiem wkroczyliśmy już bez programu dopłat „Rodzina na swoim”, co znacznie ograniczyło popyt na mieszkania w pierwszych miesiącach tego roku. W drugim półroczu popyt został jednak wyraźnie wzmocniony kolejnymi obniżkami stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Zawierano coraz więcej transakcji, a na rynek wkroczyło ożywienie. Wraz z początkiem 2014 roku rozpoczyna działanie program „Mieszkanie dla młodych”. Dodatkowo wzmaga on popyt na mieszkania, przez co deweloperzy rok ten mogą zaliczyć do szczególnie udanych. Jak sugerują dane firmy doradczej REAS w 2014 roku deweloperzy z 6 dużych miast sprzedali 20% więcej lokali niż w dotychczas rekordowym 2007 roku. Trudno o lepszy przykład programu działającego procyklicznie, a więc wzmagającego popyt w momencie i tak już trwającego ożywienia.

Wdrożenie zmiany postulowanej w punkcie piątym mogłaby zmienić procykliczny charakter „Mieszkania dla młodych”. Wspierając nabywców jedynie najtańszych mieszkań można liczyć na to, że w okresie lepszej koniunktury z programu korzystałoby mniej osób, bo wtedy większa część nabywców omija nieruchomości z najniższej półki. W okresach spowolnienia natomiast grupa nabywców nieruchomości najtańszych w sposób naturalny by rosła, bo większej części osób nie stać byłoby na zakup nieruchomości z wyższej półki.

8 Jest to mechanizm pozwalający uzyskać dopłatę do zakupu mieszkania na kredyt. W latach 2014–2018 ma on pozwolić osobom w wieku do 35 lat (w wypadku małżeństw wystarczy, że jedno z małżonków ma maksymalnie 35 lat) otrzymać ze środków publicznych substytut wkładu własnego. Nieruchomość musi być nabywana na kredyt, ma pochodzić od dewelopera, a beneficjentami mogą być jedynie osoby, które nigdy wcześniej nie posiadały nieruchomości mieszkalnej. Dopłata może wynieść:


1) 10% wartości odtworzeniowej kupowanej nieruchomości – dla singli i rodzin bezdzietnych
2) 15% wartości odtworzeniowej kupowanej nieruchomości – dla rodzin wychowujących dzieci,
3) dodatkowe 5% wartości odtworzeniowej kupowanej nieruchomości, jeśli w ciągu pięciu lat od nabycia nieruchomości urodzi się w rodzinie przynajmniej trzecie dziecko
W wypadku mieszkania metraż nie może być większy niż 75 m kw. (dla rodzin z trójką dzieci 85 mkw.), a w wypadku domu 100 m kw. (dla rodzin z trójką dzieci 110 m kw.). Dopłata liczona jest jednak tylko do 50 mkw. nabywanej nieruchomości. Zakwalifikować się do dopłat mogą mieszkania i domy, w wypadku których cena metra kwadratowego nie przekracza limitu – ten okresowo będzie publikowany przez BGK i wynosić będzie 110% średniego wskaźnika, który odzwierciedla koszt odtworzenia metra kwadratowego mieszkania na danym terenie (w Warszawie do niemal 6,6 tys. zł za m kw.).

Planowana nowelizacja zakłada dopuszczenie do dofinansowania osób, które chcą kupić mieszkanie od spółdzielni lub od dewelopera, który zrewitalizował kamienicę (w pierwotnej wersji ustawy było to niemożliwe). Na większe dopłaty mogą też liczyć rodziny z przynajmniej dwójką dzieci (nawet do 25% wartości odtworzeniowej liczonej dodatkowo od powierzchni 65, a nie 50 m kw.). Nowelizacja ustawy ma także pozwolić osobom niespokrewnionym na wspólne przystąpienie do kredytu (podżyrowanie).