Ostatnio w mediach dość często rezonuje temat oprocentowania kredytów mieszkaniowych. W przypadku nowych polskich „hipotek” jest ono obecnie najwyższe wśród krajów UE. Jeżeli weźmiemy pod uwagę spłacane kredyty mieszkaniowe, to Polska również wypada bardzo niekorzystnie. W internetowych dyskusjach dość często pojawiają się odniesienia do USA jako tego kraju, gdzie kredyty ze stałym oprocentowaniem na 30 lat są popularne. Faktycznie, na amerykańskim rynku trzydziestoletnie kredyty mieszkaniowe z niezmiennym oprocentowaniem to standard. USA pod tym względem jest światowym wyjątkiem, a popularność kredytów „30 year fixed” to efekt działania specjalnego systemu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl opisują jego zasady.
USA - jedyny kraj z dominacją stałej stopy na 30 lat
W opublikowanym niedawno na portalu CNBC artykule Greg McBride, główny analityk finansowy Bankrate określił kredyty mieszkaniowe z trzydziestoletnim okresem obowiązywania stałej stopy procentowej jako „unikalnie amerykańską konstrukcję”. Rzeczywiście, w żadnym innym kraju OECD kredyty mieszkaniowe posiadające stałą stawkę oprocentowania na 30 lat nie są tak popularne.
Co ciekawe, kredyty mieszkaniowe ze zmienną stawką też miały w USA moment swojej świetności. W pierwszej połowie lat 80. rynkowy udział takich „hipotek” przekraczał nawet 50%. Ostateczna marginalizacja zmiennego oprocentowania miała miejsce w minionej dekadzie. Warto jednak pamiętać, że w amerykańskich warunkach jako kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem (adjustable rate mortgage - ARM) jest określany również kredyt o stałej stawce procentowej ustalonej np. na pierwsze 5 lat.
Fannie Mae i Freddie Mac to kluczowe elementy
Sukces rynkowy amerykańskich „trzydziestolatek”, które przeważają w całym portfelu hipotecznym banków, byłby niemożliwy bez państwowego wsparcia i działania całego, specyficznego systemu popularyzującego stałe oprocentowanie na 30 lat. Jego kluczowe elementy to:
- działalność dwóch instytucji typu government-sponsored enterprise (Fannie Mae oraz Freddie Mac), które poprzez sekurytyzację kredytów mieszkaniowych przenoszą ryzyko stałej stopy procentowej z banków na nabywców instrumentów typu mortgage-backed securities (MBS)
- chłonny rynek finansowy mogący zaabsorbować kolejne emisje papierów wartościowych opartych o kredyty hipoteczne
- duża standaryzacja kredytów mieszkaniowych ułatwiająca wspomnianą wyżej sekurytyzację
- system ubezpieczeń kredytów mieszkaniowych, które są oferowane kredytodawcom przez agencję rządową FHA (Federal Housing Administration)
- szeroka oferta instytucji finansowych zapewniająca możliwość refinansowania wcześniej zaciągniętego kredytu ze stałą stopą oprocentowania ustaloną na długi okres
Warto dodać, że obecnie Fannie Mae oraz Freddie Mac razem z trzecią instytucją działającą pod auspicjami państwa (Ginnie Mae) odpowiadają za zdecydowaną większość sekurytyzacji dotyczącej nowych kredytów mieszkaniowych. To zmiana względem sytuacji widocznej w latach 2004 - 2006. Sekurytyzacja poprzez jedną z trzech wymienionych instytucji jest możliwa pod warunkiem, że kredyt spełnia określone wymagania. Nabywcy instrumentów typu „agency MBS” otrzymują od Fannie Mae, Freddie Mac lub Ginnie Mae gwarancję okresowej wypłaty środków niezależnie od tego, czy posiadacze kredytów hipotecznych stanowiących zabezpieczenie będą spóźniali się ze spłatą rat.
Oprócz kredytowych zalet są też pewne problemy
Wspomniana już wcześniej „unikalnie amerykańska konstrukcja” w postaci najbardziej popularnego kredytu mieszkaniowego z trzydziestoletnią stałą stopą, oprócz niekwestionowanych zalet dla konsumentów (związanych z bezpieczeństwem finansowym), ma niestety również pewne wady. Jedna z nich uwidoczniła się w czasie niedawnych wzrostów stóp procentowych FED i okresu rekordowo wysokiego oprocentowania. Odczuwalny był bowiem dodatkowy efekt „mrożący” dla rynku mieszkaniowego. Wynikał on z faktu, że mimo dostępności refinansowania, spora grupa osób obawiała się zaciągania kredytu z wysokim jak na amerykańskie warunki oprocentowaniem ustalonym aż na 30 lat. Te obawy wstrzymywały np. osoby zamierzające sprzedać obecne lokum (obciążone kredytem o niskim oprocentowaniu względem aktualnego) i zamienić je na większe.
Ważniejsza wydaje się jednak inna kwestia. Osoby pamiętające genezę światowego kryzysu finansowego sprzed ponad 15 lat mogą wiedzieć, że jako jedną z przyczyn wymieniano nadmierną sekurytyzację „hipotek” (zarówno tradycyjną, jak i tzw. sekurytyzację syntetyczną). Oczywiście, globalna katastrofa finansowa wynikała też z wielu innych czynników (m.in. zbyt niskich wymagań dla części kredytobiorców i nieprawidłowej oceny ryzyka). Co ważne, w minionej dekadzie zostały wprowadzone regulacyjne ograniczenia związane z sekurytyzacją amerykańskich kredytów hipotecznych. Takie podejście wynika z obaw przed kolejnym kryzysowym „zarażaniem” rynków finansowych problemami kredytowymi banków.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl