Rosną szanse na włączenie mieszkań do nieruchomości, na których Polacy mają zarabiać w ramach REIT-ów. Takiej możliwości domaga się Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Argumentem jest sztandarowy program rządu „Mieszkanie plus”

Pomysł Ministerstwa Finansów (MF), aby specjalne spółki notowane na giełdzie i zarabiające na wynajmie nieruchomości nie mogły inwestować w mieszkania, nie ma wielu zwolenników. O zniesienie zakazu, który znalazł się w przygotowanym przez MF projekcie ustawy, proszą m.in. banki i organizacje reprezentujące przedsiębiorców. Do tego grona dołączył właśnie ważny sojusznik. To Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, które tego samego domaga się w uwagach zgłoszonych do projektu. Tłumaczy, że skoro zgodnie z założeniami MF spółki typu REIT mają pobudzać inwestycje na rynku nieruchomości, takie wykluczenie wydaje się nieuzasadnione. I podkreśla, że przyjęty przez rząd Narodowy Program Mieszkaniowy (NPM, często nazywany „Mieszkaniem plus”), zakłada przegląd regulacji dotyczących finansowania rynku mieszkaniowego przez fundusze inwestycyjne, w tym możliwość wprowadzenia na rynek specjalistycznych funduszy nieruchomościowych i spółek typu REIT.

W korespondencji z DGP MIB dodaje, że jednym z głównych celów NPM jest rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem i wspieranie go zarówno w przypadku budownictwa społecznego, jak i komercyjnego. Wskazuje, że jedną z form finansowania takich inwestycji mogłyby być fundusze inwestycyjne i „inne instytucje rynku kapitałowego inwestujące w nieruchomości”. Jako przykład podaje BGK Nieruchomości (BGKN), spółkę zależną państwowego banku BGK, która poprzez fundusze inwestuje w mieszkania na wynajem.

– BGKN w wyniku porozumienia zawartego z Ministerstwem Infrastruktury i Budownictwa organizuje proces realizacji budownictwa na wynajem (w tym z możliwością uzyskania docelowej własności przez najemcę) w ramach pakietu „Mieszkanie plus”. Docelowym modelem funkcjonowania takiej spółki mógłby być model REIT – informuje biuro prasowe resoru budownictwa.

W zamyśle resortu finansów REIT-y, czyli spółki zarabiające na wynajmie i dzielące się większością zysku z akcjonariuszami w zamian za zwolnienie z podatku dochodowego, mają zwiększyć możliwości inwestowania w nieruchomości komercyjne przez polskich inwestorów. Teraz zarabiają na nich przede wszystkim inwestorzy zagraniczni, w tym fundusze emerytalne spoza Polski.

BGKN nie ukrywa, że włączenie mieszkań pod skrzydła REIT-ów byłoby ruchem bardzo istotnym dla inwestycji spółki w Funduszu Mieszkań na Wynajem czy funduszu programu „Mieszkanie plus”. Pierwszy z nich inwestuje samodzielnie w komercyjne mieszkania na wynajem. W połowie 2016 r. w jego ofercie było ponad 500 gotowych lokali w Warszawie, Poznaniu, Piasecznie, Gdańsku i Krakowie. BGKN informował wówczas, że zarządza mieszkaniami, które zapewniają inwestorowi 4-proc. stopę zwrotu rocznie. Spółka odpowiada też za inwestycje z lokalami na wynajem realizowanymi w „Mieszkaniu plus”. Mają powstawać we współpracy i na gruntach należących m.in. do samorządów, Skarbu Państwa i kontrolowanych przez niego spółek oraz inwestorów prywatnych. Niecałe dwa tygodnie temu BGKN podawało, że dysponuje ponad 180 hektarów wstępnie wytypowanych gruntów, na których może powstać łącznie ok. 15 tys. mieszkań w 57 gminach.

– To inwestycje prowadzone na zasadach komercyjnych, które mają przynosić zyski. W przyszłości chcielibyśmy do ich realizacji wykorzystywać także kapitał prywatny, z którym dzielilibyśmy się przychodami z najmu. Jeśli tylko będzie znany ostateczny kształt REIT-ów i obejmą one mieszkania, przeanalizujemy zasadność tworzenia takich podmiotów – mówi Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGKN.

Dodaje, że mieszkania są normalnym składnikiem REIT-ów za granicą, a takie rozwiązanie powinno być też korzystne dla inwestorów, bo będą mogli dywersyfikować inwestycje w ramach REIT-ów, które powstaną w Polsce. Taki argument pojawia się też ze strony Związku Banków Polskich, który również sugeruje rozszerzenie REIT-ów na mieszkania.

– Sądzę, że szanse na włączenie mieszkań do nieruchomości, na których będą mogły zarabiać REIT-y, są bardzo duże. Rozmawiamy na ten temat z Ministerstwem Finansów – informuje wiceprezes BGKN.

Organizacje branżowe i pracodawców wskazują jednak, że REIT-y mogą faktycznie upowszechnić inwestowanie w nieruchomości, ale jest ryzyko, że polscy przedsiębiorcy będą mieli problem z ich zakładaniem. Tłumaczą to zbyt wysokimi wymogami co do kapitału zakładowego wnoszonego przez właścicieli (może być pokrywany pieniędzmi lub majątkiem, np. nieruchomościami). W polskich REIT-ach ma to być minimum 60 mln zł, czyli obecnie niemal 13,6 mln euro. Tak duże limity obowiązują w najbardziej rozwiniętych krajach Unii Europejskiej. W Niemczech czy we Francji jest to np. 15 mln euro. Ale już w Hiszpanii to 5 mln euro, w Belgii 1,25 mln, na Litwie 40 tys. euro, a w Wielkiej Brytanii 50 tys. funtów. W uwagach skierowanych do MF m.in. Stowarzyszenie REIT Polska wskazuje, że propozycja MF może spowodować, że z regulacji skorzystają wyłącznie podmioty reprezentujące dużych inwestorów zagranicznych.

– Ograniczony dostęp do struktur REIT mogą mieć spółki z polskim kapitałem, posiadające wyspecjalizowane zespoły, lecz ograniczone zaplecze kapitałowe – ocenia Małgorzata Kosińska, prezes Stowarzyszenia REIT Polska.

Opinie są jednak podzielone. Wiceprezes BGKN wskazuje, że dla części firm próg 60 mln zł może faktycznie być zbyt wysoki, ale jeśli REIT-y mają zachęcić do inwestowania osoby indywidualne, powinny być stabilne finansowo, z dobrymi, zdywersyfikowanymi portfelami nieruchomości.

– To ma być bezpieczny wehikuł inwestycyjny. W tej sytuacji trzeba wybierać między ułatwieniami dla spółek a ochroną inwestorów. Poza tym 60 mln zł w tej branży to nie jest oszałamiająca kwota. To nieco ponad 340 mieszkań o powierzchni 50 mkw. i to przy zaledwie 3,5 tys. zł za metr – mówi Włodzimierz Stasiak.
Ministerstwo Finansów deklaruje, że rozwiązania zaproponowane w projekcie mają przede wszystkim zapewnić odpowiednią ochronę interesów inwestorów, a dyskusje nad kształtem przepisów będą jeszcze trwały. Pierwotnie MF planowało, że ustawa, której projekt został upubliczniony w październiku, wejdzie w życie 1 stycznia 2017 r.

>>> Czytaj też: Morawiecki: Walka z wyłudzeniami VAT to absolutny priorytet. Chcemy być jak Sherlock Holmes