Rok 2020 to dla wielu firm czas transformacji i przyspieszonego wprowadzania rozwiązań, które ze względu na pandemię stały się priorytetowe. Mowa tu nie tylko o przechodzeniu z tradycyjnego modelu pracy na bardziej elastyczny, ale o holistycznym spojrzeniu na organizacje i użytkowane przez nie budynki. Przed wyzwaniem dostosowania się do nowych warunków stanęli pracodawcy, właściciele nieruchomości oraz eksperci ds. budowania strategii środowiska pracy, którzy muszą przemyśleć, w jaki sposób dopasować przestrzeń biurową do zmieniających się potrzeb użytkowników i obserwowanych na rynku megatrendów.

Pandemia przyspieszyła zmiany, które można było zaobserwować już wcześniej, dotyczące zarówno pracy zdalnej, oczekiwań pracowników w zakresie większej elastyczności ze strony pracodawców, jak również konieczności przeanalizowania modelu biznesowego przyjętego przez właścicieli budynków i jeszcze lepszego dopasowania go do oczekiwań najemców.

Choć wielu najemców w perspektywie krótkoterminowej wstrzymało się od podejmowania decyzji w odniesieniu do najmu powierzchni, to w wymiarze długofalowym te decyzje będą musiały wreszcie zapaść. Wiele firm zdecyduje się zapewne na model hybrydowy, a więc połączenie tradycyjnego najmu z komponentem elastycznym, w odpowiedzi na obserwowaną obecnie dużą nieprzewidywalność cykli biznesowych. Takie rozwiązania wiążą się z dodatkowymi kosztami, które firmy będą jednak skłonne ponieść, żeby zapewnić sobie większe możliwości szybkiej reorganizacji zasobów. Dostęp do powierzchni elastycznych staje się bowiem kluczowym elementem strategii firm dotyczącej nieruchomości. Przyszłością są aplikacje oferujące dostęp do przestrzeni elastycznych takie, jak np. Colliers Mobility Pass, która umożliwia rezerwację przestrzeni w ponad 5 tysiącach coworków w 70 krajach, w tym w ponad 60 w Polsce, ulokowanych nie tylko w dużych miastach, ale też w mniejszych, jak Żyrardów czy Konstancin. To wychodzenie naprzeciw potrzebom pracowników, którzy coraz częściej będą oczekiwać, aby cowork znajdował się blisko ich domu. Korzystanie z tej wirtualnej platformy daje małym i dużym firmom, ale też start-upom czy freelancerom dostęp do biur on-demand.

Na te wszystkie dynamiczne zmiany na rynku, których jesteśmy świadkami, nakładają się dodatkowo następujące megatrendy, które również powinny wziąć pod uwagę podmioty działające na rynku nieruchomości, budując swoje strategie biznesowe na kolejne lata:

Reklama

Rozwój technologii powoduje zmiany w naturze procesów biznesowych

Proste prace i zadania poddaje się automatyzacji, a sztuczna inteligencja wspiera coraz to nowsze sektory gospodarki. W związku z tym zmienia się też profil pracownika poszukiwanego przez firmy. Maszyny nie są w stanie poradzić sobie ze wszystkimi aspektami, dlatego człowiek pozostaje niezbędny tam, gdzie wymagana jest kreatywność czy zdolność do elastycznego reagowania w nieprzewidywalnych sytuacjach. Pracownicy z takimi właśnie umiejętnościami są i będą w przyszłości najbardziej atrakcyjni dla pracodawców. Ta ewolucja profilu pracownika zmienia również potrzeby firm pod kątem ich przestrzeni biurowej. Rośnie zapotrzebowanie na pomieszczenia sprzyjające kreatywności, przystosowane pod spotkania zespołowe, burze mózgów, w których praca nie kręci się już wokół biurka.

Transformacja cyfrowa i nowe modele organizacji

Coraz więcej organizacji wypłaszacza swoje struktury, przechodzi w model matrycowy typu agile, gdzie ważniejsze od tradycyjnej hierarchii jest skupienie się na użytkowniku, projekcie, końcowym produkcie i czasie potrzebnym na wprowadzenie go na rynek (time to market), a także na szybkości reagowania na zmieniające się warunki. Z taką transformacją mierzy się coraz więcej organizacji, co z kolei ma wpływ na to, jakiej przestrzeni potrzebują i czego oczekują od rynku nieruchomości.

Nieruchomość jako usługa

Koncept real estate as a service nie jest nowy, ale ze względu na pandemię dodatkowo zyskał na znaczeniu. Do tej pory istota nieruchomości polegała na tym, że ona po prostu istniała, zbudowana w określonej lokalizacji. Obecnie coraz ważniejsza staje się warstwa usługowa, którą w oparciu o dane nieruchomości można zbudować. Jak się okazuje, niektóre firmy, np. z sektora proptech czy coworki, są w stanie dużo lepiej wykorzystać dane dotyczące potrzeb i zachowań użytkowników udostępniane przez budynek niż właściciele tych nieruchomości. Warstwa usługowa obiektu oraz monetyzacja danych, których dostarcza, mogą okazać się dużo bardziej przyszłościowym modelem biznesowym niż nieruchomość jako taka. Mowa tu o digital workplace, czyli synergii fizycznego środowiska (bricks), potrzeb użytkowników (bahaviour) i tego, co nam daje warstwa cyfrowa nieruchomości, a także technologie, które możemy w tych nieruchomościach zaimplementować (bytes). Holistyczne spojrzenie na te wszystkie aspekty pozwala nam zebrać kompletne dane, by zaprojektować przestrzeń dopasowaną do potrzeb użytkowników. W zbieraniu danych o nieruchomości mogą pomóc aplikacje, które m.in. monitorują sposób wykorzystania przestrzeni przez użytkowników, takie jak np. Office App. Jednak aplikacje nie tylko dostarczają nam cennych danych, ale też ułatwiają zarządzanie biurem, zapewniając np. mobilny dostęp do budynku, nawigację po powierzchni, rezerwację miejsc parkingowych czy rejestrację gości. Zebrane w ten sposób dane wykorzystuje się do analizy wynajmowanej przez firmę przestrzeni, co pomaga w jej dopasowaniu do faktycznych potrzeb użytkowników.

Inside out design

Do tej pory biurowce rzadko były budowane w modelu inside out design, czyli projektowane od wewnątrz na zewnątrz, gdzie najpierw skupiamy się na tym, kim jest użytkownik obiektu. W ten sposób powstaje wiele produktów i ten sam model będzie musiał też zaadaptować rynek nieruchomości. Należy zatem przeanalizować, kim są ludzie, którzy będą z danego budynku korzystać – czego potrzebują, jak żyją, co lubią, a czego nie. Powinny powstać szczegółowe profile użytkowników, które do tej pory rzadko były tworzone w skrupulatny sposób. Dopiero z takiej analizy będą wynikały decyzje dotyczące funkcji, struktury, wielkości i innych cech budynku.

Możemy zauważyć, że obserwowane megatrendy będą w szczególności wpływać na szersze zastosowanie nowych technologii przez organizacje i właścicieli nieruchomości. Firmy odkrywają potencjał wykorzystywania aplikacji mobilnych czy wirtualnych systemów do analizy potrzeb biznesowych oraz tworzenia jak najlepiej dopasowanych do obecnych realiów miejsc pracy – skupionych wokół bezpieczeństwa użytkownika i jego komfortu, pobudzających kreatywność, a także dających możliwość szybkiej reorganizacji przestrzeni w wymagających tego sytuacjach.

Autorka: Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzająca Colliers International w Polsce