Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Status prawny balkonów budzi wątpliwości
Nie ma chyba innej części nieruchomości, która wzbudzałaby wśród mieszkańców budynków wielorodzinnych tak wiele emocji, jak balkon. A dodatkowo obok tych emocji jest też druga strona medalu, czyli prawo, które w przypadków balkonów jest niejednolite i pełne niejasności. O co chodzi? O to, że balkony z jednej strony są najczęściej oddane do wyłącznej dyspozycji właścicieli lokalu mieszkalnego, do którego przynależą, a z drugiej najczęściej nie stanowią jego własności i są częścią wspólną nieruchomości. Najczęściej, bo nie ma w tym wypadku reguły i w zależności od okoliczności sytuacja formalna bywa różna.
Co do zasady części konstrukcyjne balkonu (tarasu) należą do części wspólnych nieruchomości, a ich część wewnętrzna przynależy do wyodrębnionego lokalu. Wypowiadały się w tym zakresie wielokrotnie polskie sądy, które wypracowały jednolity pogląd, zgodnie z którym elementy balkonów, które są integralną częścią konstrukcji budynku, takie jak płyta balkonowa czy balustrady, powinny być uznawane za części wspólne. Można zadać pytanie, co z tego? Jakie praktyczne znaczenie ma wprowadzenie takiego rozgraniczenia?
Na balkonie, czyli u siebie, czy jednak nie?
Okazuje się, że ogromne. Wpływa bowiem nie tylko na to, kto powinien przeprowadzić i sfinansować remont elewacji, zewnętrznego szkieletu, czy barierek balkonu, ale również na to, w jaki sposób można z niego korzystać – czy wolno pomalować i zagospodarować po swojemu ściany balkonowe, czy wolno położyć na nim płytki, czy wolno uprawiać tam rośliny i suszyć pranie. Wszystko to wydaje się wielu osobom oczywiste, a takie pytania mogą śmieszyć, jednak tylko do czasu, gdy jego sąsiedzi okażą się prezentować w tym zakresie poglądy odmienne od jego poglądów. Takie sytuacje stają się najczęściej początkiem sporów, które angażują nie tylko samych sąsiadów, ale również wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mieszkaniowe, straż miejską, policję, straż pożarną, a na końcu sąd. Dlaczego tak się dzieje? Bo choć często trudno się z tym pogodzić, to jednak coś, co robimy „od zawsze” nie musi być zgodne z prawem i właściwe. Dodatkowo, jak już wspomniano, sytuacja prawna balkonów jest złożona i w praktyce reguły korzystania z nich w sąsiadujących wspólnotach mieszkaniowych mogą być odmienne, co mieszkańcom często trudno zaakceptować. Tymczasem jak wskazał Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 26 kwietnia 2018 r. (sygn. akt I ACa 17/18), Jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby w praktyce służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal.
Co wolno na balkonie i na tarasie, a czego nie?
To zaś oznacza, że zanim po przeprowadzce przystąpimy do samodzielnej aranżacji tej przestrzeni i zasadzimy na niej kwiaty oraz zainstalujemy gigantyczną suszarkę na pranie, warto zapoznać się z regulaminem obowiązującym w danej wspólnocie (spółdzielni). Może bowiem się okazać, że suszenie prania na balkonie jest zabronione ze względów estetycznych, a także by uniknąć zalewania balkonów znajdujących się na niższych kondygnacjach, dodatkowo całkiem możliwe jest również to, że nie wolno na nim hodować roślin, bo to znów może wpływać na estetykę nieruchomości, ale też w większości przypadków długofalowo prowadzi do powstawania uszkodzeń w płytach balkonów, jeśli są one systematycznie zalewane podczas podlewania roślin. Zresztą obecność roślin na balkonach rodzi też inne problemy – niektóre z nich, szczególnie te pnące, są na tyle inwazyjne, że wkraczają również do przestrzeni sąsiadów, a dodatkowo wobec powszechnych problemów alergicznych społeczeństwa również duża ilość nasadzeń u sąsiada staje się często źródłem problemów między sąsiadami. Dodatkowo dochodzą problemy bezpieczeństwa związane z montowaniem skrzynek na zewnątrz balustrad. Na koniec warto wspomnieć o dwóch najbardziej emocjonujących sprawach, czyli grillowaniu na balkonie, które nie tylko jest zazwyczaj zabronione w regulaminach wspólnot i spółdzielni, ale również jest sprzeczne z zasadami przeciwpożarowymi, oraz o paleniu papierosów i innych wyrobów tytoniowych. W tej ostatniej sprawie do Ministerstwa Zdrowia systematycznie trafiają petycje, a niektóre wspólnoty i spółdzielnie po przeprowadzeniu w tym zakresie głosowania wśród mieszkańców, wprowadzają w swoich regulaminach zakazy palenia na balkonach i tarasach, które stanowią części wspólne nieruchomości.
Jakie kary za samowolę balkonową?
Najważniejsze pytanie to jednak oczywiście to, co grozi mieszkańcom, którzy nie będą skłonni dostosować się do obowiązujących ograniczeń? To oczywiście zależy od rodzaju i charakteru podejmowany przez nich działań. Dla przykładu, w sytuacji zakłócania porządku hałasem czy dymem albo nawet i wodą, zastosowanie może znaleźć art. 51 ustawy z 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń, a mieszkaniec może zostać ukarany grzywną w wysokości 500 złotych. Taka sama grzywna może zostać zastosowana na podstawie art. 75 Kodeksu wykroczeń wobec osoby, która bez zachowania należytej ostrożności wystawia lub wywiesza ciężkie przedmioty albo nimi rzuca, wylewa płyny, wyrzuca nieczystości albo doprowadza do wypadania takich przedmiotów lub wylewania się płynów, czyli np. wobec osoby, która wywiesza na balustradzie skrzynki z roślinami, czy podlewając je doprowadza do wylewania się na zewnątrz płynu.
Jak z tego wynika, odpowiedź na pytanie, czy na balkonie jesteś u siebie, czy może jednak nie, jest istotna nie tylko z prozaicznego punktu widzenia dotyczącego zasad codziennego funkcjonowania w pobliżu sąsiadów, ale również z niezmiernie istotnego finansowego punktu widzenia. Może się bowiem okazać, że nie tylko zapłacisz mandat za posadzenie kwiatków i suszenie prania, ale możesz również zostać obciążony kosztami remontu samego balkonu. Remontu, którego nie będziesz mógł wykonać zgodnie z własnym uznaniem.
