Poszukiwania własnego M najczęściej rozpoczyna się od wyboru lokalizacji: części miasta, dzielnicy, osiedla. Dla niektórych kupujących najważniejsza będzie bliskość terenów zielonych. Jednak większość klientów od lat wybiera mieszkania położone bliżej centrów miast albo dobrze z nimi skomunikowane. Podobnie jest w 2022 r. – Największym zainteresowaniem cieszą się inwestycje o dogodnej lokalizacji. Dlatego planując przyszłe realizacje, priorytetem dla nas jest wybór miejsca, które będzie atrakcyjne pod tym względem dla nabywców. Działając już wiele lat na rynku, wiemy, że to właśnie lokalizacja ma największą sprzedawalność i pozwala zminimalizować ryzyko rentowności inwestycji – twierdzi Jarosław Kozak, prezes zarządu Waryński SA Grupa Holdingowa.
– Dla kupujących na rynku pierwotnym równie ważne jak łatwy dojazd do pracy jest zagospodarowanie przestrzenne i lokalna infrastruktura przyjazna mieszkańcom. Rodziny z dziećmi będą szukały w pobliżu miejsca zamieszkania przedszkoli i szkół. Osoby młode będą zainteresowani komunikacją miejską, dostępnymi parkingami czy miejscami do wypoczynku na świeżym powietrzu. Wiele takich obiektów powstaje w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego lub na zasadzie umów z władzami miasta, gdzie deweloper pokrywa nawet do 100 proc. kosztów inwestycji – informuje Marcin Walewski, ekspert ds. technicznych Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Reklama

W stylu eko

Tym, co łączy potrzeby różnych klientów, jest także dbałość o środowisko naturalne i zastosowanie rozwiązań ekologicznych, pozwalających redukować emisje CO2 oraz przyszłe koszty utrzymania mieszkań. – Każda z tych grup chce mieszkać w domach pozwalających minimalizować koszty. Jak wiadomo, wpływ na to ma zostawanie rozwiązań ekologicznych, a zarazem energooszczędnych. Idealnym przykładem jest zastosowanie paneli fotowoltaicznych oraz dbanie o standardy energooszczędne budynku – i to właśnie (poza ceną) na takie rzeczy klienci zwracają uwagę – podsumowuje Jarosław Kozak.
Szacuje się, że budynki w Polsce odpowiadają za 38 proc. globalnej emisji gazów cieplarnianych. Coraz bardziej świadomi ekologicznie klienci poniekąd wymuszają na deweloperach działania, które będą realnie dbać o dobrostan mieszkańców i środowisko naturalne. Powinno być to widoczne przede wszystkim w proponowanych przez nich projektach, a nie tylko w deklaracjach na folderach reklamowych. – Obiektywnym wskaźnikiem stosowania najlepszych praktyk zrównoważonego i jakościowego budownictwa jest niezależna, międzynarodowa certyfikacja BREEAM. Obejmuje ona pogłębioną analizę wszystkich właściwości inwestycji, od zarządzania procesem budowy przez użyte materiały po lokalizację, komfort użytkowania, energooszczędność oraz ograniczenie emisji zanieczyszczeń. Łącznie to aż 10 kategorii. Certyfikat jest przyznawany przez British Research Establishment od 1990 r. Niestety w Polsce posiada go mało projektów mieszkaniowych, a szkoda, bo to rzetelna informacja dla klienta, że inwestuje on w produkt najwyższej jakości – uważa Piotr Tarkowski, członek zarządu ALLCON.

Powrót fabryki

Na koszty budowy mieszkania niebagatelny wpływ mają stale rosnące pensje pracowników budowlanych. W związku z tym coraz więcej firm z branży budowlanej korzysta z gotowych prefabrykatów, które do niedawna kojarzyły się z niską jakością i blokami rodem z PRL. Obecnie wykorzystywane technologie z powodzeniem mogą konkurować z tradycyjnym budownictwem.
– Dziś deweloperzy stosują elementy prefabrykowane chętniej i w szerszym zakresie, jako że technologia ta przekłada się na większą oszczędność czasu, jakość wykonania, a z czasem także niższe nakłady finansowe. Zmieniło się także podejście klientów. Dziś nie przywiązują już oni wielkiej wagi do materiałów, z jakich wznoszona jest konstrukcja budynku – uważa Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży Develia SA. Kupujący po prostu oczekują, że ich nowe mieszkanie będzie miało odpowiednie właściwości termoizolacyjne i akustyczne oraz funkcjonalny rozkład pomieszczeń przy jednoczesnym ograniczeniu do minimum ciągów komunikacyjnych.
Polacy lubią, gdy ich mieszkania są nie tylko wygodne i przytulne, lecz także niepowtarzalne. Dlatego ilu klientów, tyle pomysłów na aranżację przestrzeni. – Nasze statystyki sprzedażowe pokazują, że największy odsetek klientów najchętniej sięga po mieszkania w stanie deweloperskim. Jest to związane z tym, że przeważająca większość kupuje mieszkania na własny użytek i chce wykończyć je zgodnie ze swoimi preferencjami – informuje Tomasz Kaleta.
Podobnego zdania jest Piotr Tarkowski. – Zdecydowana większość projektów w Polsce jest realizowana w standardzie deweloperskim. Na rynku są firmy, które opcjonalnie oferują wykończenie „pod klucz” lub rozwiązania pośrednie, obejmujące podłogi, drzwi wewnętrzne, malowanie ścian czy realizację łazienki. Większość klientów rezygnuje jednak z takiego rozwiązania ze względu na ograniczony wybór z zaledwie dwóch lub trzech pakietów aranżacji. Nie ma tu miejsca na indywidualne preferencje i gusty, dlatego ta opcja jest mało popularna. Wykończenie „pod klucz” cieszy się natomiast powodzeniem w ramach apartamentów inwestycyjnych.
Nikogo nie powinno zatem dziwić, że do niedawna tylko 10–20 proc. kupujących decydowało się skorzystać z możliwości wykończenia mieszkania przez dewelopera.
Ostatnio sytuacja na rynku bardzo się jednak zmieniła. Brak fachowców pogłębiony został przez wyjazd części pracowników z Ukrainy, którzy opuścili Polskę, by walczyć za swój kraj. Prawdopodobnie większość z nich pozostanie tam po wojnie i pomoże w odbudowie zrujnowanej ojczyzny. Czas pokaże, czy kłopoty ze znalezieniem ekipy wykończeniowej przełożą się na większe zainteresowanie nabywców oferowanymi przez deweloperów pakietami wykończenia „pod klucz”.
Kolejnym problemem, z którym muszą zmierzyć się zarówno kupujący, jak i deweloperzy, jest znaczący spadek zdolności kredytowej. – Bardzo uważnie obserwujemy sytuację gospodarczą i czynniki ekonomiczne, które sprawiają, że zmienia się zdolność kredytowa i możliwości zakupu mieszkań przez Polaków. Jeśli ktoś we wrześniu 2021 r. mógł pozwolić sobie na kredyt w wysokości 500 tys. zł, teraz może zaciągnąć zobowiązanie w wysokości 350 tys. zł – deklaruje Karolina Bronszewska, członek zarządu, dyrektor marketingu i innowacji Ronson Development.
Czy to oznacza, że do łask klientów wrócą kawalerki? Na razie trudno przewidzieć, jednak część deweloperów świadomie rezygnuje z ich projektowania. – Kawalerki są tylko iluzorycznie najtańsze, ale po przeliczeniu ceny za 1 mkw. takiego mieszkania dochodzimy do zupełnie innych wniosków. Aktualna sytuacja związana z podwyżkami stóp procentowych oraz rosnącymi cenami mieszkań nie wpływa na zmianę naszej strategii biznesowej. Będąca na etapie przygotowawczym inwestycja będzie składać się w większości z mieszkań dwu- i trzypokojowych. Nasze dane pokazują, że na takie mieszkania również jest stały popyt. Dlatego mimo rosnących kosztów wiemy, że wybudowane przez nas lokale mieszkalne trafią do klientów szukających właśnie takich mieszkań – twierdzi Jarosław Kozak.
Na problemy, jakie mogą przysporzyć próby dokonania znaczących modyfikacji w inwestycji zatwierdzonej już przez instytucje państwowe, zwraca uwagę Piotr Tarkowski. – Wprowadzenie istotnych zmian w projekcie, który uzyskał już prawomocne pozwolenie na budowę, wymaga ponownego przejścia przez całą procedurę urzędową i wydłuża czas realizacji inwestycji.
Utrata przecz część konsumentów zdolności kredytowej nie pozostanie bez wpływu na decyzje podejmowane przez firmy budowlane. Echa obecnych perturbacji finansowych będą widoczne w przyszłych inwestycjach dedykowanych rynkowi popularnemu. Zapewne pojawi się na nim więcej mieszkań o kompaktowych metrażach, które na powierzchni 50–55 mkw. pomieszczą trzy pokoje, kuchnię i łazienkę. Oferty premium, zawierające wyłącznie mieszkania o dużych powierzchniach, nadal będą kusiły klientów lokalami dostosowanymi do ich indywidualnych potrzeb.
– Warto także podkreślić, że wiele zależy od grupy docelowej dewelopera. Są firmy, które skupiają się na budowaniu tańszych mieszkań, ale są też firmy oferujące wyższy standard za wyższą cenę. Myślę, że pierwsza grupa deweloperów może dokonywać jakichś zmian w projektach, zmniejszać metraż, natomiast druga grupa deweloperów pozostanie prawdopodobnie przy swoich wcześniejszych założeniach – dodał Jarosław Kozak.
Tegoroczne trendy w branży deweloperskiej mają dwojaki charakter. Dbałość o potrzeby klienta, nastawienie prokonsumenckie czy elastyczne dostosowywanie się do potrzeb pierwotnego rynku nieruchomości towarzyszą firmom budowlanym od lat. Jednak rok 2022 jest wyjątkowy: niestabilna sytuacja u naszego bezpośredniego sąsiada i pocovidowe problemy ekonomiczne dotykające światowej gospodarki. Wojna w Ukrainie spowodowała nie tylko odpływ pracowników. Przerwała również łańcuchy dostaw ukraińskiej stali, które odczuje nie tylko budownictwo, lecz także wiele innych gałęzi przemysłu
Konieczność dostosowania się do coraz ambitniejszych celów dotyczących emisji CO2 wprowadzonych przez UE i rosnąca świadomość ekologiczna konsumentów wymusza na sektorze coraz dalej idące zmiany w obszarze technologii budowlanych i używanych materiałów. Tym bardziej że stają się one coraz droższe, co przekłada się również na ogólny wzrost inflacji. Nadchodzące miesiące raczej nie przyniosą uspokojenia na rynku nieruchomości. Wszyscy deweloperzy i ich potencjalni klienci muszą dokładnie analizować bieżącą sytuację. Tylko wtedy uda się im podjąć najlepsze decyzje i zminimalizować ryzyko ewentualnych strat finansowych w przyszłości.©℗