Pustostany w warszawskich biurach wzrosły w ostatnim czasie do poziomu najwyższego od 10 lat.
- Aktualnie to około 13,5 proc. Ostatni raz tak wysoki poziom notowany był w 2003 roku – mówi Piotr Capiga, dział powierzchni biurowych w międzynarodowej agencji Cushman & Wakefield.
Dodaje, że do tej pory rekord pustostanów w Warszawie padł w 2002 r., kiedy ok. 17 proc. powierzchni biurowej nie miało najemców. Od 2003 r. współczynnik ten regularnie spadał, aż w 2008 r. wyniósł zaledwie 3 proc.. Jednak od 2009 r. ponownie rośnie, podsycany bardzo dużą liczbą nowych inwestycji wprowadzanych na rynek.
>>> Czytaj też: Fundusze inwestycyjne nieruchomości komercyjnych okazały się porażką
Według danych agencji CBRE w II kw. tego roku w stolicy w budowie było aż 655,3 tys. m kw. nowych biur, podczas gdy aż 574 tys. m kw. czekało już na najemców. Takie nagromadzenie inwestycji wskazuje, że wkrótce w stolicy, największym rynku biurowym w Polsce rekord wolnych powierzchni ponownie zostanie pobity.
- Najwięcej pustej powierzchni spodziewamy się w pierwszej połowie 2016 r., nawet przy założeniu podobnego do obecnego poziomu wynajmu. Wtedy wskaźnik ten może przekroczyć 20 proc. Od tego momentu zacznie raczej spadać – ocenia Joanna Mroczek, dyrektor działu doradztwa i badań rynku CBRE.
Kto będzie miał największy problem ze zdobyciem najemców? Specjalistka CBRE wskazuje biurowce klasy B, zlokalizowane dalej od metra i głównych węzłów komunikacyjnych. Takie budynki będą musiały znaleźć własną strategię wynajmu lub zmienić funkcję, tak jak to się dzieje w innych miastach europejskich. Piotr Capiga przewiduje mocną walkę o najemców przez biurowce na Woli, gdzie w najbliższych latach powstanie najwięcej nowej powierzchni. Tu deweloperzy będą zmuszeni do składania agresywnych ofert. Mogą w ten sposób walczyć m.in. o najemców z biurowego zagłębia na Mokotowie, a sprzyjać im będzie coraz lepsza komunikacja, m.in. rozbudowa warszawskiego metra.
Zyskają na tym oczywiście najemcy, bo właściciele biurowców ścigają się na coraz bardziej atrakcyjne stawki czynszów. Specjalista Cushman & Wakefield spodziewa się, że w najbliższych latach w budynkach w centralnych lokalizacjach stolicy spadki czynszu mogą przekroczyć 5 proc.
- Jeśli chodzi o średnie stawki umowne w budynkach klasy A, wynoszą one obecnie około 22 euro w centrum i 13 euro za m kw. miesięcznie poza centrum. Nie przewidujemy, że spadną one poniżej 10 euro, co oznaczałoby poniżej poziomu opłacalności dla deweloperów i inwestorów. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku stawek efektywnych, uwzględniających zachęty i miesiące zwolnienia z płatności czynszu. Duże firmy podpisujące długoterminową umowę, mogą wynegocjować znacznie niższe stawki efektywne – ocenia Joanna Mroczek.
A zachęty są nie byle jakie. Poza standardowym zwolnieniem z czynszu – zwykle miesiąc za każdy rok umowy (w dużych transakcjach dorzucane są dodatkowo 1,5 – 2 miesiące zwolnienia), deweloperzy coraz częściej proponują osobne budżety na pokrycie kosztów przeprowadzki, umeblowania czy marketingu. Ich wkład finansowy w wykończenie i umeblowanie powierzchni ponad standard „open space” może wynosić nawet 100 – 250 euro za m kw. Inne często oferowane udogodnienia to infrastruktura dla rowerzystów czy sale konferencyjne wynajmowane na godziny.
>>> Czytaj też: Zagórski: W Warszawie drzemie olbrzymi potencjał inwestycyjny
Znacznie lepiej mają się biura poza Warszawą. W głównych miastach regionalnych poziom pustostanów jest niższy niż w Warszawie. W Krakowie to 3,6 proc., a w Katowicach 5,4 proc. Wyższy jest we Wrocławiu, Łodzi, Trójmieście i Poznaniu, choć w żadnym z miast nie przekracza 11,5 proc.
- Miasta regionalne w ostatnim czasie przyciągają wielu najemców z branży BPO i SSC, którzy posiadają duże zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Dzięki temu poziom pustostanów w wielu miastach regionalnych ma tendencję spadkową – tłumaczy Piotr Capiga.
