W krajach Unii Europejskiej ceny mieszkań i ich najmu idą w górę od kilkunastu lat. Między rokiem 2010 a drugim kwartałem 2023 roku ceny mieszkań wzrosły średnio o 46 proc. a najmu o 21 procent - wynika ze statystyk Eurostatu. Co więcej, ceny lokali rosły szybciej niż koszty najmu w 20 z 27 państw należących do UE. W wielu krajach procesy te były bardzo dynamiczne. W analizowanym okresie ceny domów i mieszkań wzrosły ponad dwukrotnie w Estonii (+211 proc.), Węgrzech (+180 proc), Litwie (+152 proc.), Łotwie (+144 proc.), Czechach (+122 proc), Luksemburgu i Austrii (w obu przypadkach +120 proc.). Nieznaczne spadki zanotowano natomiast w Grecji, Włoszech i na Cyprze. W przypadku czynszów najmu ceny wzrosły w 26 krajach UE, przy czym najwyższy wzrost nastąpił w Estonii (+208 proc.) i na Litwie (+168 proc). Jedyny spadek cen czynszów odnotowano w Grecji (-21 proc.).

Czy ceny najmu mieszkań rosną szybciej niż kupna

W ostatnim czasie ceny najmu rosną jednak szybciej niż ceny zakupu lokali. W drugim kwartale 2023 r. ceny mieszkań w UE wzrosły o 0,3 proc. w porównaniu do pierwszego kwartału, natomiast czynsze wzrosły o 0,7 procent. Z kolei w porównaniu z drugim kwartałem 2022 r. ceny mieszkań spadły o 1,1 proc., a czynsze wzrosły o 3 procent. To zjawisko może nabrać trwalszego charakteru miedzy innymi dlatego, że liczba budowanych mieszkań jest zbyt mała i stały się one zbyt drogie. Według analiz Deloitte Property Index Francja zajmowała w zeszłym roku pierwsze miejsce w Europie pod względem liczby oddanych do użytku lokali mieszkalnych w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców (czyli 7,09). Żeby uzmysłowić sobie, że to niedużo, należy wskazać, że drugie miejsce zajęła Polska (6,31), a przecież brakuje u nas lekko licząc ponad milion lokali. W takich krajach jak Hiszpania czy Portugalia zrealizowano w zeszłym roku budowę poniżej dwóch lokali na 1000 mieszkańców, a w Polsce oddano do użytku tylko 67 tysięcy mniej lokali niż w ponad dwukrotnie liczniejszych Niemczech!

Reklama

Dlaczego rosną ceny najmu?

O popycie na najem mieszkań poza liczbą realizowanych inwestycji mieszkaniowych przesądza prawny sposób korzystania z nich. Tu istnieją duże różnice miedzy krajami, a linia podziału przebiega między Zachodem i Wschodem kontynentu. W Europie lokale wynajmowane według danych Eurostatu zajmuje przeciętnie 30 proc. mieszkańców. Jednak Europa Zachodnia notuje znacznie wyższy udział najmu jako sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Do krajów wykazujących najwyższe wskaźniki w tym względzie należą: Niemcy (51 proc.), Austria, (46 proc.) i Dania (41 proc.). W Polsce w zeszłym roku było to 13 procent, co przekłada się na około 1,1 mln mieszkań. Najwyższy udział własności, blisko 90 proc. lokali, posiada natomiast Rumunia.

Duży udział najmu i relatywnie niewielka podaż nowych mieszkań powodować musi nieuchronnie wzrost ich cen i spadek liczby ofert najmu. Tym bardziej, że wyższe stopy procentowe zmuszają do korzystania z nich wcześniej zainteresowanych kupnem lokalu. Na przykład aż 73 procent agencji nieruchomości w Paryżu odnotowało spadek liczby ofert najmu a 66 procent wzrost stawek w stosunku do zeszłego roku. Podobnie sytuacja wygląda w wielu innych krajach w Europie i to mimo tego, że ograniczono możliwości najmu krótkoterminowego, a niekiedy jak w Hiszpanii i Francji wprowadzono opłaty od nieużytkowanych lokali (dotyczy wybranych miast i dzielnic). W niektórych krajach jak Portugalia i Włochy doszło do ulicznych protestów związanych z cenami czynszów, a firmy doświadczają trudności w znalezieniu lokali dla nowo zatrudnianych pracowników (jak choćby szwedzki producent baterii Northvolt). Jest też mniej lokali komunalnych, bo wiele państw zrezygnowało z aktywnej polityki mieszkaniowej. W Niemczech w latach 80-tych ubiegłego wieku było jeszcze około 4 milionów publicznych mieszkań czynszowych, teraz jest ich mniej niż milion. Wszystko też wskazuje na to, że flagowa obietnica wyborcza kanclerza Scholza w postaci budowy 400 tysięcy mieszkań rocznie do 2026 roku okaże się porażką. To niejedyny taki przypadek obietnic mieszkaniowych, których nie udało się spełnić także w Polsce i rządzącym wciąż brytyjskim konserwatystom.

Koszt najmu w europejskich miastach

Jak widać w najbliższym czasie rosło będzie w Europie na rynku mieszkaniowym znaczenie najmu, warto więc spojrzeć na trendy kształtowania się jego cen. Deloitte dokonał analizy w europejskich stolicach, podając średnie ceny najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy. Pod tym względem najdroższy był zeszłym roku irlandzki Dublin (32,8 euro m2), a następnie Paryż (28,5 euro) i Amsterdam (25,8 euro). W stolicach innych państw ceny najmu były zdecydowanie niższe: Madryt (21,5), Berlin (16,3), choć w Monachium cena m2 była o 2,5 euro wyższa, Warszawa (15,2 euro, co wydaje się ceną nieco zaniżoną), Praga (14,4 euro), Lizbona (13,7 euro), Rzym (13,3 euro) Budapeszt (9,6) i najtańszy Bukareszt – 8,1 euro za m2 wynajmowanego lokalu. Dodać do tego można Sztokholm, w którym wg Deloitte ceny najmu były tylko o jedną trzecią wyższe niż w stolicy Polski. Ciekawe, że największą roczną zmianę cen mieszkań wynajmowanych w zeszłym roku odnotowano w miastach Słowenii – m.in. Mariborze (+66,5 proc.) i Lublanie (+37,7 proc.).

Istotne wzrosty roczne zaobserwowano w polskich miastach – Łodzi (+32,4 proc.), Warszawie (+30,6 proc.) i Gdańsku (+27,8 proc.). Pokazane średnie ceny mieszkań mają jednak tę wadę, że zamazują różnice miedzy różnymi wielkościami mieszkań. Ceny według takiego kryterium analizuje co kwartał portal Global Property Guide, a te najnowsze dotyczą trzeciego kwartału bieżącego roku. Jeśli weźmiemy pod uwagę najbardziej popularną kategorię lokalu – mieszkanie z jedną sypialną o metrażu 42-55 m2 to najdroższy był najem w Rzymie wynosząc 2800 euro miesięcznie, następnie w Paryżu (1900 euro), Amsterdamie (1800), Berlinie (1600), Madrycie (1500). W czeskiej Pradze było to 1260 euro a w Warszawie 1010 euro. Znacznie niższe ceny odnotowane w Atenach – 950 euro i Bukareszcie – 600 euro. Jednak o dostępności najmu lokalu przesądza relacja jego ceny do uzyskiwanych dochodów. Z tego punktu widzenia Rzym, gdzie miesięczna cena najmu przekracza średni dochód (2480 euro) należy do najdroższych miast w Europie. Pozornie tani jest nominalnie najem w Grecji ale, jego wymiar to prawie 70 proc. uzyskiwanych przez obywateli tego kraju dochodów czyli tyle samo co w Pradze, gdzie dochody są wyższe. W Warszawie to nieco mniej bo 60 procent, w Paryżu na wynajem mieszkania wydać trzeba trochę ponad połowę miesięcznych dochodów, 43 proc. w Amsterdamie, ale w Madrycie to 63 proc. dochodów. Relatywnie najlepiej wypada Berlin (36 proc.) i Bukareszt (41 proc.). Korzystanie z najmu ponadwymiarowo obciąża dochody znacznej liczby osób. Dane Eurostatu z 2021 roku wskazują, że więcej niż 40 proc. swoich dochodów na koszty najmu poświęcała blisko połowa najemców w UE, (najwięcej w Grecji, bo ponad 90 proc.) a rok temu z uwagi na wzrosty cen stawek najmu, kosztów energii i ogrzewania mogło być jeszcze gorzej.

Ochrona najemców przed wzrostem kosztów najmu

Rosnące nieustannie stawki czynszów najmu skłoniły wiele rządów czy władz metropolii do wprowadzenia ograniczeń w zakresie ich podwyższania a często powiązania ich ze wskaźnikiem inflacji. Obowiązują one w Berlinie, gdzie czynsze rosły bardzo dynamicznie a stawka za metr kwadratowy podwoiła się do 14,3 euro za m2 w latach 2018-2021. Początkowo miasto nałożyło ograniczenia na działalność Airbnb w zakresie najmu krótkookresowego, co zostało podważone przez Trybunał Konstytucyjny. W stolicy Niemiec wynajmujących lokale mieszkalne obowiązują obecnie ograniczenia federalne zabraniające podnoszenia czynszów o ponad 10 procent powyżej lokalnej stawki referencyjnej przy pozyskiwaniu nowych najemców. Istnieją również ograniczenia dotyczące podwyżek czynszów w przypadku istniejących umów. To jednak sprawia, że niektórzy Berlińczycy, którzy od lat mieszkają w tym samym mieszkaniu, nadal mają bardzo korzystne warunki mieszkaniowe, płacąc zaledwie kilkaset euro miesięcznie za przestronny dom, w którym pozostają mimo, że dorosłe dzieci go opuściły.

Z kolei w Amsterdamie możliwości podwyższania rocznej stawki czynszu zostały do maja 2024 r. ograniczone zgodnie z formułą stopa inflacji + jeden procent lub wskaźnik wzrostu plac + 1 procent w zależności co jest korzystniejsze dla najemców. W zeszłym roku maksymalna podwyżka czynszu wyniosła 3,3 procent. Podobny mechanizm funkcjonuje we Francji. W Hiszpanii natomiast wzrost cen powiązany był ze wzrostem indeksu cen konsumenckich, jednak z tego zrezygnowano ustanawiając stawkę wzrostu czynszu na poziomie dwóch procent w bieżącym i trzech procent w przyszłym roku. Zasady te dotyczą jednak najmu instytucjonalnego a nie prywatnych wynajmujących. W Portugalii powiązano z inflacją możliwość podniesienia opłat najmu. W bieżącym roku to 5,43 proc. ale dotyczy one tylko czynszów powyżej 1000 euro. Odnosi się ona więc do niewielkiej liczby lokali, gdyż 40 proc. czynszów opiewa na kwoty niższe niż 400 euro, a 21 proc. miedzy 400 a 650 euro. Wynajmujący, których ograniczenia obowiązują mogą liczyć na rekompensaty w formie niższych podatków.

Niedostatek mieszkań rodzić może długookresowe i trudno odwracalne skutki społeczne i ekonomiczne. Część młodych osób nie mogących pozwolić sobie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wraca do domu rodzinnego, z reguły z większego do mniejszego miasta, gdzie możliwości rozwoju zawodowego, a tym samym możliwości uzyskania wyższych dochodów są mniejsze. Cześć nawet nie próbuje z niego wyjechać. To skutkuje mniejszymi szansami na założenie rodziny, co niewątpliwie wpływa na poziom dzietności. Liczba takich osób, które powracają na łono rodziny, albo nigdy go nie opuściły w niektórych krajach europejskich jest bardzo wysoka, choć nie za wszystkie przypadki odpowiada słaba sytuacja mieszkaniowa. Najwyższy odsetek młodych osób w wieku 25-29 lat mieszkających z rodzicami, bo 80 proc. jest w Chorwacji i we Włoszech (70 proc.). Co więcej, aż 52 proc. Włochów w wieku do 34 lat dalej jest gniazdownikami. Generalnie znacznie więcej młodych osób na południu Europy (Grecja, Portugalia, Hiszpania, ale także Polska), bo ponad połowa w pierwszym przedziale wiekowym mieszka u rodziców. Z kolei na północy (Szwecja, Norwegia, Finlandia, Dania) to rzadkość (od 4-9 proc.), a w Niemczech i we Francji to odpowiednio 18 i 25 procent.

Niestandardowe rozwiązania

W niewielu europejskich krajach podjęto niestandardowe sposoby rozwiązania problemu niedostatku mieszkań. W stolicy Austrii, Wiedniu, miasto inwestuje około pół miliarda euro w budowę i renowację mieszkań, a także wsparcie finansowe dla gospodarstw domowych o niskich dochodach. Stąd blisko 60 proc. ludności austriackiej stolicy zajmuje mieszkania komunalne lub dotowane przez państwo. Finlandia z kolei to przykład polityki ograniczania bezdomności opartej na zasadzie „najpierw mieszkanie” wynikającej z ekonomicznej kalkulacji. Według dokonanych analiz bowiem koszty zapewnienia bezdomnym skromnego lokum generują oszczędności kosztów wydatkowanych z funduszy publicznych o przynajmniej 15 tysięcy euro rocznie i przyśpieszają wyjście z bezdomności oraz znalezienie zajęcia. Co więcej, zasada polityki mieszkaniowej polega na udostępnianiu 25 proc. nowych mieszkań w bardziej przyjaznych, niższych cenach. To z kolei powoduje osłabienie presji na wzrost cen lokali. Innym fińskim wynalazkiem funkcjonującym od 2016 roku jest wynajmowanie młodym ludziom i studentom pokoi po znacznie niższych od rynkowych cenach w domach opieki nad seniorami. Warunkiem są prace społeczne polegające na poświeceniu 5 godzin tygodniowo na zajęcia z seniorami. Takie elementy socjalizacji to przykład solidarności społecznej, ale także swoista terapia dla seniorów służąca ich zdrowiu fizycznemu i psychicznemu. Fińska filozofia mieszkaniowa powoduje, że kraj może pochwalić się najniższym wskaźnikiem bezdomności w Europie, a z rodzicami mieszka zaledwie 6 proc. dorosłych dzieci. Może w Polsce także już czas na bardziej przemyślane i długoterminowe programy mieszkaniowe, na których krocie nie zarabialiby deweloperzy!