Rynek najmu pęka w szwach. Co dalej?

– Trudno sobie wyobrazić pozostawienie bez dachu nad głową setek tysięcy, jeśli nie milionów uchodźców z Ukrainy. Tym bardziej, że są to głównie kobiety z dziećmi. W hali sportowej czy magazynie mogą pomieszkać przez tydzień, no może miesiąc. A co potem? – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Według niego, w największych miastach rynek najmu nie jest w stanie wchłonąć tak wielkiej rzeszy osób potrzebujących schronienia. Widać to po liczbie unikalnych ofert w portalach ogłoszeniowych. Z danych serwisu Unirepo, który monitoruje 38 takich portali wynika, że na początku marca, a więc tuż po wybuchu wojny w Ukrainie, w całym kraju teoretycznie dostępnych było zaledwie ok. 63,6 tys. mieszkań na wynajem, z czego w stolicy – ok. 16 tys., w Krakowie – ok. 5 tys., a we Wrocławiu – ok. 2,7 tys.

Warto zwrócić uwagę, że popyt na mieszkania na wynajem wzrósł gwałtownie już z połowie ubiegłego roku. Główną przyczyną jest drożyzna na rynku mieszkaniowym, a od jesieni doszły podwyżki stóp procentowych. W efekcie spadła dostępność kredytów na zakup mieszkań. Unirepo podaje, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy oferta mieszkań na wynajem skurczyła się aż o blisko 40 proc.

Wybuch wojny w Ukrainie spotęgował ssanie na rynku najmu. Świadczą o tym chociażby dane portalu GetHome.pl, które obejmują tylko wycinek rynku. Wynika z nich, że uchodźcy szukają mieszkań przede wszystkim w największych miastach, gdzie łatwiej jest o pracę. Np. w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi od czasu wybuchu wojny w Ukrainie oferta skurczyła się o ponad 60%, zaś w Poznaniu, Warszawie i Gdańsku – o 34-40 proc. Nie można wykluczyć, że część mieszkań zniknęła z rynku, bo ich właściciele użyczyli je uchodźcom nieodpłatnie. Z drugiej strony są też i tacy właściciele mieszkań, którzy nie chcą ich wynajmować uchodźcom.

– Problem w tym, że dodatkowy popyt w warunkach niskiej podaży nakręca czynsze. Z podwyżkami muszą się liczyć najemcy w największych miastach – przyznaje Marek Wielgo. I dodaje, że na razie trudno jest ocenić, jak na stawki czynszów wpłynął napływ uchodźców. – Po prostu upłynęło zbyt mało czasu, by dokonać rzetelnej analizy. Owszem średnie stawki czynszu rosną, ale wynika to z faktu, że z oferty mieszkań na wynajem w pierwszej kolejności znikają te najtańsze. Podkręcanie tej kwestii przez media niepotrzebnie podnosi temperaturę. Rynek najmu i tak jest już mocno rozgrzany. Wysokie podwyżki czynszu obserwujemy od połowy ubiegłego roku – wyjaśnia ekspert GetHome.pl.

Z danych raportu AMRON-SARFiN wynika, że tylko w III i IV kwartale 2021 r. przeciętny czynsz w Krakowie wzrósł aż o 15 proc.! Dwucyfrowe podwyżki AMRON odnotował także w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi.

Warto zauważyć, że w tej sytuacji rząd powinien rozważyć ograniczenie podwyżek czynszów. – Można sięgnąć po mechanizm waloryzacji z ustawy o ochronie praw lokatorów, który jest stosowany w umowach najmu zawieranych na kilka lat – mówi ekspert.

Wyjaśnia, że tacy lokatorzy są w stosunkowo komfortowej sytuacji, bo właściciele mogą co roku podwyższyć czynsz o wskaźnik inflacji, np. w 2022 r. o 5,1 proc. Rzecz w tym, że w naszym kraju zawierane są najczęściej umowy na kilka miesięcy lub na rok z opcją przedłużenia. Tak naprawdę zawierana jest wtedy nowa umowa. Dla wynajmujących jest to okazją do tego, aby podnieść czynsz. Obecnie prawo nie ogranicza wysokości podwyżek. W praktyce o stawce decyduje rynek. Chodzi więc o to, aby także w przypadku przedłużenia umowy najmu, np. ze studentem, właściciel mógł podnieść czynsz o wskaźnik inflacji.

– Tylko czy wynajmujący będą wtedy chcieli przedłużać umowy? Zawarcie jej z nowym najemcą, dawałoby wolną rękę w kwestii wysokości czynszu – zastanawia się Marek Wielgo. Według niego warto spróbować. Brak tego typu rozwiązania najboleśniej odczuliby studenci. Istnieje obawa powrotu do czasów, gdy właściciele mieszkań i stancji niemiłosiernie windowali czynsze, a niektórzy organizowali castingi na lokatorów. Co prawda alternatywą dla studentów najmujących mieszkania stają się prywatne akademiki. Według międzynarodowej firmy doradczej CBRE przed rokiem na miejsce w jednym z 62 tego typu akademików mógł liczyć jedynie co 10 student. Jednak nawet jeśli wypalą plany inwestycyjne, to w najbliższych kilku latach liczba miejsc w prywatnych akademikach co najwyżej się podwoi.

– W sytuacji zbyt małej w stosunku do potrzeb podaży mieszkań na wynajem, musimy się liczyć z różnymi zjawiskami, które mogą wystąpić. Mogą się objawiać np. w drastycznym dogęszczaniem mieszkań. Już teraz są osoby i firmy, które przerabiają duże mieszkania na kilku- czy kilkunastometrowe klitki. W ten sposób omijane są nie tylko normy dotyczące nasłonecznienia, ale także ppoż. czy wentylacji – ocenia Marek Wielgo.

Oczywiście będzie rosła podaż mieszkań na wynajem. Fundacja Rynku Najmu ocenia, że w budowie i przygotowaniu jest ok. 26 tys. lokali na wynajem, a za 5 lat w zasobach inwestorów instytucjonalnych ma ich być ok. 93 tys. Ponadto na rynek będą trafiały mieszkania od inwestorów indywidualnych. Szacuje się, że w ostatnich latach kupowali oni z myślą o wynajmie nawet 30-40 proc. mieszkań budowanych przez deweloperów w największych miastach. Pytanie, co będzie rosło szybciej: podaż czy popyt.

– Niestety, bardziej prawdopodobny jest ten drugi scenariusz. Możliwe, że popyt ze strony rodzimych najemców nieco zelżeje, gdy spadnie oprocentowanie kredytów hipotecznych, a w efekcie ich dostępność. Wiele wskazuje na to, że nie nastąpi to wcześniej niż za dwa, trzy lata. Z drugiej strony mieszkania w największych miastach są tak drogie, że coraz więcej osób, zwłaszcza młodych, będzie skazanych na najem – uważa Marek Wielgo.

Według niego, nasz rząd i samorządy mają bardzo ograniczone pole działania. Przez wiele lat nie przejmowały się one zbytnio losem tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na samodzielne lokum. GUS podaje, że w 2020 r. po mieszkanie komunalne od gminy czekało w kolejce 136,2 tys. gospodarstw domowych. Ogromna część z nich żyje w warunkach urągających współczesnym standardom. – Mam nadzieję, że nikomu nie przyjdzie do głowy pomysł, aby mieszkania komunalne, w tym remontowane pustostany, w pierwszej kolejności przydzielać uchodźcom. To może być zarzewiem konfliktów, które z czasem mogą doprowadzić do negatywnej zmiany postaw społecznych w stosunku do uchodźców – przestrzega Marek Wielgo.

Dodaje, że gminy mają blisko 60 tys. tego typu lokali. Najwięcej jest ich w Warszawie (niespełna 10,2 tys.) i Łodzi (8,9 tys.). Są to najczęściej mieszkania wyłączone z eksploatacji z powodu tragicznego stanu technicznego, który zagraża zdrowiu i życiu mieszkańców.

Według eksperta GetHome.pl w tej sytuacji jedynym niewywołującym konfliktów rozwiązaniem jest mieszkaniowe „pospolite ruszenie”. Już teraz prawdopodobnie dziesiątki tysięcy polskich rodzin przyjmuje pod swój dach uchodźców z Ukrainy, choć wiąże się to ze wzrostem obciążeń z tytułu opłat za wodę, energię czy wywóz śmieci. Konieczne jest więc utrzymywanie dopłat (obecnie 40 zł dziennie) na każdego przyjętego uchodźcę przez okres dłuższy niż dwa miesiące. Niewykluczone, że na dłuższą metę można wykorzystać funkcjonujący od dawna w gminach system dodatków mieszkaniowych.

Co najmniej trzykrotnie wyższe dopłaty (z wykorzystaniem środków unijnych) mogłyby zmotywować część właścicieli obiektów turystycznych, czyli m.in. hoteli, pensjonatów, kwater prywatnych czy ośrodków wczasowych. W tego typu obiektach jest łącznie ponad 770 tys. miejsc, w tym 70 proc. całorocznych. Miejsca dla uchodźców mogliby zaoferować na pewien czas także niektórzy działkowcy. Ich altany to nierzadko całoroczne domy. Potrzebna jest jednak zmiana przepisów, która dopuszczałaby stały pobyt mieszkańców w takich altankach. Obecnie jest to bowiem nielegalne.

Niestety, nie sposób jest prognozować, jak długo potrwa wojna. Najpewniej część uchodźców wyjedzie na zachód Europy w poszukiwaniu lepszych warunków do życia. Raczej nieliczne ukraińskie rodziny mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania za gotówkę.

– Rynek mieszkaniowy nie jest z gumy. Dlatego smutną koniecznością może się okazać umieszczanie uchodźców w zaadaptowanych naprędce na ich potrzeby budynkach – ocenia ekspert GetHome.pl.

Zwraca uwagę, że warunki mieszkaniowe, w jakich żyją na co dzień Polacy są jednymi z najgorszych w Europie. Pokazują to dane Eurostatu. Np. na każdego mieszkańca naszego kraju przypada 1,2 pokoju. Gorzej lub podobnie jak u nas jest tylko w Rumunii, Chorwacji, Słowacji i na Łotwie. Innym miernikiem sytuacji mieszkaniowej jest wskaźnik pokazujący odsetek populacji żyjącej w przeludnionych mieszkaniach. U nas jest on jednym z najwyższych w UE i wynosi aż 36,9 proc.