Luksus w nowym wydaniu

Apartamenty premium cieszą się rosnącą popularnością, zainteresowanie nimi wydaje się nieskorelowane z sytuacją makroekonomiczną. Nawet bowiem w covidowym 2020 r. ten segment rynku odnotował ponad 50 proc. wzrost sprzedaży. Podobnie było w 2022 r., kiedy ogólnie popyt na mieszkania spadł o ponad połowę, zaś liczba transakcji obejmujących luksusowe apartamenty wzrosła o 14 proc. r/r.

– Dane za pierwsze trzy kwartały 2023 r., zgodnie z którymi sprzedano ich ponad 660, wskazują na podtrzymanie trendu wzrostowego – zauważa Anna Karaś, starszy konsultant w JLL Residential Poland.

Deweloperzy nie ustają więc w realizacji tego rodzaju inwestycji i oferta lokali rośnie.

– W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu oraz Łodzi oferta mieszkań w segmencie apartamentowym na koniec II kw. tego roku wyniosła ok. 3 tys.. Przed rokiem było to 2850 – mówi Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group. I dodaje, że w 2022 r., kiedy zaostrzono politykę kredytową i część nabywców musiała zrezygnować z zakupu mieszkania, deweloperzy ostrożnie uruchamiali inwestycje w segmencie popularnym. Był to jednak czas, kiedy na rynek trafiło więcej projektów w segmencie premium, mniej wrażliwym na zmiany polityki kredytowej.

Przytulne perspektywy

Pojawienie się w ofercie projektów luksusowych jest zwykle związane z etapem rozwoju rynku mieszkaniowego, lokalnym popytem i atrakcyjnością danej lokalizacji. Pierwsze pojawiły się w 2008 r. w Warszawie. Dla lata później zadebiutowały w Krakowie. Na kolejne miasto trzeba było czekać aż sześć lat.

– W 2016 r. luksus pojawił się w Trójmieście, w 2020 r. w Poznaniu i dopiero niedawno, bo w 2022 r., we Wrocławiu i Łodzi. Do grona dużych miast z taką ofertą dołączył także Olsztyn – mówi Anna Karaś.

Pojedyncze projekty są realizowane także w miejscowościach wypoczynkowych, m.in. na polskim wybrzeżu, w Mikołajkach, Zakopanem. Jak zauważają eksperci, nawet na mniejszych rynkach są już nieruchomości, które lokalnie, ze względu na swoją lokalizację i cechy, wpisują się w kategorię premium.

– Jednym z trendów rynkowych jest wyprowadzanie się do bardziej przytulnych miasteczek poza największymi aglomeracjami. Choć z reguły wiąże się to z budowaniem domów lub innych wyjątkowo wielkich metraży, to w najbliższych latach pojawi się nowa, dotychczas niewyeksploatowana grupa odbiorców apartamentów premium poza Wrocławiem, Warszawą czy Trójmiastem – przewiduje Krzysztof Gradecki, prezes firmy Gradi Invest.

Lokalizacja nadal definiuje luksus, nie musi być to jednak zawsze ścisłe centrum miasta. Może być to obszar, na którym pozostało mało wolnych gruntów, czyli w pobliżu ważnych zabytków, cennych przyrodniczo obszarów

Jarosław Zagórski, dyrektor zarządzający Ghelamco Poland, zauważa jednak, że nieruchomości luksusowe to nadal mimo wszystko domena wąskiego kręgu metropolii – Warszawy, Krakowa i Trójmiasta, choć coraz częściej można je spotkać także w mniejszych ośrodkach miejskich, jak kurorty.

– Mając duże doświadczenie na tym rynku, zdecydowaliśmy się również na wyjątkowy projekt w Gdyni, o którym w przyszłym roku będziemy mogli więcej powiedzieć. Szykujemy również bardzo ciekawą i znakomicie zlokalizowaną inwestycję w Warszawie – dodaje.

Luksus nie tylko pojawia się w nowych miejscach, lecz także zmienia się jego postrzeganie. Od „złotych klamek i marmurów” przeszliśmy do nowoczesnych technologii i innowacyjnych rozwiązań, unikalności projektu oraz miejsca.

Jak zauważa Ewa Palus, projekt w segmencie premium to już nie tylko budynek.

Coraz więcej deweloperów stara się akcentować historię miejsca, jeśli inwestycja jest w unikalnej lokalizacji. Podkreśla też wyjątkowe jego elementy, które mogą przyciągnąć nabywców. Absolutnym hitem ostatnich lat jest łączenie architektury ze sztuką. Luksusowe wnętrza zyskują na unikatowości za sprawą oryginalnych murali, rzeźb czy obrazów. Powstają w nich autorskie galerie sztuki, prywatne teatry czy pracownie artystyczne. Przestrzeń kreatywna przenika się z miejscem odpoczynku.

Ma to swoje uzasadnienie. Z biegiem czasu pewne rozwiązania z wyższych segmentów rynku pojawiają się bowiem także w ofercie projektów o niższym standardzie, gdyż oczekiwania klientów rosną.

– Kiedyś winda czy podziemny garaż nie były oczywistością, dziś jest to już wymóg nawet w segmencie podstawowym. Podobnie jak siłownia czy recepcja w budynku stanowiły wyznacznik apartamentowego standardu, a dziś pojawia się także w tańszych inwestycjach. Segment luksusowy stale musi więc podnosić swoje standardy, aby utrzymywać pozycję premium – zauważa Anna Karaś.

Dawniej za nieruchomości premium uważano wyłącznie wille pod miastem, względnie w miejscowościach turystycznych. Potem duże apartamenty w centralnych lokalizacjach. Dziś metraż niekoniecznie ma znaczenie.

– Najważniejsze jest to, co na tym metrażu się znajduje. Są to chociażby systemy klimatyzacji, inteligentnego zarządzania domem, nowoczesne ogrzewanie, rolety zewnętrzne, wysokie stropy, duże balkony, wielkie przeszklenia. Nie bez znaczenia jest też to, co deweloper zaplanuje poza mieszkaniami – czyli luksusowe i eleganckie części wspólne – wylicza Krzysztof Gradecki.

Podobnie jest z lokalizacją. Ta nadal definiuje luksus, nie musi być to jednak zawsze ścisłe centrum miasta. Może być to obszar, na którym pozostało mało wolnych gruntów, czyli w pobliżu ważnych zabytków, cennych przyrodniczo obszarów. Klienci wciąż chcą maksymalnie skracać dojazdy do pracy, szkoły i atrakcji miasta, ale też żyć w otoczeniu natury. Dlatego, jak mówi Piotr Tarkowski, członek zarządu spółki mieszkaniowej Allcon, sprawdzają takie parametry jak jakość powietrza w miejscu zamieszkania i natężenie hałasu.

– Ważne są unikalne cechy produktu, takie jak piękny widok, taras czy loggia, ambitna architektura, jakościowe materiały i detale, a także otoczenie inwestycji czy nawet wartość historyczna miejsca. Kombinacja tych czynników tworzy wyjątkowość produktu, sprawia, że są to dobra rzadkie, niepowtarzalne, a przez to luksusowe – podkreśla Magdalena Reńska, dyrektor zarządzająca i członek zarządu w spółce Euro Styl.

Rynek dojrzał

Wreszcie premium przestaje być też definiowane przez zakres wykorzystania materiałów szlachetnych. A to dlatego, że w ostatnich latach wprowadzano je do projektów bez refleksji nad tym, jak produkcja wpływa na środowisko naturalne.

– Liczyły się tylko blichtr i pierwszy efekt. Obecnie rynek jest bardziej dojrzały, a postulaty zrównoważonego budownictwa, które mają wpływ nie tylko na ekologię, lecz także na zdrowie mieszkańców, zalecają szczegółową weryfikację surowców i ich pochodzenia. Dlatego stosujemy materiały trwałe, szlachetne i naturalne, ale też certyfikowane. Przykładem jest drewno z certyfikatem FSC, które jest pozyskiwane z szacunkiem dla ekosystemu – informuje Piotr Tarkowski.

Wpływ na zmiany w segmencie luksusowych nieruchomości mają przede wszystkim klienci, którzy są konsumentami świadomymi, doskonale znającymi ofertę i dostępne rozwiązania. Coraz częściej przekładają oni właściwości prozdrowotne inwestycji i ponadstandardową funkcjonalność ponad przepych.

– Dobrze wpisuje się to w popularny na świecie trend quiet luxury, stawiający na rozwiązania przemyślane, dojrzałe i ponadczasowe, a nie krzykliwe – zauważa Piotr Tarkowski.

W którym kierunku będą zatem podążać nieruchomości premium? Wiele wskazuje na to, że aspekt środowiskowy będzie przez cały czas zyskiwał na znaczeniu. Architekci i deweloperzy wciąż będą też sięgać po ponadczasowe benefity, takie jak sztuka czy przestrzenie do spotkań i relaksu, proponując coraz to nowe rozwiązania.

Eksperci nie maja też wątpliwości, że wraz ze zwiększaniem się popytu na nieruchomości luksusowe, do czego przyczynia się rosnąca liczba zamożnych Polaków, będą się zmieniały ceny tego rodzaju lokali.

– Ceny apartamentów nieustannie rosną i rosły nawet wtedy, gdy sprzedaż mieszkań z segmentu popularnego mocno przyhamowała ze względu na rosnące stopy procentowe i zatrzymanie akcji kredytowej. Jest to spowodowane przede wszystkim ich niską podażą, która wynika z braku działek pod tego typu projekty. Obecnie na rynku nieruchomości luksusowych obserwujemy lukę podażową w związku z wyprzedaniem wszystkich apartamentów w najbardziej prestiżowych inwestycjach z tego segmentu: Foksal 13/15, Flisac czy Złotej 44. Klient w Warszawie, który chciałby kupić od dewelopera luksusowy apartament, praktycznie nie ma dziś z czego wybierać. Dlatego pracujemy nad kolejnymi projektami – podsumowuje Jarosław Zagórski. ©℗