Gdzie powstają nowe mieszkania?

W ostatnim kwartale 2025 roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 14,1 tys. mieszkań. Największym rynkiem, tak jak w ubiegłych okresach, jest Warszawa. W stolicy pojawiło się 4,4 tys. nowych mieszkań, co jest wynikiem porównywalnym do poprzednich kwartałów.

Sporym zaskoczeniem dla branży jest wynik Łodzi. Stolica województwa odpowiada za większość wzrostu, który odnotowano w całym kraju w czwartym kwartale. To tam uruchomiono sprzedaż największej liczby mieszkań nie licząc Warszawy.

- W Łodzi 2,8 tys. mieszkań trafiło do sprzedaży tylko w czwartym kwartale. To rekord. Warto zauważyć, że już w Q3 oferta była na jednym z najwyższych poziomów do tego rynku. Łódź odpowiada za całościowe wzrosty odnotowane pod koniec roku – tłumaczy Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego JLL.

Obecnie w Łodzi, w sprzedaży, dostępnych jest niemal dziesięć tysięcy mieszkań (9,8 tys.). To wynik, jak od lat w tym mieście nie był spotykany. Zastanawiający jest jednak faky, że aż 1,9 tys. pozostaje pusty od dłuższego czasu, mimo otwarcia inwestycji.

Wraca moda na Łódź? Coraz więcej nowych mieszkań

Przez lata liczba mieszkańców Łodzi konsekwentnie spadała. W 1999 roku było to drugie najludniejsze miasto w Polsce (ok. 800 tys. mieszkańców). Ponad dekadę temu (2014) liczba mieszkańców spadła do 700 tys., a ostatnie dane podają jeszcze mniej – 648 tys. Według prognoz do 2030 roku liczba mieszkańców może spaść do 570 tys. Co oznacza, że w skalu całej Polski Łódź stałaby się mniej ludna niż Poznań.

Deweloperzy, w ostatnich latach, rozpoczynali nowe inwestycje w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście. To rynki, które były większe niż łódzki. W ostatnich kwartałach sytuacja się odwraca. Skąd takie wyniki Łodzi? Okazuje się, że to dane zaskakujące nawet dla ekspertów śledzących rynek.

- Proces decyzyjny często zaczyna się 2-3 lata wcześniej. Promieniuje to, że intensywne zakupy gruntów były realizowane w 2024 i 2025 roku. Część deweloperów ma presję, by mimo sytuacji rynkowej wprowadzić projekt do sprzedaży. W trzecim kwartale mieliśmy kumulację, co doprowadziło do lawiny cięć. Myślę, że co jakiś czas będziemy mieli do czynienia z akcjami rabatowymi – odpowiada na pytanie „Forsala” Jan Dziewoński, dyrektor działu research, RynekPierwotny.pl.

Efekt Portu Polska? To nie takie oczywiste

W najbliższych latach w Łodzi i okolicach trwać będą znaczne, wielomiliardowe inwestycje infrastrukturalne. Mimo problemów, kontynuowana będzie budowa tunelu kolejowej linii średnicowej. Równolegle rozpoczynają się prace nad drugim tunelem, przeznaczonym dla pociągów dużych prędkości (inwestycja CPK) wiozących pasażerów do nowego lotniska. W tym roku rozpocznie się także remont i powiększenie autostrady A2 w stronę Warszawy.

Jednak największą inwestycją dla całego regionu jest budowa Portu Polska. Wielkie lotnisko znajduje się w połowie drogi między Warszawą a Łodzią. Zgodnie z zapowiedziami ministerstwa, na lotnisko z centrum Łodzi powinniśmy dojechać pociągiem w 15-20 minut. Pracę na terenie CPK znajdzie co najmniej 35 tys. osób. Sporo z nich będzie dojeżdzać właśnie z tego kierunku.

- Perspektywa zmian infrastrukturalnych jest dość długa, ale dla oferty to czynnik odległy. Deweloperzy wierzą, że popyt przyjdzie. Jednak w relacji ofert na poziomie 10 tys. sprzedaż musiałaby mocno wzrosnąć. Dzisiaj nie ma silnych czynników, które mogłyby spowodować, że sprzedaż urośnie o 40-50 proc. – odpowiada na pytanie „Forsala” Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego JLL.

- Nie wierzę w cudowny wpływ KDP, ze względu na ceny. Nikt z Łodzi nie będzie kupował biletu miesięcznego, by przyjechać do pracy w Warszawie – mówi Kazimierz Kirejczyk z JLL. Ekspert zauważa, że deweloperzy wcześniej pozyskali grunty w Łodzi i w wielu przypadkach starty poszczególnych projektów zbiegły się w czasie. Prawdopoodbnie doprowadzić to do utrzymania, bądź spadku obecnych cen. W Łodzi stawki kształtują się na poziomie 13,2-11,5 tys. zgodnie z zasadą, im dalej od centrum, tym taniej.