Zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem
Bez wątpienia, mieszkania są bardzo popularną formą inwestowania kapitału przez Polaków. Zaryzykuję stwierdzenie, że w ostatnich latach inwestujemy na tym rynku nawet kilka razy więcej niż np. w fundusze inwestycyjne czy detaliczne obligacje skarbowe – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Powodem są osiągane stopy zwrotu z wynajmu mieszkań. W dużych miastach rentowność (z uwzględnieniem kosztów, podatków i poziomu pustostanów) wynosi około 4 proc. To wielokrotnie więcej od tego, czym kuszą banki w ramach lokat. Nieruchomości dają też o wiele większą stabilność.
Jak wynika z analizy CBRE przygotowanej m.in. na podstawie danych NBP, od 2010 r. wartość przeciętnej inwestycji w mieszkania na wynajem rosła stabilnie, zyskując łącznie 75 proc. W tym samym czasie wartość złota podlegała fluktuacjom i wzrosła o 64 proc.
– Do tego historia pokazuje, że mieszkania w dłuższym terminie zyskują na wartości szybciej, niż rosną ceny w sklepach. W efekcie możemy się spodziewać, że nawet pomijając zyski z wynajmu, kapitał zainwestowany na rynku mieszkaniowym będzie rósł o 1–2 pkt proc. ponad inflację – twierdzi Bartosz Turek, podkreślając, że na giełdzie inwestorzy długoterminowi mogą się spodziewać stóp zwrotu rzędu 2–3 pkt proc. ponad inflację.
– Problemem jest oczywiście ta długoterminowość. Trzeba ponieść spore koszty na początku, a więc co do zasady nie ma sensu kupować mieszkania na wynajem na krócej niż pięć lat – zauważa Bartosz Turek.
Prognozy dla rynku najmu
Przeciwnicy powiedzą też, że rynek wynajmu przeżywa obecnie załamanie w związku ze zdalną pracą i nauką. Zwolennicy z kolei zakładają, że nie potrwa ono wiecznie.
/>
– Niewątpliwie spadek zainteresowania rynkiem najmu mieszkań jest przejściowy. I tu od razu chciałabym zwrócić uwagę na różnice między najmem krótkoterminowym a długoterminowym. Sądzę, że miasta takie jak Gdańsk, idąc śladem innych europejskich aglomeracji, w perspektywie będą porządkować kwestie najmów krótkoterminowych – mówi Magdalena Reńska, członek zarządu w spółce Euro Styl. I dodaje, że coraz częściej taka funkcja będzie się koncentrować w przeznaczonych do tego obiektach. Tak zrodził się pomysł sprzedaży loftów w zabytkowym budynku Montowni na historycznych, postoczniowych terenach w Gdańsku.
– Lofty te będą serwisowane, co oznacza, że będą spięte funkcją hotelową. Natomiast warto, aby inwestycje mieszkaniowe zachowały swą pierwotną funkcję miejsca stałego zamieszkiwania. Myślę, że koronawirus otworzył nowe możliwości – mówi Magdalena Reńska. Home office pozwala bowiem wykonywać pracę nie tylko z mieszkania w mieście, ale i domu nad morzem, w górach, czy jeziorem. – Do tego dochodzi fakt zwiększonej mobilności młodszych pokoleń. Wszystko to sprzyja rozwojowi rynku wynajmu – uważa.
Do tego, jak wskazuje GUS, do 2030 r. liczba osób wkraczających w dorosłość zacznie w Polsce rosnąć, co zwiększy popyt na mieszkania na wynajem, zwłaszcza w dużych miastach. Szczególnie, że uczelnie publiczne zapewniają miejsce w akademikach tylko dla niespełna 9 proc. studentów. Jeszcze trudniej jest o miejsce w prywatnym domu studenckim. Na początku 2020 r. były w stanie pomieścić około 1 proc. studiujących.
Do tego dochodzi problem braku mieszkań, zwłaszcza na rynku najmu, gdzie poziom przeludnienia mieszkań jest nawet dwa razy wyższy niż w przypadku lokali własnościowych. Ciągle też potencjał nie jest w pełni wykorzystany.
– Obecnie jedynie mniej niż 20 proc. Polaków mieszka w lokalach wynajmowanych. Odsetek ten będzie się jednak prawdopodobnie zwiększał wraz z wchodzeniem na rynek nieruchomości coraz młodszych pokoleń – twierdzi Marcin Malmon, dyrektor w dziale Deal Advisory w KPMG w Polsce, i dodaje, że za podejmowaniem decyzji o najmie mieszania jako alternatywie dla zakupu przemawiają też brak zdolności kredytowej, dążenie do elastyczności i niechęć do przywiązywania się na dłużej do jednego miejsca.
– Bez wątpienia natomiast z biegiem lat rentowność wynajmu powinna być coraz niższa, ale nie powinna być skutkiem spadających czynszów, lecz rosnących cen mieszkań – uważa Bartosz Turek.
Zagraniczny kapitał wykupuje całe osiedla
Zdaniem ekspertów najlepszym dowodem na dobre perspektywy polskiego rynku jest to, że zagraniczny kapitał przeprowadza tu właśnie duże zakupy, tworząc portfele mieszkań na wynajem. Nawet więcej – wykupuje nie tylko bloki czy osiedla, lecz nawet całe firmy deweloperskie. Na razie większość (68 proc.) mieszkań jest kupowanych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Pod wynajem 19 proc., a 7 proc. i na wynajem, i na potrzeby własne. Najmniej (3 proc.) jest nabywane z zamiarem odsprzedaży, a 4 proc. na wynajem z zamiarem odsprzedaży po jakimś czasie.
– Stricte inwestycyjny charakter ma zatem do 7 proc. kupowanych mieszkań, a około jedną czwartą zakupów można interpretować jako inwestycje chroniące kapitał – zaznacza Agnieszka Grabowiecka-Łaszek z zespołu analiz nieruchomości Departamentu Analiz Ekonomicznych PKO Banku Polskiego.
Agnieszka Mikulska, ekspert w dziale mieszkaniowym CBRE, nie ma jednak wątpliwości, że długofalowy, pewny zysk i dobre prognozy dla rynku najmu mieszkań mimo chwilowych zawirowań przyciągają inwestorów instytucjonalnych.
– Za kolejne 10 lat będziemy obserwować nowe standardy wyznaczane przez projekty built-to-rent, czyli obiekty budowane specjalnie pod wynajem instytucjonalny – twierdzi Agnieszka Mikulska.
O tym, że jest to przyszłościowy kierunek, jest też przekonany Marcin Malmon. Jak zaznacza, sporą część zasobów polskiego rynku mieszkań na wynajem stanowią lokale wynajmowane przez gminy i na ogół reprezentują one niski standard wykończenia. Oprócz podmiotów publicznych rynek zdominowany jest przez indywidualnych inwestorów prywatnych, którzy przez ostatnie lata kupili jedno bądź kilka mieszkań, które traktowali jako inwestycje alternatywne w stosunku do nisko oprocentowanych lokat bankowych.
– Największe nadzieje na dalszy rozwój tego sektora daje jednak prywatny najem instytucjonalny, który w Polsce dopiero zaczyna się rozwijać, choć już dzisiaj można na nim wskazać kilku aktywnych graczy – podkreśla.
Deweloperzy potwierdzają, że od pewnego czasu zauważają wzmożone zainteresowanie klientów takimi projektami. – Spływa do nas od nich obecnie więcej zapytań niż rok temu – potwierdza nowy trend Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w Cordia Polska i prezes zarządu spółki Polnord.
Firma Robyg również nie wyklucza transakcji opartych na dużych inwestorach, a ATAL z kolei rozważa rozwój spółki w tym kierunku. – Dostajemy propozycje i pytania o zaangażowanie w prywatny sektor nieruchomości na wynajem. Do tej pory jednak nie zdecydowaliśmy się na taki model współpracy z klientem instytucjonalnym ani funduszem. Nie jest natomiast powiedziane, że nie rozszerzymy działalności w tym kierunku – mówi Zbigniew Juroszek, prezes ATAL. I dodaje, że już dziś zakupy inwestycyjne odpowiadają za znaczną część popytu. Są one jednak domeną osób prywatnych. – Dlatego w naszej ofercie mamy już wiele projektów dedykowanych właśnie takim nabywcom – dodaje.
Mieszkanie na wynajem: najpierw cena, potem lokalizacja
Marcin Malmon zauważa, że najważniejszą kwestią przy podejmowaniu decyzji o najmie mieszkania jest najczęściej cena, a dopiero na drugim miejscu lokalizacja, co jest swego rodzaju przełamaniem odwiecznej zasady oceny atrakcyjności nieruchomości „3 x lokalizacja”. Natomiast standard wykończenia lokalu wymieniany jest zwykle na dalszych pozycjach, co przekłada się na to, że ponad 3/4 wynajmowanych w Polsce mieszkań jest na co najwyżej przeciętnym poziomie.
– Wydaje się, że właśnie te czynniki są największą szansą dla dużych podmiotów instytucjonalnych, które dzięki ekonomii skali mogą zaoferować lepszy standard mieszkań w korzystnej cenie oraz pewną porównywalność oferowanego produktu w całym swoim portfelu – informuje Marcin Malmon.
Aktywność na rynku najmu coraz młodszych roczników Polaków wraz z ogólnoświatowym trendem inwestowania w nowe formaty nieruchomości pozwalają więc optymistycznie patrzeć w przyszłość instytucjonalnego najmu mieszkań w Polsce. Nie należy jednak zapominać o czynnikach okazjonalnych takich, jak obecna pandemia, która w sposób wyraźny ograniczyła popyt na rynku najmu mieszkań i obniżyła uzyskiwane stawki czynszowe.