Eksperci Otodom, na pytanie o to, czy Polaków jeszcze stać na własne M w Warszawie, odpowiadają, tak. Rekordowa cena nie oznacza nagłego załamania dostępności mieszkań.
To przede wszystkim efekt wyraźnej zmiany w strukturze podaży nowych lokali. W ostatnich tygodniach do oferty sprzedaży weszły w dużej liczbie nowe, drogie inwestycje, w cenie powyżej 23,1 tys. zł/mkw. I to one podkręciły statystykę. Rzeczywistość ma się inaczej.
20 tys. zł za metr: jak ma się do cen transakcyjnych i realnej zawartości portfeli kupujących mieszkanie?
Owszem, średnia cena ofertowa mieszkań deweloperskich na poziomie 20 tys. zł/mkw. w Warszawie jest faktem. Jednak w połowie maja średnia cena transakcyjna w stolicy okazała się aż o 13,7% niższa od średniej ceny ofertowej.
A wedle prognoz ekspertów Otodom, w II kwartale 2026 roku przeciętna stawka transakcyjna w stolicy, obliczona w oparciu o dane własne Otodom, wyniesie około 17,1-17,2 tys. zł/mkw.
Czy mieszkanie za ponad 20 tys. za metr to nowy standard Warszawski?
Nie w tej chwili. Mechanizm majowego rekordu jest prosty: średnia cena warszawskiego metra kwadratowego została wywindowana przez wejście do oferty 900 luksusowych mieszkań. Czysta statystyka i tylko tyle. Gdy pojawi się w ofercie więcej lokali w mniej prestiżowych lokalizacjach i standardzie efekt może być odwrotny.
– Przekroczenie progu 20 tys. zł/mkw. to nie tylko medialna, ale i rynkowa sensacja. Tak drogo jeszcze nie było, ale warto zrozumieć mechanizm stojący za tym rekordem. Kluczową rolę odegrały przede wszystkim bardzo drogie wprowadzenia. W ciągu zaledwie dwóch tygodni do sprzedaży trafiło ponad 900 mieszkań, których średnia cena wyniosła 23,1 tys. zł/mkw. – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Równolegle w pierwszej połowie maja kupujący nabyli 800 mieszkań po przeciętnej stawce 17,3 tys. zł/mkw.
Skoro z rynku zniknęły tańsze lokale, a ich miejsce zajęły nowe i wyraźnie droższe, to średnia warszawskiej oferty niemal automatycznie wzrosła do 20 063 zł/mkw. To niezwykle ważna informacja dla nabywców, ponieważ oznacza, że ceny lokali dostępnych już wcześniej w sprzedaży w zdecydowanej większości wcale się nie zmieniły.
Ceny ofertowe a transakcyjne: ile naprawdę płaci się za mieszkanie w Warszawie?
Twarde dane zebrane przez NBP potwierdzają to, co obserwacje z analiz ofert z serwisu Otodom. Kwota z ogłoszenia odbiega od tej widniejącej w akcie notarialnym. Różnica między ceną ofertową i transakcyjną wyniosła w I kwartale 1 581 zł/mkw.
Oznacza to, że większość sprzedanych w I kwartale mieszkań miała niższą od średniej rynkową cenę metra kwadratowego. Nie musi to jednak dowodzić, że nabywcy uzyskiwali 8-9% upusty, co sugeruje różnica między ceną ofertową i transakcyjną, ale z pewnością świadczy o ich zainteresowaniu mieszkaniami z tańszej części oferty firm deweloperskich.
Aby przełożyć najświeższe, majowe dane na konkretny przykład musimy sięgnąć po ceny całkowite oferowanych w stolicy lokali. Według badań Otodom przeciętne mieszkanie w sprzedaży na rynku deweloperskim ma 55 mkw. i kosztuje prawie 1,1 mln zł.
Tymczasem nabywcy, którzy zdecydowali się na zakup w pierwszej połowie maja wybierali mieszkania przeciętnie 54-metrowe, za które płacili około 930 tys. zł (średnia cena mieszkań sprzedanych). Oznacza to, że przeciętna transakcja na rynku deweloperskim w maju została zrealizowana na wyraźnie niższym poziomie niż sugeruje to cena całkowita przeciętnego oferowanego mieszkania (o 166 tys. zł mniej).
W stolicy po mieszkanie: na rynek deweloperski czy wtórny?
Z danych NBP za I kwartał 2026 roku wyłania się zaskakujący obraz warszawskiego rynku. Starcie deweloperzy kontra rynek wtórny zakończyło się zaskakującym remisem ceny.
Okazuje się, że mimo dużych różnic w cenach ofertowych, średnie ceny transakcyjne mieszkań deweloperskich i używanych były niemal identyczne. W przypadku nowych lokali to 16 475 zł/mkw., a na rynku wtórnym – 16 393 zł/mkw. (mniej niż 1%).
– Po raz pierwszy od dwóch lat to średnia cena transakcyjna na rynku deweloperskim okazała się wyższa od transakcji na rynku wtórnym. Co więcej, nasz stały monitoring pozwala już teraz prognozować wyniki dla trwającego – II kwartału. Ponieważ bieżące odczyty badań Otodom niemal pokrywają się z oficjalnymi raportami NBP, spodziewamy się, że w II kwartale ostateczna średnia cena transakcyjna w stolicy ogłaszana przez NBP ukształtuje się na poziomie około 16,8-16,9 tys. zł/mkw. – mówi dyrektorka badań rynku Otodom.
