Główny Urząd Statystyczny niedawno opublikował bardzo ważne dane na temat przeciętnej (medianowej) ceny polskich mieszkań w 2018 r. Takie informacje GUS-u opierające się na aktach notarialnych wskazują, że w minionym roku połowa nowych lokali z całej Polski kosztowała mniej niż 5182 zł/mkw. Analogiczny wynik dla rynku wtórnego wyniósł 3807 zł/mkw. Oznacza to, że używane „M” przeciętnie było aż o 27% tańsze od nowego lokalu. Warto zdawać sobie sprawę, że w niektórych polskich miastach taka cenowa przepaść pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym jest jeszcze większa. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, skąd się biorą bardzo duże różnice cen nowego i używanego metrażu.

Mieszkania „z drugiej ręki” mają przewagę cenową na Śląsku

Najbardziej interesujące są informacje na temat skrajnych różnic cenowych pomiędzy rynkiem pierwotnym oraz rynkiem wtórnym. Takie największe i najmniejsze różnice z 2018 r. zostały zaprezentowane w poniższym zestawieniu. Tabela przygotowana przez analityków RynekPierwotny.pl przedstawia po dziesięć miast na prawach powiatu, w których odnotowano największą oraz najmniejszą różnicę między medianową ceną 1 mkw. nowych i używanych mieszkań. Warto podkreślić, że w trzech analizowanych miastach (Warszawa, Biała Podlaska oraz Kraków) używane mieszkania statystycznie były droższe od nowych. Taka rzadka sytuacja w przypadku Warszawy oraz Krakowa wynika np. z różnic między usytuowaniem mieszkań (sporo nowych „M” na peryferiach) i wysokich cen notowanych przez lokale z zabytkowych kamienic.

Co ważne, medianowe stawki za 1 mkw., które zostały zaprezentowane w poniższej tabeli, nie uwzględniają kosztów wykończenia nowych lokali. Jeżeli dodamy takie koszty, to cenowa przewaga rynku wtórnego z niektórych miast może przekroczyć 50%. Mowa o następujących ośrodkach miejskich, w których używane mieszkania najbardziej różniły się ceną od nowych „M”:

  • Nowe mieszkania Świętochłowice - przeciętnie droższe o 43% od używanych
  • Nowe mieszkania Bytom - przeciętnie droższe o 40% od używanych
  • Nowe mieszkania Sosnowiec - przeciętnie droższe o 39% od używanych
  • Nowe mieszkania Zabrze - przeciętnie droższe o 38% od używanych

W pozostałych miastach z pierwszej części poniższej tabeli cenowa przewaga rynku wtórnego oscylowała na poziomie 34% - 37% (wynik z 2018 r.).

Deweloperzy nie chcą konkurować cenowo z rynkiem wtórnym

Po przeanalizowaniu miast na prawach powiatu, w których cenowa przewaga rynku wtórnego jest największa można stwierdzić, że z wyjątkiem Sopotu są to raczej mało atrakcyjne lokalizacje. Uwagę zwraca również nadreprezentacja miast z Górnego Śląska oraz ich poprzemysłowy charakter. Poza Sopotem oraz peryferyjnym Przemyślem, wszystkie miasta cechujące się przepaścią cenową między rynkiem pierwotnym i wtórnym są usytuowane w obrębie konurbacji górnośląskiej lub aglomeracji rybnickiej (Świętochłowice, Bytom, Sosnowiec, Zabrze, Piekary Śląskie, Dąbrowa Górnicza, Gliwice oraz Rybnik). Wymienione ośrodki miejskie cierpią obecnie na problemy demograficzne i zmagają się z odpływem młodych pracowników. Opisywana sytuacja sprawia, że popyt na używany metraż jest relatywnie niski, a nowe mieszkania powstają rzadko. Kolejny czynnik negatywnie wpływający na ceny używanych mieszkań z Górnego Śląska to niewielka liczba nowszych „M” w ofercie (wybudowanych przez ostatnie 20 lat - 30 lat).

Nieliczni deweloperzy podejmujący działalność na takich rynkach, jak np. Bytom albo Zabrze nie próbują konkurować z lokalnym rynkiem wtórnym. Próba sprzedaży nowych mieszkań po cenach 1 mkw. podobnych do stawek dotyczących używanego metrażu, na pewno nie przyniosłaby spodziewanej marży. Właśnie dlatego deweloperzy działający na terenie Górnego Śląska nastawiają się na sprzedaż niewielkiej liczby mieszkań dla bardziej zamożnych klientów. Takie osoby często nie chcą mieszkać w blokach pamiętających jeszcze czasy największej świetności lokalnego przemysłu.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl