Globalny bank HSBC stosunkowo niedawno opublikował ciekawą analizę, która odbiła się szerokim echem w USA i krajach Europy Zachodniej. Zainteresowanie wynikami badań HSBC zapewne nie byłoby tak duże, gdyby nie pokazywały one rażącej dysproporcji wyników pomiędzy Chinami oraz państwami szeroko pojętego „Zachodu”. Okazało się bowiem, że Chiny zdecydowanie przodują pod względem odsetka młodych osób posiadających już swoje lokum. Wynik Państwa Środka jest około dwa razy wyższy niż w przypadku Stanów Zjednoczonych oraz Wielkiej Brytanii. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić przyczyny tak dużej różnicy.
Przed wyjaśnieniem specyfiki wyników dotyczących Chin, warto zaprezentować udział millenialsów posiadających mieszkanie we wszystkich krajach badanych przez HSBC. Wspomniany bank po przeanalizowaniu wyników ankiety przeprowadzonej wśród ponad 9000 osób obliczył, że udział młodych respondentów z własnym mieszkaniem wynosi:
- Meksyk - 46% (94%)
- Francja - 41% (69%)
- Malezja - 35% (94%)
- USA - 35% (80%)
- Kanada - 34% (82%)
- Wielka Brytania - 31% (74%)
- Australia - 28% (83%)
Wspomniane badanie HSBC dotyczące osób z roczników 1981 - 1998 zostało przeprowadzone około 3 lata przed początkiem aktualnego kryzysu. Nawet w świetle ówczesnych realiów plany szybkiego zakupu mieszkania przez 80% młodych Amerykanów nieposiadających lokum wydają się zbyt optymistyczne. Podobna sytuacja dotyczy oczywiście takich krajów jak np. Kanada, Wielka Brytania oraz Australia.
Duży popyt generowany przez młodych nabywców to czynnik, który mocno wspiera chiński rynek nieruchomości i tamtejszą branżę deweloperską. W tym kontekście warto przypomnieć o prognozach, które zakładają, że w ciągu kolejnych 10 lat do dużych miast przeprowadzi się 150 mln - 200 mln Chińczyków. Ze zrozumiałych względów, będą to przede wszystkim osoby młode i perspektywiczne dla rynku nieruchomości.
Bardzo wysoki udział właścicieli mieszkań w grupie młodych Chińczyków może dziwić zważywszy na fakt, że tamtejsze nieruchomości mieszkaniowe są już relatywnie drogie. Średnia cena chińskiego mieszkania po przeliczeniu na polską walutę obecnie zbliża się do poziomu 5000 zł/mkw. W przypadku wiodącego szanghajskiego rynku, przeciętne stawki za 1 mkw. bywają niemal trzy razy wyższe. Co więcej, wszystko wskazuje na to, że koronawirus tylko na krótko zatrzymał wzrosty cen chińskich lokali i domów.
Wytłumaczenie fenomenu mieszkaniowego, który dotyczy młodych Chińczyków wiąże się przede wszystkim z polityką jednego dziecka. Skutkowała ona tym, że wysiłki rodziców i dziadków są skierowane na zapewnienie jedynakom jak najlepszej przyszłości. Ze względu na kiepską ofertę depozytów i obawy związane z inwestowaniem na rynku finansowym, to właśnie nieruchomości wydają się starszym Chińczykom najlepszą lokatą zaoszczędzonego kapitału. Wyniki badania HSBC potwierdzają, że Chiny cechują się wysokim udziałem osób, którym rodzice pomogli w zakupie pierwszego lokum. Taka pomoc często ma dużą wartość w stosunku do dochodów starszych pokoleń. Przyczyną jest duża skłonność do oszczędzania, która jeszcze stosunkowo niedawno cechowała wszystkich Chińczyków.
Warto dodać, że młodzi mieszkańcy Państwa Środka, którzy są już o wiele bardziej rozrzutni niż rodzice i dziadkowie, w celu uzupełnienia funduszy na lokum często korzystają z liberalnych zasad kredytowania. W latach 2016 - 2017 zaczęto zaostrzać te kryteria udzielania kredytów z obawy przed nadmiernym wzrostem cen mieszkań. Trudno jednak oprzeć się wrażeniu, że środki zaradcze zostały wprowadzone zbyt późno. W efekcie przeciętne chińskie mieszkanie od 2006 r. do 2019 r. nominalnie podrożało o ponad 70%.
Wzrost cen chińskiego metrażu przyczynił się do wygenerowania olbrzymiego zadłużenia gospodarstw domowych, które zagraża stabilności gospodarki. Według najnowszych danych, dług konsumentów wynosi aż 56% chińskiego PKB. Tempo zmian sugeruje, że w stosunkowo niedługiej perspektywie Chiny pod względem poziomu zadłużenia gospodarstw domowych wyprzedzą Stany Zjednoczone (77%). Wysoki udział młodych właścicieli mieszkań w Chinach na pewno wpłynął na trzykrotne pogorszenie relacji między zadłużeniem i dochodami gospodarstw domowych. Mowa o niepokojących zmianach, które miały miejsce w latach 2006 - 2019. W ramach podsumowania, warto jeszcze przypomnieć, że Chińczycy w relacji do dochodów są już wyraźnie bardziej zadłużeni niż mieszkańcy USA .
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
