Rządowy program pod nazwą Bezpieczny Kredyt 2% zdążył już wzbudzić spore zainteresowanie. Stało się tak pomimo faktu, że znamy dopiero bardzo ogólny zarys nowego systemu dopłat do kredytów. To zrozumiałe, bo perspektywa spłacania kredytu mieszkaniowego z oprocentowaniem wynoszącym tylko 2% wydaje się bardzo kuszącą. Rzecz w tym, że faktyczne oprocentowanie rządowych kredytów może być znacznie wyższe niż wspomniane 2%. To nie jedyna wątpliwość dotycząca planowanego programu. Warto zdawać sobie sprawę, że oprocentowanie „zamrożone” na 10 lat również wiąże się z pewnym ryzykiem.

Zamiast oprocentowania 2% ma być 2% plus marża

Analizę programu proponowanego przez rząd warto rozpocząć od jego nazwy, która sugeruje, że oprocentowanie dotowanej „hipoteki” faktycznie będzie wynosiło 2,00% przez 10 lat. Taka oferta z pewnością byłaby bardzo atrakcyjna. Mówimy nawet o perspektywie z pierwszej połowy 2021 roku, kiedy oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych oscylowało na rekordowo niskim poziomie.

Reklama

Niestety, rzeczywistość związana z dotowanymi kredytami może wyglądać zupełnie inaczej. W medialnych przekazach nie zawsze pojawia się informacja, że stałe dziesięcioletnie oprocentowanie „Bezpiecznego Kredytu 2%” będzie sumą stawki 2,00% i pewnej marży banku. Taką zasadę dotyczącą oprocentowania kredytów z dopłatą potwierdzają zresztą obliczeniowe przykłady zaprezentowane na rządowej stronie nowego programu.

Przykładowe kalkulacje wzbudzają pewne wątpliwości

Wspomniane przykłady dotowanych kredytów, które opublikował rząd są zwykle zamieszczane przez dziennikarzy bez szerszego komentarza. Tymczasem na uwagę zasługuje fakt, że marża banku przyjęta w rządowych obliczeniach jest bardzo niska. Wynosi ona zaledwie 0,85%, a więc ponad dwa razy mniej od obecnej stawki rynkowej. Jeżeli uwzględnimy stawkę marży na poziomie 1,70%, to okaże się, że przykładowi rodzice jednego dziecka pożyczający 550 000 zł na 30 lat zapłacą pierwszą ratę (z dopłatą) na poziomie 3224 zł zamiast 2832 zł.

Podana różnica dotycząca pierwszej, malejącej raty wynika z oprocentowania wynoszącego 3,70%, czyli znacznie wyższego niż przykładowo zakładane 2,85%. Rodzi się pytanie, czy rząd będzie w stanie skłonić banki do pożyczania pieniędzy w ramach dotowanych kredytów mieszkaniowych z marżą np. dwa - trzy razy mniejszą od rynkowej. Warto przypomnieć, że kredyty w programie Mieszkanie dla Młodych wcale nie miały niższej marży niż standardowe „hipoteki”. Wręcz przeciwnie, niektóre banki naliczały wyższe stawki marży w ramach MdM-u.

Stałe oprocentowanie na 10 lat nie musi się opłacać…

W obecnych warunkach daleko jest jeszcze do przedstawienia przez banki pierwszych ofert dotowanych kredytów. Nie ulega jednak wątpliwości, że rządowy program będzie dużo mniej atrakcyjny, jeśli oprocentowanie proponowanych kredytów mieszkaniowych po wliczeniu marży wyniesie np. 3,50% - 4,00%. Warto pamiętać, że mówimy o stawce ustalonej aż na 10 lat. Może się okazać, że w ujęciu dziesięcioletnim, równolegle zaciągane, zwykłe kredyty z oprocentowaniem aktualizowanym co 3 miesiące lub 6 miesięcy będą bardziej opłacalne niż te dotowane.

To ciekawa kwestia, choć perspektywa powrotu niskiego oprocentowania „hipotek” wielu osobom na razie wydaje się bardzo abstrakcyjna. Coraz więcej wskazuje jednak, że już koniec bieżącego roku przyniesie pierwsze obniżki stóp NBP. W tym kontekście warto dodać, że rynki finansowe wyceniające kontrakty FRA na WIBOR 3M za 21 miesięcy spodziewają się głównej stopy procentowej NBP wynoszącej już „tylko” 4,50% - 4,75%.

Nie wiemy dokładnie co się stanie z ratą po 10 latach

Z rządowym programem Bezpieczny Kredyt 2% jest związana jeszcze jedna, dość poważna wątpliwość. Mianowicie, nie posiadamy informacji o tym, jaki poziom może mieć oprocentowanie kredytu po 10 latach. Według znanych założeń, upływ 120 miesięcy będzie oznaczał koniec rządowych dotacji i przejście z rat malejących na równe. Dzięki systemowi rat malejących, rodzina lub singiel przez 10 lat spłaci sporo pożyczonego kapitału. Mimo tego, wysokość oprocentowania po 120 miesiącach spłaty będzie bardzo ważna.

W ramach przykładu, można znów wziąć pod uwagę sytuację wspomnianej rodziny „2+1”, która zaciągnie dotowany kredyt (550 000 zł na 30 lat). Ostatnia rata z rządową dotacją płacona przez tych kredytobiorców wyniesie 2663 zł. Jeżeli założymy utrzymanie dotychczasowego oprocentowania na poziomie 3,70%, to można obliczyć, że po zakończeniu dopłat pierwsza równa rata spadnie do 2164 zł. Natomiast przejście na stawkę 5,00% oznaczałoby ratę 2420 zł. Analogiczne wyniki dotyczące oprocentowania 3,00%, 6,00% oraz 7,00% to odpowiednio 2034 zł, 2627 zł i 2843 zł.

Jak widać, wiele ważnych aspektów planowanego programu czeka na doprecyzowanie. Natomiast biorąc pod uwagę aktualną ofertę rynkową i sposoby finansowania akcji kredytowej wydaje się wątpliwe, że banki w momencie podpisywania umowy będą w stanie zagwarantować uczestnikowi rządowego programu, znaną z góry, stałą stawkę oprocentowania również po upływie 10 lat.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl