– Na kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego z niecierpliwością czekają zwłaszcza ci, którzy co prawda mają zdolność kredytową, ale ponieważ najmują mieszkanie, nie są w stanie odłożyć pieniędzy na wymagany przez bank udział w kosztach zakupu – przyznaje ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

I przypomina, że banki oczekują co najmniej 10%, a najczęściej 20% wkładu własnego. W przypadku mieszkania, którego koszt zakupu wynosi 500 tys. zł, oznacza to konieczność zgromadzenia 50-100 tys. zł. A przecież mieszkanie trzeba też wykończyć lub wyremontować oraz wyposażyć. Rząd w ramach programu „Polski Ład” zaproponował więc gwarancję wkładu. Ma ona umożliwić zakup bądź budowę mieszkania lub domu łącznie z wykończeniem właśnie tym, dla których bankowy wymóg jest barierą nie do pokonania.

Jakie kryteria kredytu bez wkładu własnego?

Sejm już uchwalił ustawę w tej sprawie. Ponieważ poparła ją także większość posłów opozycji, kwestią otwartą pozostaje już tylko termin jej wejścia w życie. Proces legislacyjny powinien zakończyć się podpisaniem ustawy przez prezydenta najpóźniej w listopadzie. Wejdzie więc ona w życie mniej więcej na przełomie maja i czerwca 2022 r. Dlaczego tak późno? Bo w ustawie zapisano sześciomiesięczny okres przejściowy. W tym czasie Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) przygotuje się do udzielania gwarancji kredytowych oraz podpisze umowy z bankami, które zechcą zaangażować się w ten program.

– Niestety, z wypowiedzi przedstawicieli Związku Banków Polskich wynika, że przyszli kredytobiorcy bez wkładu własnego muszą się liczyć z tym, że banki potraktują ich jako bardziej ryzykownych. Wtedy zastosowałyby wyższą marżę, która jest niezmiennym składnikiem oprocentowania – zauważa Marek Wielgo.

Przypuszcza, że najpewniej nie zniechęci to większości potencjalnych nabywców. Pytanie, czy znajdą dla siebie odpowiednie lokum. Teoretycznie wybór powinien być spory, bo w grę wchodzi zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. Pole poszukiwań zawęzi maksymalna kwota gwarancji – nie będzie ona mogła przekraczać 100 tys. zł. Oznacza to, że mieszkanie lub dom nie może kosztować więcej niż 500 tys. zł.

W dodatku nawet i w tym przedziale cenowym tylko część mieszkań spełni kryterium ceny metra kwadratowego.

– Rzecz w tym, że nie będzie ona mogła przekraczać wskaźnika dla rynku pierwotnego i rynku wtórnego. Dla używanych mieszkań limit cenowy będzie nieco niższy. Trzeba też wiedzieć, że limity będą obowiązywały dla województwa, miasta wojewódzkiego i dla gmin z nim sąsiadujących – wyjaśnia Marek Wielgo

I przypomina, że ten mechanizm był już stosowany w przeszłości w programie dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych”, a obecnie jest wykorzystywany w programie dopłat do czynszów „Mieszkanie na start”. Stąd wiemy, jakie limity cenowe obowiązywałyby obecnie.

Limity cen w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” w IV kw. 2021 r. / GetHome.pl
Limity cen w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” w IV kw. 2021 r. / GetHome.pl

Limity dużo niższe od średnich cen rynkowych

Marek Wielgo zwraca uwagę, że szczególnie w największych miastach limity cenowe są dużo niższe od średniej cen ofertowych na rynku. Np. na rynku pierwotnym w Krakowie różnica wynosi aż 28%.

Wykres 1 / GetHome.pl

Jeszcze większe dysproporcje cenowe są na rynku wtórnym. Np. w Krakowie różnica wynosi aż blisko 40%.

Wykres 2 / GetHome.pl

W dodatku wskaźniki dla rynku wtórnego są niższe, choć w wielu miastach średnia cena używanych mieszkań jest wyższa niż nowych, np. w Warszawie i Gdańsku – aż o blisko jedną piątą.

Ile mieszkań za kredyt bez wkładu własnego?

Portal GetHome.pl sprawdził jak w tej sytuacji duża jest obecnie oferta mieszkań z ceną poniżej 500 tys. zł a do tego spełniających kryterium ceny metra kwadratowego. Wzięliśmy pod lupę miasta, w których popyt jest największy. Na rynku pierwotnym badanie utrudnia fakt, że nie wszyscy deweloperzy podają cenę mieszkań w ogłoszeniach.

Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że najwyższy odsetek nowych mieszkań za kredyt bez wkładu własnego jest w ofercie gdańskich deweloperów. Kryteria spełnia tu 813 z 2087 mieszkań z ujawnioną ceną. Są to głównie mieszkania budowane na południowych obrzeżach miasta w takich dzielnicach jak Kokoszki, Jasień, Ujeścisko-Łostowice i Chełm.

Wykres 3 / GetHome.pl

Z kolei najmniejsze szanse na nowe mieszkania za kredyt bez wkładu mają kupujący w Krakowie. Kryteria programu spełnia tu bowiem zaledwie 121 z 4544 mieszkań. Mieszkania za mniej niż 7937 zł za m kw. można znaleźć w dzielnicach Wzgórza Krzesławickie i Swoszowice, a więc na obrzeżach miasta.

Oczywiście nie można wykluczyć, że gdy na rynku pojawi się kredyt bez wkładu własnego, deweloperzy zaczną budować więcej mieszkań spełniających kryteria cenowe programu. Niestety, w tym roku oferta takich mieszkań szybko się kurczyła. Np. w Katowicach udział mieszkań z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw. zmniejszył się z 34% do 9%.

Nietrudno się domyślać, że również na rynku wtórnym sporym wyzwaniem będzie znalezienie atrakcyjnego mieszkanie za kredyt bez wkładu własnego. Nawet, jeśli liczba lokali w rzeczywistości jest większa niż wskazywałyby na to dane portalu GetHome.pl (podane są w nim same unikalne oferty, czyli bez duplikatów), to udział prawdopodobnie niewiele by się różnił.

Wykres 4 / GetHome.pl

Ekspert GetHome.pl zwraca uwagę, że alternatywą dla zakupu mieszkania jest budowa domu jednorodzinnego. Co ważne, kredytem bez wkładu własnego będzie można sfinansować także zakup działki oraz koszty wykończenia budowanego domu.

Rodziny wielodzietne mogą liczyć na wsparcie

Trzeba jednak wiedzieć, że nie każdy będzie mógł ustawić się w kolejce po kredyt bez wkładu własnego. Z automatu wypadają z niej bowiem ci, którzy już posiadają lokum.

Ale uwaga! Rząd przewidział wyjątek od tej zasady. Dotyczy on rodzin z co najmniej dwójką dzieci. Takie rodziny będą mogły uzyskać gwarantowany kredyt mieszkaniowy, jeśli ich dotychczasowe mieszkanie nie przekroczy określonego metrażu:

- dwoje dzieci – 50 m kw.,

- troje dzieci - 75 m kw.,

- czworo dzieci – 90 m kw.,

Dla liczniejszych rodzin ustawa nie przewiduje żadnego limitu. Co ważne, rodziny, które dopiero w trakcie spłaty kredytu zdecydują się na potomstwo, mogą liczyć na tzw. spłatę rodzinną. Jeśli przyjdzie na świat drugie dziecko państwo zmniejszy dług o 20 tys. zł Prezentem z okazji urodzin trzeciego i kolejnego dziecka będzie spłata przez państwo 60 tys. zł.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl