Z danych bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że w okresie 9 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali w siedmiu największych metropoliach łącznie tylko ok. 25,4 tys. mieszkań, czyli o 37% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Przy czym we Wrocławiu popyt skurczył się aż o 48%, a w Gdańsku - o 38%.
– Tak gwałtowny spadek popytu przypisuje się zapoczątkowanym przez Radę Polityki Pieniężnej w IV kw. ubiegłego roku podwyżkom stóp procentowych. W tym roku doszły obawy o skutki gospodarcze wojny w Ukrainie oraz rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która drastycznie ograniczyła zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.
I dodaje, że według firmy brokerskiej Notus Finanse, w zależności od banku możliwości kredytowe rodziny 2+1 skurczyły się od 14% do nawet 42%. Analitycy GetHome.pl postanowili sprawdzić, czy i na jakie lokum kupione za kredyt, mogą sobie pozwolić przeciętnie zarabiające młode rodziny w największych metropoliach.
Analiza dotyczy rodziny z dzieckiem. Oboje małżonkowie pracują na umowie o pracę. Co ważne, nie mają żadnych zobowiązań kredytowych. Zrezygnowali z najmu mieszkania i przez trzy lata mieszkali u rodziców, żeby odkładać na wkład własny 25% zarobków netto. Przy czym wynagrodzenie każdego z małżonków ma wartość środkową, zwaną medianą. Innymi słowy, połowa pracujących zarabia więcej, a połowa mniej.
Z danych portalu wynagrodzenia.pl wynika, że najwięcej zarabiają mieszkańcy Warszawy. Mediana miesięcznych zarobków brutto (bez premii i nagród) wynosiła tu w pierwszym półroczu 2022 r. ok. 7 tys. zł. Małżonkowie dostają więc na rękę przeszło 10,2 tys. zł. Na kredyt w jakiej wysokości mogą liczyć w tej sytuacji?
Założyliśmy, że kredyt jest 30-letni i spłacany w ratach równych. Kamila Jankowicz-Orczyk z Notus Finanse policzyła, że zdolność kredytowa naszej przykładowej rodziny w Warszawie wynosiłaby, w zależności od banku, od 331 tys. do nawet 558 tys. zł.
Małżonkowie chcą mieć jednak bufor bezpieczeństwa na wypadek, gdyby wzrosło oprocentowanie kredytu lub koszty utrzymania mieszkania. Dlatego poproszą bank o kredyt, na którego spłatę będą przeznaczali co miesiąc tyle samo, ile odkładali, czyli jedną czwartą zarobków netto. Np. miesięczna rata naszej przykładowej rodziny, która kupowałaby mieszkanie w stolicy, nie przekraczałaby 2561 zł. Pożyczy więc ona 315 tys. zł, czyli mniej niż wynika to z jej zdolności kredytowej. Oczywiście, dzięki wkładowi własnemu, kwota na zakup mieszkania jest większa. Dla uproszczenia przyjęto, że wszystkie koszty transakcyjne mieszczą się w tej kwocie. Ponadto rodzice obiecali młodym pomoc w ewentualnym wykończeniu oraz umeblowaniu mieszkania.
Okazuje się, że największy wybór mieszkań spełniających przyjęte kryterium cenowe jest w Łodzi. Przeciętnie zarabiające małżeństwo z dzieckiem może wybierać wśród 600 ofert deweloperskich w cenie do ok. 326 tys. zł. Niestety, ogromna większość z nich dotyczy kawalerek. Dla rodziny 2+1 minimum powinno być zaś dwupokojowe mieszkanie, a tych w ofercie łódzkich firm deweloperskich znaleźliśmy 137. Największy wybór dwupokojowych lokali w cenie nie przekraczającej ok. 407,2 tys. zł jest w Warszawie. Także w innych miastach można coś znaleźć, choć ze względu na wielkość rynków ofert mieszkań do sprzedaży jest zdecydowanie mniej niż w stolicy.
Warto zauważyć, że w niespełna pół roku liczba nowych mieszkań dwupokojowych dla rodzin o przeciętnych zarobkach dramatycznie się skurczyła. Przyczyną jest nie tylko spadek zdolności kredytowej, ale także wzrost cen mieszkań. W maju takie rodziny mogły przebierać wśród setek deweloperskich ofert, a obecnie jest ich nawet kilkunastokrotnie mniej.
– Jak widać, w największych miastach mieszkania są wciąż dostępne dla rodzin o przeciętnych dochodach, ale wybór jest coraz mniejszy. Koniecznością może być przeprowadzka, do którejś z miejscowości okalających te miasta – komentuje ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.
Według niego, zmiany struktury cenowej deweloperskich ofert najlepiej pokazują zjawisko, jakim jest szybko kurcząca się w największych miastach oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw. Najbardziej spektakularną zmianę można było zaobserwować w Poznaniu i Łodzi. Np. w stolicy Wielkopolski udział lokali w cenie nie przekraczającej tego pułapu skurczył się z 46% do 5%.
