Wstępne dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że miniony rok zakończył się rekordowym poziomem aktywności polskich deweloperów. Tacy przedsiębiorcy w 2018 r. rozpoczęli prawie 132 000 nowych mieszkań. Można szacować, że sprzedaż polskich deweloperów byłaby mniejsza o 25% - 35%, gdyby zakupów nie dokonywali inwestorzy. Inwestycje w najem na pewno zyskały na popularności w trakcie ostatnich 2 - 3 lat. Osoby decydujące się na taką formę inwestowania powinny pamiętać, że bardzo duża różnica rentowności między najmem mieszkania i lokatami jest tylko przejściowa.

Wiele analiz pokazuje przeszacowany poziom zysków z najmu

Możemy znaleźć wiele różnych danych, które potwierdzają, że obecnie wynajem mieszkania jest rekordowo rentowny w stosunku do lokat. Jedna z ciekawych analiz znalazła się w ostatnim raporcie NBP o stabilności systemu finansowego (z grudnia 2018 r.). Ten cykliczny raport prezentuje między innymi średnią różnicę pomiędzy stopą zwrotu z wynajmu mieszkań na siedmiu największych rynkach oraz zyskiem odsetkowym dla posiadaczy prywatnych depozytów (kont i lokat). Wedle obliczeń Narodowego Banku Polskiego, taka różnica w połowie 2018 r. kształtowała się na rekordowo wysokim poziomie (5,2 punktu procentowego). Warto zwrócić uwagę, że na początku 2014 r. analogiczny wynik wynosił zaledwie 1,3 punktu procentowego (patrz poniższy wykres).

Informacje takie jak te prezentowane na poniższym wykresie, z pewnością mogą motywować potencjalnych inwestorów. Trzeba jednak pamiętać o dwóch istotnych zastrzeżeniach. Po pierwsze, rekordowa przewaga najmu nad depozytami (pod względem zyskowności) jest głównie skutkiem specyficznej sytuacji na rynku lokat i kont oszczędnościowych. Po drugie, sposób prezentacji danych oraz wyliczania rentowności najmu bywa dyskusyjny. Stopa zwrotu dla wynajmujących na przeciętnym poziomie 5,0% - 6,0% rocznie (taka jak ta podawana przez NBP), wydaje się możliwa do osiągnięcia jeśli porównamy tylko poziom czynszów oraz koszt zakupu mieszkania. Urealnienie analizy polegające na wliczeniu dodatkowych kosztów (związanych np. z wykończeniem lub remontem lokalu), skutkuje spadkiem przeciętnej stopy zysku z wynajmu niewielkiego mieszkania w metropoliach do 3,0% - 4,0% (po uwzględnieniu podatku PIT). W dalszym ciągu jest to dobry wynik, ale nie prezentuje się już tak imponująco, jak roczny zysk z wynajmu wynoszący 5,0% - 6,0%.

>>> Czytaj też: Rata to nie wszystko. Ile kosztuje kredyt mieszkaniowy?

Po podwyżkach stóp procentowych sytuacja wróci do normy

W nawiązaniu do powyższej analizy, warto sprawdzić sytuację z rynku lokat dla gospodarstw domowych. Miniony rok przyniósł bowiem niewielkie symptomy ożywienia i poprawy dla posiadaczy oszczędności. Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że od stycznia do listopada 2018 r. przeciętne oprocentowanie trwających lokat terminowych dla konsumentów wyniosło 1,6%. To wynik nieznacznie lepszy od wartości z 2017 r. (1,5%) i zbliżony do średniej stawki wyliczonej dla 2016 r. (1,6%). Trzeba odnotować, że jeszcze w 2015 r. średnie oprocentowanie lokat dla gospodarstw domowych wynosiło 2,0% (bez odjęcia podatku Belki). Późniejszy spadek tego wskaźnika do 1,5% - 1,6% wynikał między innymi z faktu, że krajowe banki przeniosły ciężar podatku bankowego na oszczędzających. Kredytobiorcy w mniejszym stopniu odczuli skutki opodatkowania bankowych aktywów.

Na podstawie danych z powyższej tabeli można wysnuć również dwa inne wnioski. Po pierwsze, średnie oprocentowanie lokat dla konsumentów z 2018 r. (ok. 1,3% po odliczeniu podatku), na pewno nie mogło skompensować inflacji. Prognozy dla oszczędzających na 2019 r. niestety są jeszcze gorsze. Wszystko za sprawą inflacji szacowanej przez NBP na 3,2% oraz niewielkiej szansy na dużą podwyżkę stóp procentowych (większą niż o 0,25 punktu procentowego). Osoby wybierające lokaty zamiast najmu mogą się pocieszać, że sytuacja w dłuższej perspektywie na pewno wróci do normy. Przy głównej stopie procentowej Narodowego Banku Polskiego na poziomie 2,50% - 3,00%, lokaty będą już stanowiły realną alternatywę dla inwestycji w wynajem.

>>> Czytaj też: Prognozy dla rynku mieszkaniowego w Polsce. Co nas czeka w 2019 roku?

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl