Dlaczego wycena nieruchomości jest tak ważna dla banku?
Podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości. Jeżeli kredytobiorca przestanie spłacać zobowiązanie, bank może dochodzić swoich należności z tego zabezpieczenia. Przy podejmowaniu decyzji kredytowej znaczenie mają więc dwa odrębne elementy:
- sytuacja finansowa klienta – jego dochody, zobowiązania, historia kredytowa i zdolność do spłacania rat;
- wartość nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu.
Bank nie może zatem opierać się wyłącznie na cenie wpisanej do umowy przedwstępnej. Musi również ustalić wartość zabezpieczenia, którą przyjmie na potrzeby decyzji kredytowej.
Cena nieruchomości wynosi 700 tys. zł, ale bank przyjmuje wartość 620 tys. zł. Co wtedy?
Różnica między ceną sprzedaży a wartością nieruchomości przyjętą przez bank nie musi przekreślać transakcji. Może jednak istotnie zmienić sposób jej finansowania.
Przykład
Mieszkanie kosztuje 700 tys. zł. Kupujący zakładał, że przy 20-procentowym wkładzie własnym będzie potrzebował 140 tys. zł gotówki, a pozostałe 560 tys. zł pożyczy od banku.
Jeżeli bank przyjmie wartość nieruchomości na poziomie 620 tys. zł, sytuacja wygląda inaczej. Przy wskaźniku LTV wynoszącym 80 proc. maksymalna kwota kredytu, liczona w odniesieniu do takiej wartości zabezpieczenia, wyniosłaby 496 tys. zł. Kupujący musi więc zapewnić:
- 496 tys. zł z kredytu;
- 204 tys. zł z własnych środków,
aby zapłacić uzgodnioną cenę 700 tys. zł.
Jeżeli dysponuje 140 tys. zł przeznaczonymi na wkład własny, zabraknie mu zatem 64 tys. zł. Kupujący musiałby pokryć tę różnicę z własnych środków (niekredytowanych) albo – jeżeli bank i konstrukcja transakcji na to pozwalają – przedstawić dodatkowe zabezpieczenie, które pozwoliłoby bankowi zaakceptować wyższą kwotę finansowania. Takim zabezpieczeniem może być np. dodatkowa nieruchomość.
Ważne
Niższa wartość przyjęta przez bank nie oznacza przy tym automatycznie, że sprzedający zawyżył cenę. Bank ocenia nieruchomość przede wszystkim z perspektywy własnego ryzyka. Interesuje go wartość zabezpieczenia i możliwość odzyskania pożyczonych pieniędzy, gdyby kredyt przestał być spłacany.
Dlaczego wycena może być niższa od ceny sprzedaży?
Na wartość mieszkania, domu czy działki wpływa znacznie więcej czynników niż tylko powierzchnia i adres. Rzeczoznawca analizuje cechy konkretnej nieruchomości oraz sytuację na lokalnym rynku, w tym ceny transakcyjne nieruchomości podobnych.
W przypadku mieszkania znaczenie mogą mieć m.in. lokalizacja, powierzchnia i układ pomieszczeń, piętro, standard oraz stan techniczny lokalu i budynku, a także miejsce postojowe, garaż czy komórka lokatorska. Istotny jest również stan prawny nieruchomości.
Przy domach i działkach pod uwagę mogą być brane dodatkowo m.in. uzbrojenie terenu, dostęp do drogi publicznej, technologia i rok budowy, przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych oraz jej otoczenie. Jeżeli nieruchomość jest w trakcie budowy albo remontu, znaczenie ma także stopień zaawansowania oraz udokumentowany zakres wykonanych prac.
Czym jest operat szacunkowy nieruchomości?
Operat szacunkowy to sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego opinia o wartości nieruchomości. Dokument przedstawia nie tylko końcową kwotę wyceny, lecz także sposób jej ustalenia, źródła danych, charakterystykę nieruchomości oraz analizę rynku.
W przypadku kredytu hipotecznego wycena jest jednym z elementów służących bankowi do oceny wartości zabezpieczenia. Nie są to jednak pojęcia tożsame. "Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego" rozróżnia wycenę nieruchomości sporządzaną przez rzeczoznawcę od dokonywanej przez bank oceny wartości zabezpieczenia. Bank może weryfikować dane i założenia przyjęte w operacie zgodnie z własnymi procedurami zarządzania ryzykiem. Dla wysokości finansowania kluczowa jest więc wartość nieruchomości ostatecznie przyjęta przez bank na potrzeby zabezpieczenia kredytu.
Co to jest LTV i dlaczego ma znaczenie dla sprzedającego?
Jednym z podstawowych parametrów stosowanych przy kredytach hipotecznych jest LTV, czyli loan-to-value. Wskaźnik ten pokazuje relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie.
Przykład
Jeżeli wartość nieruchomości wynosi 500 tys. zł, a kwota kredytu 400 tys. zł, LTV wynosi 80 proc.
Im wyższe LTV, tym mniejsza część wartości nieruchomości jest finansowana ze środków własnych kredytobiorcy. Z punktu widzenia banku oznacza to większe ryzyko, ponieważ w razie spadku cen nieruchomości wartość zabezpieczenia może zbliżyć się do wysokości pozostającego do spłaty zadłużenia. Im większy wkład własny, tym niższy wskaźnik LTV.
Dla właściciela mieszkania lub domu ma to znaczenie z praktycznego powodu. Nabywca może mieć wystarczającą zdolność kredytową, a mimo to nie otrzymać kredytu w kwocie potrzebnej do zapłacenia całej uzgodnionej ceny.
Czy zawsze trzeba mieć 20 proc. wkładu własnego?
Zgodnie z wytycznymi KNF bank, udzielając kredytu zabezpieczonego na nieruchomości mieszkalnej, co do zasady powinien przyjmować, że wskaźnik LTV w momencie uruchomienia kredytu nie przekracza 80 proc. Dopuszczalne jest jednak LTV na poziomie do 90 proc., jeżeli dla części finansowania przekraczającej 80 proc. ustanowiono jedno z zabezpieczeń wskazanych w rekomendacji. Może to być m.in. odpowiednie ubezpieczenie, blokada środków na rachunku bankowym albo określone papiery wartościowe. W praktyce oznacza to możliwość uzyskania kredytu z 10-procentowym wkładem własnym.
Istnieją również szczególne rozwiązania ustawowe pozwalające na finansowanie zakupu nieruchomości z niższym wkładem własnym albo bez konieczności posiadania go w pełnej wysokości. Przykładem jest "Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy", w którym gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego może – po spełnieniu warunków programu – zastąpić brakujący wkład własny lub go uzupełnić.
Czy kupujący może sam wybrać rzeczoznawcę?
Klient nie musi automatycznie korzystać wyłącznie z rzeczoznawcy wskazanego jednostronnie przez bank. Art. 21 ust. 9 ustawy o kredycie hipotecznym stanowi, że wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy wskazany w drodze porozumienia między kredytodawcą a konsumentem.
W praktyce banki stosują jednak własne procedury. Mogą współpracować z określonymi rzeczoznawcami albo akceptować operaty dostarczone przez klientów, o ile spełniają one wymagania ustawowe.
Zewnętrzny operat może być szczególnie przydatny wtedy, gdy klient składa wnioski kredytowe w kilku bankach.
Co zrobić, gdy bank przyjmie niższą wartość nieruchomości?
Niższa wartość przyjęta przez bank nie musi oznaczać końca transakcji. Kupujący ma kilka możliwości. Przede wszystkim może zwiększyć wkład własny i pokryć różnicę między ceną nieruchomości a kwotą finansowania z oszczędności.
W zależności od sytuacji możliwe jest również przedstawienie bankowi dodatkowych dokumentów dotyczących nieruchomości, jeżeli mogą one mieć znaczenie dla oceny zabezpieczenia. Jeżeli bank i konstrukcja transakcji na to pozwalają, rozwiązaniem może być także ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia, które zostanie uwzględnione przy ustalaniu wysokości finansowania.
Pozostaje również negocjacja ceny sprzedaży
Jeżeli kupujący nie dysponuje dodatkowymi środkami, jednym z możliwych rozwiązań pozostaje renegocjowanie ceny nieruchomości. Dla właściciela nie zawsze będzie to jednak korzystne. Oprócz konieczności zaakceptowania niższej ceny zmiana warunków transakcji może wymagać aktualizacji dokumentów i ponownego przeanalizowania finansowania przez bank. To z kolei może wydłużyć cały proces sprzedaży.
Przydatne linki:
Wniosek kredytowy - wszystko, co musisz o nim wiedzieć
Źródła: KNF, BGK, mFinanse.pl
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399 ze zm.), Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2025 poz. 720).
Krzysztof Rybak – prawnik, redaktor Forsal.pl, absolwent Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Zajmuję się tematyką podatków, nieruchomości oraz prawa cywilnego i gospodarczego. W swoich tekstach wyjaśniam zmiany w przepisach i ich praktyczne skutki. Przez lata byłem związany z branżą naukową i rolniczą. Zostałem wyróżniony przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi za osiągnięcia w obszarze rynku konopnego.