Ten artykuł pochodzi z dodatku DGP Nieruchomości. Kliknij TUTAJ, aby pobrać w PDF

Nieruchomości wielofunkcyjne i idea 15-minutowych miast

Nieruchomości wielofunkcyjne to nic innego niż łączenie w jednej strukturze wielu zastosowań: mieszkalnej, handlowej, usługowej, hotelowej, biurowej, rozrywkowej, kulturalnej, parkingowej. A wszystko to w ramach jednego obiektu lub kilku, ale zlokalizowanych na jednym terenie. Dynamiczny rozwój tego rodzaju projektów to efekt zmiany modelu życia, dodatkowo spotęgowany przez pandemię. Konsumenci poszukują wygody, a to oznacza skracanie dystansów między domem a pracą czy sklepem, restauracją lub ulubionym klubem fitness. Wszystko, by mieć jak najwięcej czasu na realizację własnych potrzeb i przyjemności, a teraz także chronić się przed zakażeniem. Unikamy dużych obiektów i zatłoczonych miejsc, decydując się na załatwienie jak największej liczby spraw w pobliżu domu czy pracy.

Jak zauważa Magdalena Reńska, członek zarządu w spółce Euro Styl, koronawirus przyspieszył urzeczywistnianie się znanej już idei „15-minutowych miast”, w których wszystko, czego potrzebujemy do życia i rozwoju, jest zasadniczo w odległości, na której pokonanie wystarczy 15 min.

– Coraz częściej żyjemy dzisiaj w mikroświatach, które mają być samowystarczalne, i w których samochód wypierany bywa przez komunikację miejską, rower i poruszanie się pieszo. Obserwujemy więc, że klienci z większą starannością podchodzą obecnie do analizy lokalizacji, bezpośredniego otoczenia inwestycji i pobliskiej infrastruktury. Chcą, by w zasięgu były sklepy, apteki, usługi, szkoły, przychodnie, kawiarnie czy mniejsze instytucje kultury – dodaje Magdalena Reńska.

Powstawanie coraz większej liczby obiektów wielofunkcyjnych wymuszają więc sami kupujący.

– Klienci oczekują coraz bardzie multifunkcyjnych osiedli rozumianych jako doskonale zaprojektowane fragmenty dzielnic uwzględniające łatwy dostęp do komunikacji i usług publicznych, a także pełną infrastrukturę drogową. Uwzględniamy to w naszych projektach sklepy, centra fitness, przedszkola, żłobki, galerie handlowe, restauracje. Wszystko, co zapewnia komfortowe życie, jest zaledwie o kilka kroków od domu. W wybranych lokalizacjach instalujemy również bezpłatne wi-fi w częściach wspólnych – informuje Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w ROBYG.

O tym, że to jeden z najważniejszych trendów kształtujących przestrzenie miejskie i kierunek rozwoju sektora nieruchomości w kolejnych latach, jest też przekonany Zbigniew Juroszek, prezes ATAL.

– Takie projekty sprawiają, że postępująca urbanizacja staje się dobrodziejstwem i może korzystnie wpływać na postrzeganie przestrzeni metropolii. Koncepcja multifunkcyjnych przestrzeni sprzyja przyszłej elastycznej adaptacji zastosowań budynku do zmieniających się potrzeb, a to długoterminowo wydłuża cykl życia budynku – dodaje i zaznacza, że nie oznacza to, iż jednorodne inwestycje – oferujące w dużej przewadze wyłącznie funkcję mieszkaniową – zupełnie znikną z oferty deweloperów.

– Nadal jest wielu klientów, którym takie rozwiązanie odpowiada najbardziej i chcą mieszkać właśnie na takich osiedlach – podkreśla.

Według innych kierunek rozwoju został jasno wytyczony i nie ma w nim miejsca na jednorodne obiekty.

– Uważam, że multifunkcyjne projekty są przyszłością, a klasyczne miejskie „sypialnie” będą odchodzić do lamusa – mówi Mikołaj Konopka, prezes spółki Euro Styl, członek zarządu Dom Development.

Korzyści dla deweloperów

Projekty wielofunkcyjne są jednak korzystne nie tylko dla kupujących, lecz także dla deweloperów. Po pierwsze dlatego, że mogą liczyć na dobrą sprzedaż. Po drugie – oczekują ich władze lokalne, dzięki temu łatwiej o pozwolenie. Szczególnie gdy w grę wchodzą grunty w historycznych częściach miasta, przeznaczone do rewitalizacji. Przekazując je deweloperom, samorządy oczekują, że nowe przedsięwzięcia będą odpowiadały na potrzeby wszystkich, czyli zarówno mieszkańców, jak i biznesu. Elektrownia Powiśle, The Warsaw HUB, czy Koneser w Warszawie, Monopolis w Łodzi, Browar Lubicz Kraków – to tylko nieliczne przykłady wielofunkcyjnych projektów powstałych na starej tkance miejskiej.

Według prognoz JLL przez najbliższych pięć lat liczba projektów wielofunkcyjnych w Polsce może więc ulec nawet podwojeniu. Deweloperzy potwierdzają, że mają apetyt na więcej. Są nawet tacy, którzy uczynili takie projekty jednym z głównych założeń swojej strategii rozwoju. Przykładem jest Echo Investment, które realizuje całe kwartały, jak np. Browary Warszawskie czy łódzka Fuzja, gdzie łączy się powierzchnia biurowa, mieszkalna i handlowo-usługowa z otwartymi, zielonymi przestrzeniami publicznymi.

– Ponieważ cykle koniunkturalne dla różnych sektorów są zwykle inne, kiedy jeden przechodzi przez turbulencje, to inne radzą sobie lepiej. Dzięki temu projekty „destination” są najbardziej odporne na zmiany rynkowe i jako całość pozostają stabilne – zauważa Nicklas Lindberg, prezes Echo Investment i dodaje, że przewidując zmienne tendencje na rynku nieruchomości, firma inwestuje w nowe, perspektywiczne biznesy, jak np. mieszkania na wynajem czy biura serwisowane, które dopełniają wielofunkcyjne projekty.

Ten kierunek rozwoju obrała też firma Allcon, dla której przełomowym wydarzeniem było rozstrzygnięcie w grudniu 2020 r. międzynarodowego konkursu na koncepcję architektoniczną inwestycji przy ul. Kieleckiej w Gdyni. Będzie to prestiżowy kompleks typu mixed-use, łączący funkcje mieszkalne, biurowe i usługowe.

– Dominanta mieszkaniowa będzie miała ok. 120 m, co ulokuje ją w czołówce polskich wysokościowców. Planujemy, że proces projektowania inwestycji oraz uzyskania wszelkich niezbędnych pozwo-leń do budowy zajmie około dwóch lat – mówi Piotr Tarkowski, członek zarządu Allcon.

Firma Cavatina realizuje obecnie trzy duże projekty wielofunkcyjne we Wrocławiu, w Łodzi i Katowicach. W sumie to blisko 300 tys. mkw. biur, różnych usług i mieszkań.

Mówiąc o projektach wielofunkcyjnych, należy też przywołać Elektrownię Powiśle w Warszawie, która zmienia się w wielofunkcyjny obiekt. Inwestycja o powierzchni ok. 55 tys. mkw. zaoferuje sklepy, biura, mieszkania, restauracje, szerokie portfolio usług oraz czterogwiazdkowy hotel butikowy. Wreszcie jest powstający etapami projekt Soho na warszawskim Kamionku. Firma Yareal rozpoczyna właśnie komercjalizację pierwszych lokali stanowiących część gastronomiczno-usługowo-handlową, uzupełniającą wielofunkcyjny kompleks mieszkaniowy. W projekcie znalazło się też kilkadziesiąt punktów usłu-gowych, kawiarni i sklepów, a także duża hala z szeroką ofertą m.in. lokali gastronomicznych.

– Ten sposób projektowania całych kwartałów dzielnic doskonale odpowiada na współczesne potrzeby społeczeństwa, które dodatkowo uświadomiła nam pandemia. Sercem projektu będzie 200-metrowa zielona oś parkowa biegnąca ze wschodu na zachód kompleksu – wyjaśnia Jacek Zengteler, dyrektor generalny Yareal.

Eksperci tłumaczą, że nie wystarczy kumulacja wielu funkcji w jednym budynku, by odnieść sukces na rynku. Projekty mixed-use muszą być przemyślane, by klienci chcieli w nich zamieszkać czy pro-wadzić swój biznes.

– Muszą być to miejsca, gdzie przez cały dzień obecność ludzi jest równomiernie rozłożona, nie ma momentów kumulacji, a układ budynków jest tak zaprojektowany, by pozostawić jak najwięcej otwartych, zielonych przestrzeni, które gwarantują dostęp do naturalnego światła i swobodny przepływ użytkowników i odwiedzających – Nicklas Lindberg,

Należy mieć więc na uwadze potrzeby przyszłych mieszkańców oraz wpływ inwestycji na najbliższe otoczenie.

– Realizując obiekty mixed-use, przykładamy dużą wagę do mądrego łączenia funkcji będących odpowiedzią na potrzeby nabywców, ale także kładziemy nacisk na różnorodność zabudowy i jej integrację z usługami miejskimi, takimi jak transport publiczny – zaznacza Zbigniew Juroszek i dodaje, że przykładem z sukcesem realizowanych wielofunkcyjnych inwestycji jest warszawski projekt Nowa Grochowska łączący funkcję mieszkaniową z inwestycyjną, a w przyszłości także biurową, oraz inwestycje o charakterze mieszkaniowo-usługowo-biurowym jak wrocławska inwestycja Krakowska 37 czy kra-kowski projekt Aleja Pokoju.

– Realizowane projekty w sposób zrównoważony wykorzystują zasoby i cenną przestrzeń, ale także zapewniają mieszkańcom miast dzielnice, które łączą miejsce zamieszkania z pracą, zakupami, rozrywką czy terenami zielonymi – wyjaśnia Zbigniew Juroszek.

Czego szukają kupujący?

Nowe preferencje i wymagania klientów przejawiają się nie tylko w większym popycie na wielofunkcyjne projekty. Pandemia spowodowała również, że kupujący szukają elastycznie zaprojektowanych i wygodnych mieszkań, w których będą mogli łączyć życie codzienne z pracą zdalną. W związku z tym, jak zauważa Zbigniew Juroszek, chętniej wybierają lokale z balkonami, tarasami lub ogródkami. Częściej szukają także mieszkań o przestrzeni, która może być zaaranżowana zgodnie z potrzebami oraz z dodatkowym pomieszczeniem, które posłużyć może albo jako gabinet, albo jako pokój gościnny.

– Trzeba jednak zaznaczyć, że zainteresowanie przestronniejszymi mieszkaniami to trend, który jest z nami od lat. Ma to związek z rosnącymi aspiracjami życiowymi społeczeństwa i chęcią poprawy warunków lokalowych. Podobnie sytuacja wygląda z balkonami, tarasami i przypisanymi do mieszkań ogródkami, to duży atut mieszkania, na który nabywcy zwracali uwagę jeszcze na długo przed pandemią. Standardem jest, że z oferty bardzo szybko znikają lokale, również te o większych powierzchniach, gdy przynależą do nich przestronne tarasy – podkreśla Zbigniew Juroszek.

Poza tym na topie są technologie takie jak smart home, fotowoltaika, rozwiązania zapewniające bezpieczeństwo mieszkania i osiedla, a także zielone rozwiązania wspierające ekologię. Klienci oczekują, że będą standardem, a nie płatnym dodatkiem. Ma być bowiem nie tylko nowocześnie, ale i w zgodzie z naturą, przez co i taniej. Bo ekologicznie znaczy zastosowanie rozwiązań, które pozwolą też ob-niżyć koszty utrzymania nieruchomości.

– Dlatego na większości osiedli projektujemy tereny zielone, tak aby ograniczyć oddziaływanie promieniowania słonecznego oraz wprowadzić retencję wody. Na elewacjach budynków wprowadzamy instalacje pochłaniające dwutlenek węgla, obniżając koszty użytkowania. Stosujemy także tzw. zielone dachy. W odniesieniu do części wspólnych budynków wprowadzamy oszczędzanie energii dzięki instalacjom LED, światłowodom i panelom fotowoltaicznym. A w apartamentach oferujemy inteligentne, ekologiczne rozwiązania technologiczne, które pozwalają na zdalne sterowanie oświetleniem, multimediami i bezpieczeństwem. Dzięki temu klienci zużywają znacznie mniej energii elektrycznej i mogą zaoszczędzić do 30 proc. na rachunkach za media – wymienia Joanna Chojecka.