Warsaw Spire zdobył niedawno rekordowe na polskim rynku nieruchomości finansowanie bankowe – ponad 900 mln zł. Wiemy, że banki dość rygorystycznie podchodziły ostatnio do kwestii kredytowania deweloperów. Czy zdobycie tak dużego finansowania było dużym wyzwaniem?
Zdobycie finansowania dla Warsaw Spire było dla nas ogromnym wyzwaniem. Projekt ma 100 000 m2, czyli można go porównać do 3-4 standardowych biurowców. Skala projektu, której wynikową są jego koszty, spowodowała konieczność utworzenia konsorcjum banków gotowych udzielić finansowania, a rozmowy w takim układzie zawsze są czasochłonne – nam zajęły około 1,5 roku. To, że udało nam się przekonać cztery duże banki – Bank Polska Kasa Opieki S.A., Bank Zachodni WBK S.A., Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. oraz BRE Bank S.A., jest naszym wielkim osiągnięciem i wydarzeniem unikalnym w skali historii rynku.
Oczywiście nie bez znaczenia dla banków było to, że dotychczas realizowaliśmy projekt angażując wyłącznie własne środki finansowe oraz fakt, że przedstawiliśmy umowy pre-lease na znaczną część projektu,. Wśród nich umowa z unijną agencją Frontex, która wynajęła prawie cały budynek B, czyli około 15 proc. całego projektu. Warto dodać, że obecnie jesteśmy w trakcie rozmów z kolejnymi sześcioma dużymi najemcami.
Jakie są obecnie wymagania najemców? Jak wygląda to w przypadku agencji Frontex?
Agencja Frontex jest najemcą instytucjonalnym i bardzo specyficznym. Jest to urząd, który zajmuje się utrzymaniem bezpieczeństwa granic Unii Europejskiej, w związku z czym oczekuje określonych standardów, korzysta z wyrafinowanych technologii i ma bardzo duże wymagania w zakresie teleinformatyki i infrastruktury. Frontex przejmuje swoje powierzchnie w budynku B w Warsaw Spire we wrześniu 2014 r. i do stycznia 2015 r. specjaliści będą tu instalować całą poufną infrastrukturę. Nawet my, jako deweloper, do pewnych obszarów biura Agencji w ogóle nie będziemy mieli dostępu.
Wymagania klientów korporacyjnych oczywiście w naturalny sposób ewoluują. Od dłuższego czasu obserwujemy tendencję firm do wybierania biur typu open space. Ostatnio wynajęliśmy biuro najemcy, który 100 proc. powierzchni zaaranżował jako open space i nie wydzielił nawet oddzielnego gabinetu dla dyrektora zarządzającego. Oddzielnie powstały jedynie sale konferencyjne i pokój do spotkań. To wiąże się przede wszystkim z obecnym trendem – jeśli ludzie się widzą, to integrują się w zespołach i komunikują ze sobą.
>>> Polecamy: Woś: Krzyż pański z tym open space’em
Na tle wszystkich tych czynników drugorzędne znaczenie dla najemców ma architektura budynku. Najemcy naturalnie zwracają uwagę na wygląd i prestiż inwestycji, jednak o wiele większe znaczenie ma lokalizacja, funkcjonalność, efektywność budynku i związane z nią oszczędności.
Na warszawskim rynku nieruchomości jedna dziesiąta biur jest niewynajęta. Nie obawiają się Państwo trudnej sytuacji na rynku biurowym? Czy możemy już mówić o pęczniejącej bańce na rynku nieruchomości biurowych?
”Bańka” na rynku nieruchomości biurowych istnieje tylko potencjalnie. 10-procentowy wskaźnik pustostanów to nie jest dużo. Rynek uważa się za zbilansowany, jeśli współczynnik pustostanów jest na poziomie 10 – 11 proc. Czyli obecnie na rynku mamy jeszcze równowagę. Co więcej, mnóstwo projektów istnieje tylko na papierze i może na nim pozostać. Naturalnym regulatorem jest tu zarówno rynek finansowy, jak i strona popytowa.
Nie obawia się Pan wybuchu wojny na czynsze?
Unikałbym mówienia o jakiejś wirtualnej jeszcze „wojnie” – czynsze są stabilne i drastycznie się nie zmieniają. Jeśli tzw. „wojna na czynsze” wybuchnie to tylko i wyłącznie w wyniku działań deweloperów, którzy, kolokwialnie mówiąc, przeliczyli się ze swoimi projektami i będą zmuszeni do podjęcia radykalnych działań.
Jakie regiony w Polsce radzą sobie najlepiej jeśli chodzi o rynek biurowy?
Warszawa jest wyjątkowym miastem na tle innych stolic europejskich, ponieważ dysponuje olbrzymim potencjałem inwestycyjnym. W przeciwieństwie do innych stolic w Europie, w dobrych, centralnych lokalizacjach Warszawy dostępne są bardzo atrakcyjne tereny inwestycyjne, które wciąż są niezagospodarowane. Dodatkowo, biorąc pod uwagę wskaźnik ilości nowoczesnej powierzchni biurowej przypadającej na mieszkańca, Warszawa plasuje się w dolnej części rankingu największych europejskich miast. W stolicy mamy ponad 2 mln mieszkańców, jesteśmy znacznie większym miastem niż Dublin, Lizbona czy Bruksela, a jednocześnie dysponujemy zaledwie nieco ponad 4 mln m2 powierzchni biurowej. Dlatego jestem przekonany, że stolica nadal pozostanie atrakcyjnym rynkiem nieruchomości biurowych. Przykładem okolicy, która niemal „skazana” jest na dalszy rozwój jest bliska Wola oferująca liczne, postindustrialne tereny do rewitalizacji, w kierunku której przenosi się obecnie warszawskie city.
A co oprócz stolicy?
Poza stolicą, z punktu widzenia popytowego, najbardziej atrakcyjnym rynkiem jest Kraków. Jako bardzo duże centrum akademickie, cały czas jest na muszce wszystkich potencjalnych inwestorów, którzy chcą wejść do Polski. Kraków ma niestety jednak problem z potencjałem inwestycyjnym. Jest dosyć mocno skondensowany – to zupełnie odwrotna sytuacja niż przypadku Warszawy. W Krakowie oczywiście są działki, na których można budować, ale uważane są za mniej atrakcyjne. Natomiast w atrakcyjnych lokalizacjach ten rynek został już praktycznie całkowicie wyczerpany. Równie atrakcyjny z punktu widzenia popytowego jest także Wrocław. Coraz bardziej modne robi się również Trójmiasto. W zasadzie potencjalny popyt pojawia się wszędzie tam, gdzie istnieją centra akademickie i stosunkowo łatwy dostęp do wysoko wykwalifikowanej kadry.
Polska jest w tej chwili modnym kierunkiem inwestycyjnym. Bardzo pomógł nam mit zielonej wyspy. Wśród inwestorów panuje przekonanie, że Polska bardzo dobrze poradziła sobie z kryzysem, w związku z czym, następuje alokacja kapitału w naszym kraju. Polska w zasadzie stała się beneficjentem tego globalnego kryzysu, jeśli chodzi o rynki regionalne. Wiele firm zlikwidowało operacje na rynkach starej Unii i relokowało je w Polsce. U nas następowała konsolidacja sektora BPO (Business Process Offshoring – przyp. red.), R&D (Research and Development), SSC (Shared Services Center) – wszystkie te centra były lokowane właśnie w wyżej wymienionych miastach. Do tego można dodać cieszące się powodzeniem Katowice oraz Łódź, w której ostatnio znacznie spadł wskaźnik pustostanów.
Łódź jest jednak bardzo mocno niedoinwestowana…
Jest niedoinwestowana, ale w pewnym momencie bardzo mocno „rozpędzili” się tam deweloperzy. Oczywiście tamtejszy rynek jest stosunkowo niewielki, więc jeden nowy niewynajęty budynek o powierzchni 15-20 tys. m od razu bardzo mocno ciąży na rynku. To jest problem skali. Patrząc teraz na wskaźniki widać jednak, że w Łodzi sporo się dzieje, a powierzchnie biurowe dobrze się wynajmują. Łódź jest niskokosztowa i jest centralnie położona. Ma duży potencjał.
W opublikowanym niedawno wywiadzie dla belgijskiego portalu nieuwsblad.be, Paul Gheysens, właściciel Ghelamco, zapowiedział, że chciałby wybudować w Warszawie jeszcze 6 wież. Czy Państwa spółka ma już jakieś konkretne plany?
Myślę, że tych wież może powstać jeszcze więcej, tyko cały czas mamy to podstawowe pytanie – w jakim horyzoncie czasowym? Wypowiedź naszego właściciela jest jak najbardziej zasadna, ale my operujemy w nieco innych horyzontach czasowych. Ghelamco jest już na rynku polskim ponad 22 lat i zamierzamy być w Polsce przez wiele kolejnych. Posiadamy duży bank ziemi i przygotowane projekty. Jesteśmy gotowi stymulować tą podaż, taka jest nasza strategia, ale jesteśmy długodystansowcem.
Teraz koncentrujemy się na budowie Warsaw Spire. W listopadzie będziemy mieć w całości zrealizowany poziom zero, czyli 5-poziomowy garaż – łącznie będzie już przykryte 1,5 ha powierzchni. Budynek boczny i wieża będą realizowane w tempie 1 kondygnacja na tydzień, tak jak w przypadku budynku B, którego konstrukcja została właśnie zakończona. Najtrudniejsze prace wykonywane są w tej chwili. Gdy już wyjdziemy od poziomu zero w górę, budowa będzie postępować bardzo szybko.
Ghelamco ma w gotowości kilka ciekawych projektów, ale nie zamierzamy realizować ich pochopnie i w tym momencie. W nieruchomościach kluczową kwestią jest timing, czyli kiedy i w jakich uwarunkowaniach dany projekt trafia na rynek. Tak jak powiedział Paul Gheysens, z Polską wiążemy duże nadzieje i zamierzamy utrzymać swoją silną pozycję rynkową – i mówimy tu o długiej perspektywie czasowej.
/>