Sytuacja jest prawdopodobnym wynikiem wzrostu konkurencji na rynku najmu. Skutkiem tego coraz więcej mieszkań jest wolnych i czeka na nowych mieszkańców. To z kolei pociąga za sobą zmiany w cenach. Wspomniany raport odnosi się do lutego br. i wskazuje, że w 14 spośród 17 badanych miast zaobserwowano niższe stawki za wynajem mieszkania. W ciągu jednego miesiąca średni spadek wyniósł 1,93 proc.
Co dzieje się na rynku najmu?
Stawki obniżyły się w największym stopniu w Częstochowie (-6,8 proc.), Radomiu (-6,2 proc.) oraz w Toruniu (-5,1 proc.). Niewielki wzrost zaobserwowano jedynie w Katowicach (+1,5 proc.), Łodzi (+1,2 proc.) oraz Sosnowcu (+0,2). Średni spadek jest rekordowy od kilku lat, jednak eksperci, którzy odpowiadają za przygotowanie raportu przyznają, że póki co ciężko powiedzieć, czy mamy do czynienia z trendem w tym kierunku.
W komentarzu do raportu można również przeczytać, że podobna sytuacja na rynku najmu miała miejsce we wrześniu i październiku 2023 roku, jednak utrzymała się tylko przez 2 miesiące. Eksperci zaobserwowali dodatkowo spadek nowych ofert najmu w porównaniu do stycznia.
Koszty najmu i tak są wysokie, jednak rentowność inwestycji spada
Choć obniżenie stawek może budzić niepokój właścicieli nieruchomości, należy zaznaczyć, że koszty najmu są nadal wyższe niż rok temu. Eksperci z Expandera wskazują jednak, że rentowność inwestycji w mieszkania spadła. Jest to wynik nie tylko niższych stawek, ale również wyższych cen zakupu nieruchomości. Przy założeniu, że mieszkanie zostało zakupione w lutym bez kredytu i będzie wynajmowane przez 12 miesięcy, rentowność wynosi 4,75 proc. netto. W styczniu było to 4,98 proc. netto.
Analitycy przedstawili również potencjalne skutki programu “Mieszkanie na start”, przy uwzględnieniu obecnie znanych założeń, przeciętnych cen mieszkań i przeciętnych stawek najmu. Zakładając, że mieszkanie ma około 45 metrów kwadratowych i jest kupowane przez bezdzietną parę bez wnoszenia wkładu własnego, rata kredytu byłaby niższa niż koszt najmu i to w 12 z 17 badanych miast. Niestety nie dotyczy to największych ośrodków, takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk i Wrocław.
Czy mieszkanie na wynajem nadal się opłaca?
O potencjalnych przyczynach zmian na rynku najmu mówił w rozmowie z Interią dr hab. SGH Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej. Jak podaje ekspert, jesteśmy obecnie w fazie, która kończy okres boomu cenowego. Zdaniem Adama Czerniaka jest to wynik częściowego odpływu uchodźców z Ukrainy. Do tego należy dodać wzrost podaży mieszkań na wynajem, co jest wynikiem licznych inwestycji z lat 2020-2021. Te nieruchomości obecnie trafiły na rynek. Z uwagi na to, że większość stanowią małe mieszkania 40-50 metrowe, właśnie w tym segmencie można zauważyć największe zmiany.
W latach 2020-2021 kupowano nawet 100 tysięcy mieszkań rocznie. Były to głównie inwestycje prywatne, przeznaczone na wynajem. Jak podaje Interia, Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP uważa, że chwilowe spadki rentowności nie spowodują, że Polacy zaczną nagle w inny sposób lokować swoje oszczędności. Sytuację mieszkaniową mógłby jednak zmienić szeroko zakrojony i kilkuletni program rządowy.