Jakie czynniki hamują budownictwo mieszkaniowe? Głos deweloperów

Polski Związek Firm Deweloperskich zaprezentował w poniedziałek raport "7 grzechów głównych wstrzymujących rozwój budownictwa mieszkaniowego". W ocenie PZFD barierami są zbiurokratyzowane procedury, "nieżyciowe" prawo i uznaniowość urzędnicza; czas wydawania pozwoleń i wymóg dodatkowych uzgodnień czy raportów środowiskowych; urzędniczy lęk przed wzięciem odpowiedzialności, który sprawia, że wydawane są decyzje odmowne; brak działek pod zabudowę; rosnące koszty materiałów budowalnych i robocizny; przerzucanie na inwestora budowy infrastruktury wokół osiedla; blokowanie inwestycji przez sąsiadów.

Brakuje terenów pod zabudowę

Podczas konferencji prasowej prezes PZFD Grzegorz Kiełpsz zwrócił uwagę, że brakuje terenów pod zabudowę, w których potencjalni klienci chcieliby mieszkać. Zauważył, że duża część gruntów została zablokowana pod budowę mieszkań w ramach programu Mieszkanie Plus. "Teraz ten program został przez rząd ogłoszony jako zamknięty. Spodziewamy się, że następnym krokiem będzie uwolnienie tych gruntów, tzn. te grunty wyjdą na przetargi czy to na wolny rynek, czy dla spółdzielni czy samorządów" - stwierdził Kiełpsz.

Jak wskazał, program był zaplanowany na 100 tys. mieszkań, zważywszy, że zostało zbudowanych ok. 19 tysięcy, to na tych gruntach można wybudować co najmniej 80 tys. lokali. Dodał, że jego zdaniem tych gruntów jest więcej, w związku z czym potencjał budowy mieszkań na gruntach zarezerwowanych pod Mieszkanie Plus może być nawet dwa razy większy. "To byłoby bardzo duże wsparcie dla strony podażowej" - ocenił.

Prof. Anna Szelągowska z Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie wskazała, że dużym problemem, zwłaszcza w dużych miastach, jest proces oczekiwania na pozwolenie na budowę, co przedłuża inwestycję nawet o 3 lata. "Inwestor idzie do urzędu, wnioskuje o pozwolenie na budowę. Przez rok mniej więcej jest przetrzymywana decyzja. Po roku otrzymuje decyzję odmowną. Odwołanie do SKO (Samorządowego Kolegium Odwoławczego, PAP), tu kolejne pół roku. SKO podtrzymuje decyzję urzędu. Odwołujemy się do wojewódzkiego sądu administracyjnego, przyznaje nam rację, że nasz projekt spełnia wszystkie warunki i powinniśmy uzyskać pozwolenie. Wraca to do gminy, która rozpatruje sprawę od początku" - wyliczyła prof. Szelągowska.

Jak podkreśliła, inwestorzy są też obligowani do przedstawienia dodatkowych dokumentów czy podpisania umów drogowych, co łącznie powoduje, że proces inwestycji zamiast trwać w granicach 2-3 lat wydłuża się nawet do 5 lat.

Prezes PZFD wskazał, że jest też duży problem z planowaniem przestrzennym - w przypadku braku planu miejscowego, inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. „Bardzo często te działki, które są dostępne albo są atrakcyjne z punktu widzenia sprzedaży, nie są w planach miejscowych. Więc uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy to jest cała epopeja. Można na nią czekać rok, dwa lata. Tam się ścierają interesy wielu grup" – przyznał.

Od 2006 do 2022 r. ceny w Warszawie, Krakowie i Łodzi wzrosły dwukrotnie

Wiceprezes Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa Rafał Zarzycki dodał, że procedury uzyskania zezwolenia na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze trwają często rok, dwa. Zaznaczył też, że bardzo długo czeka się też na pozwolenia wodno-prawne i decyzje środowiskowe.

Zdaniem Zarzyckiego ceny nowych mieszkań mogłyby spaść, jeśliby wszystkie zidentyfikowane przez PZFD siedem barier zostało jednocześnie zniwelowanych, co – jak zastrzegł – byłoby trudne.

Prof. Szelągowska oceniła, że w dużych aglomeracjach nie należy spodziewać się spadku cen mieszkań, raczej możliwy jest wzrost, ok. 5 proc. w skali roku. „W mniejszych miejscowościach być może będziemy na etapie stagnacji. Być może pod koniec roku na rynku wtórnym ceny mogą nieco spaść" - powiedziała Szelągowska. Zaznaczyła, że wszystko będzie zależało od inflacji i obniżki stóp procentowych.

Kiełpsz na pytanie o to, kiedy spadną ceny nieruchomości, dopowiedział: "wypadałoby powiedzieć, że nigdy". Jak stwierdził, od 2006 do 2022 r. ceny w Warszawie, Krakowie i Łodzi wzrosły dwukrotnie. Dodał, że ceny mają szansę się ustabilizować, jeśli zidentyfikowane przez branżę bariery zostałyby usunięte i jeśli podaż dogoni popyt.

Pytany, czy deweloperzy mogą obniżyć marże, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich odparł: "jeśli przyjmiemy, że proces inwestycyjny trwa nawet nie 5 lat, ale 3-4 lata, to jeśli podzielimy to, zobaczymy, jaki to jest zwrot z kapitału" - powiedział. Jak przekazał, marże wynoszą 12-15 proc., wyższe są w segmencie drogich apartamentów, niższe w tzw. segmencie popularnym.