W piątek chińskie władze w końcu wypowiedziały się na temat kryzysu w Evergrande. Bank Ludowy Chin oświadczył, że firma źle zarządzała swoją działalnością, ale ryzyko dla systemu finansowego było „możliwe do kontrolowania” – podaje redakcja CNN. „W ostatnich latach firma nie zdołała dobrze zarządzać swoim biznesem i działać zgodnie ze zmianami na rynku” – powiedział na briefingu prasowym Zou Lan, dyrektor departamentu rynku finansowego w chińskim banku centralnym. „Zamiast tego, ślepo dywersyfikowała i rozszerzała działalność, co spowodowało poważne pogorszenie jej wskaźników operacyjnych i finansowych, co ostatecznie doprowadziło do kryzysu” – dodał. Jeszcze przed krachem Evergrande zwracano uwagę, że dziesiątki milionów mieszkań w całym kraju stoją puste. W ostatnich latach problem ten tylko się pogłębił.
Puste domy zmieściłyby populację Niemiec
Mark Williams, główny ekonomista ds. Azji w Capital Economics, szacuje, że w Chinach wciąż stoi około 30 milionów niesprzedanych nieruchomości, w których mogłoby zamieszkać 80 milionów ludzi. To prawie cała populacja Niemiec.
Na dodatek, około 100 milionów nieruchomości zostało prawdopodobnie kupionych, ale nie zamieszkanych – według szacunków Capital Economics mogłyby one pomieścić około 260 milionów ludzi. Takie projekty od lat przyciągają uwagę, a nawet zostały nazwane chińskimi „miastami duchów” bądź „miastami-widmami”.
Nieruchomości i powiązane z nimi sektory stanowią ogromną część chińskiej gospodarki, odpowiadając aż za 30 proc. PKB. Proporcja produkcji gospodarczej związanej z budownictwem i działalnością powiązaną jest „znacznie wyższa niż w innych głównych gospodarkach” – mówi Williams.
Evergrande – przykład niezrównoważonego wzrostu
Przez dziesięciolecia pomagało to krajowi w utrzymaniu szybkiego wzrostu gospodarczego.
Ale przez lata krytycy zastanawiali się, czy ten motor wzrostu nie tworzy tykającej bomby zegarowej dla drugiej co do wielkości gospodarki świata – po części z powodu ogromnego zadłużenia, jakie wielu deweloperów zaciągnęło, by sfinansować swoje projekty.
Jako najbardziej zadłużony deweloper w Chinach, Evergrande stał się wzorcowym przykładem niezrównoważonego wzrostu – ma ponad 300 miliardami dolarów długu.
Jednakże Evergrande nie jest jedynym deweloperem, który boryka się z problemami. W ciągu ostatnich kilku dni wielu innych deweloperów ujawniło swoje własne problemy z przepływem gotówki, prosząc kredytodawców o więcej czasu na spłatę lub ostrzegając przed potencjalnym niewypłacalnością. Aż 12 chińskich firm z branży nieruchomości nie spłaciło w pierwszej połowie roku obligacji na łączną kwotę około 19,2 mld juanów (prawie 3 mld dolarów).
Pandemia spowodowała tymczasowy zastój w działalności. Jednak później, po ponownym otwarciu Chin, budownictwo znów zaczęło tętnić życiem, a rynek nieruchomości w kraju przeżył krótkie ożywienie. Jednak od tego czasu rynek znów zaczął zamierać i nie ma żadnych perspektyw dla odbicia.
W sierpniu sprzedaż nieruchomości, mierzona ilością sprzedanej powierzchni, spadła o 18 proc. w porównaniu do tego samego okresu w poprzednim roku. W tym samym miesiącu ceny nowych domów w Chinach wzrosły o 3,5 proc. w stosunku do roku poprzedniego, co stanowi najmniejszy wzrost od czasu, gdy rynek nieruchomości odbił się od dna po pandemii w czerwcu 2020 roku.
Era trwałego spadku
„Popyt na nieruchomości mieszkaniowe w Chinach wkracza w erę trwałego spadku” – skomentował Williams. Według niego to właśnie jest źródłem kłopotów Evergrande i innych zadłużonych deweloperów.
Pojawia się również problem niedokończonych projektów, nawet jeśli jest na nie popyt. Większość nowych nieruchomości w Chinach – ok. 90 proc. – jest sprzedawana przed ukończeniem, co oznacza, że jakiekolwiek problemy firm budujących domy mogą mieć bezpośredni wpływ na kupujących.
Według ostatnich analiz Bank of America, Evergrande sprzedał 200 tys. mieszkań, które nie zostały jeszcze przekazane nabywcom. To nasiliło obawy, że nabywcy domów mogą zostać pozostawieni z pustymi rękami przez drugiego co do wielkości dewelopera w kraju.
W ostatnich tygodniach rząd skoncentrował się na ograniczeniu skutków kryzysu i ochronie konsumentów. W oświadczeniu z końca zeszłego miesiąca, które nie odnosiło się konkretnie do Evergrande, Ludowy Bank Chin przyrzekł „utrzymać zdrowy rozwój rynku nieruchomości i chronić uzasadnione prawa i interesy konsumentów mieszkań”. Zou Lan oświadczył, że „Krajowy rynek nieruchomości utrzymał stabilne ceny gruntów, ceny mieszkań i oczekiwania. Większość firm zajmujących się nieruchomościami działa stabilnie i ma dobre wskaźniki finansowe. Przemysł nieruchomości jest ogólnie zdrowy”.
Eksperci podkreślają, że większość głównych deweloperów jest w znacznie lepszej sytuacji finansowej niż Evergrande. To powinno uspokoić nastroje na rynku nieruchomości, jednak w dłuższej perspektywie może to nie mieć większego znaczenia. Rozciągająca się na wiele lat konsolidacja sektora wydaje się bardziej prawdopodobna niż nadchodząca fala upadłości deweloperów.
