Na temat tokenów mówi się coraz więcej. Tokenizacja bywa sposobem na pozyskiwanie środków potrzebnych do opracowania nowego projektu (np. aplikacji lub serwisu internetowego). Warto jednak wiedzieć, że temat tokenów, czyli cyfrowych jednostek wartości coraz częściej pojawia się w kontekście nieruchomości. To ciekawe połączenie tradycyjnego składnika majątku kojarzącego się ze stabilnością i namacalnym charakterem, a także tokenów, które w dalszym ciągu wzbudzają nieufność wielu osób ze względu na swój niematerialny charakter (ograniczony tylko do cyfrowego zapisu w ramach technologii blockchain). W przypadku Polski, tokenizacja nieruchomości wciąż jest zupełnym novum. Nie ulega jednak wątpliwości, że to rozwiązanie stanie się bardziej popularne nad Wisłą. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą na czym ono polega w praktyce.

Tokenizacja jest sposobem na zdecentralizowaną sprzedaż

Reklama

Osoby pragnące się dowiedzieć, jakie będą nowe trendy związane z branżą fintech, powinny uważnie śledzić między innymi nowinki pojawiające się w USA. Stany Zjednoczone to bowiem kolebka wielu rozwiązań, które później przeniknęły do innych krajów i zyskały tam popularność. Pierwszym przykładem może być crowdfunding nieruchomościowy, czyli wspólne inwestowanie w nieruchomości przez dużą grupę posiadaczy kapitału (wpłacających zwykle niewielkie kwoty). Tokenizacja nieruchomości stanowi kolejny przykład rozwiązania, które zaczęło się rozwijać za oceanem, a później zainteresowało inwestorów z Europy i Azji.

Dlaczego tokenizacja nieruchomości wzbudza zainteresowanie inwestorów? Ponieważ stanowi ona łatwy, tani i elastyczny sposób za zdecentralizowaną sprzedaż nieruchomości. Poprzez zakup tokenów, nabywca pośrednio staje się współwłaścicielem określonej części nieruchomości. Token oprócz udziału w nieruchomości (np. 1 token = 1 mkw.) często odzwierciedla również prawo do otrzymywania proporcjonalnej części zysków z tytułu najmu oraz do podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości. Emisją tokenów o niewielkiej jednostkowej wartości zajmuje się powołana w tym celu spółka posiadająca daną nieruchomość. Samej nieruchomości w obecnych warunkach nie można bowiem zamienić na tokeny, ale udziały we wspomnianej spółce już tak. Warto dodać, że pojawiają się także próby użycia tokenów jako szybkiego sposobu sfinansowania inwestycji budowlanych. W takim przypadku, nieruchomościowe tokeny mają nieco inny charakter (typowo dłużny, a nie udziałowy).

Co ważne, inwestor może zadecydować, że rozproszona współwłasność będzie dotyczyła tylko pewnej części nieruchomości. Tokeny mogą być sprzedawane na rynku wtórnym podobnie jak udziały w spółce zrzeszającej inwestorów zainteresowanych crowdfundingiem nieruchomościowym. Dodatkową zaletą tokenów jest jednak możliwość ich szybkiego zbycia i zakupu (bez barier geograficznych) dzięki technologii blockchain.

Oprócz korzyści pojawiają się też zagrożenia oraz problemy

Niektóre internetowe artykuły poświęcone tokenizacji kreślą cechy tego rozwiązania oraz jego przyszłość wyłącznie w optymistycznym kontekście. Nie jest to oczywiście obiektywny punkt widzenia, ponieważ z rozwojem tokenizacji są związane pewne bariery prawne oraz instytucjonalne. Obecnie ustawodawstwo z krajów rozwiniętych gospodarczo (również USA i państw UE) w pełni nie nadąża za takimi rozwiązaniami jak tokenizacja.

Pełne wykorzystanie potencjału tokenizacji będzie możliwe po szerokim zastosowaniu technologii blockchain - chociażby w księgach wieczystych. Dopiero wtedy wykonalna byłaby bezpośrednia tokenizacja nieruchomości, ponieważ księgi wieczyste mogłyby na bieżąco odzwierciedlać stan posiadania tokenów. Droga do takich rozwiązań jest jednak dość daleka - zarówno z przyczyn technicznych, jak i prawnych. Warto także pamiętać, że koncepcja pełnej tokenizacji zakłada automatyczne obciążanie posiadacza tokenów kosztami związanymi np. z podatkiem od nieruchomości, naprawami i składkami ubezpieczeniowymi. Taka automatyzacja naliczania kosztów również stanowi wyzwanie.

Ponadto nie można zapominać, że obecnie tokenizacja jest słabo uregulowanym wariantem inwestycji. Wspomniana sytuacja oprócz zalet generuje też zagrożenia. Chodzi między innymi o możliwość zakupu tokenów powiązanych z problematyczną nieruchomością (posiadającą wady fizyczne lub prawne). Inną kwestią są ewentualne trudności związane z egzekwowaniem należności dotyczących np. udziału w czynszu za wynajem nieruchomości z odległego kraju.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl