Grunty rolne w miastach
– Miasta to nie tylko tereny zurbanizowane. Często większą powierzchnię mają tam grunty rolne i leśne. Szczególnie te pierwsze zawsze stanowiły rezerwuar tanich terenów budowlanych. Niestety, w przeszłości nierzadko doprowadzało to do niekontrolowanego rozlewania się miast – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. I dodaje, że jest to zjawisko, które wiąże się m.in. z dewastacją środowiska naturalnego, a do tego słono kosztuje, bo wymusza budowę infrastruktury na obszarach o niskiej gęstości zaludnienia. Obecnie budów deweloperskich w szczerym polu już nie ma, a przyczyniły się do tego m.in. zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Od 30 kwietnia 2016 r. ograniczyły one swobodę handlu gruntami rolnymi. W wolnym obrocie mogą być tylko działki o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha. Większe co do zasady mogą kupować rolnicy, którzy spełniają określone warunki dotyczące kwalifikacji, stażu i miejsca zamieszkania.
Ekspert portalu GetHome.pl podkreśla, że tego typu ograniczenia nie dotyczą gruntów rolnych objętych planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje na tym terenie zabudowę, np. mieszkaniową. I właśnie taki grunt o powierzchni 3 ha w warszawskiej dzielnicy Ursus kupiła ostatnio od rolnika za ok. 70 mln zł firma deweloperska Marvipol. Uzyskanie pozwolenia na budowę jest w tym przypadku stosunkowo prostą formalnością.
Problem w tym, że gminy nie palą się do uchwalania takich planów. Tymczasem z powodu zbyt niskiej podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, deweloperzy nie są w stanie zaspokoić rosnącego zapotrzebowania na mieszkania. W efekcie rosną ich ceny. Według Prawo.pl Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozważa więc uwolnienie handlu gruntami rolnymi w granicach administracyjnych miast. Jak wynika z danych Geoportal.gov.pl – grunty rolne stanowią obecnie prawie jedną czwartą obszaru Warszawy, jedną trzecią Poznania i Gdańska, natomiast w Krakowie pod uprawy rolne jest przeznaczona niemal połowa miasta. Jednak najbardziej „wiejskimi” miastami są Rzeszów i Opole, gdzie grunty rolne stanowią ponad połowę obszaru tych miast. Z kolei najmniej rolnicza, co zrozumiałe, jest stolica Górnego Śląska – Katowice – 12%.
Czy są "grunty rolne"?
Uściślijmy, że w skład kategorii „grunty rolne” wchodzą m.in. grunty orne, sady, łąki, pastwiska, grunty pod stawami, a także nieużytki. Tych ostatnich najwięcej jest w Gdańsku (802 ha), Szczecinie (727 ha) i Poznaniu (465 ha). W Warszawie, która jest czwarta w tego typu zestawieniu, nieużytki zajmują aż 366 ha, czyli 3 mln 660 tys. m kw. – Gdyby podzielić je np. na 1000-metrowe działki, mogłoby na nich powstać 3660 domów jednorodzinnych, czyli mniej więcej tyle, ile inwestorzy indywidualni wybudowali w stolicy w ciągu sześciu lat – komentuje Marek Wielgo. I dodaje, że nie wszystkie grunty rolne w miastach kwalifikują się pod zabudowę. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Jednak co najmniej jedna sąsiednia działka musi być zabudowana. Ponadto konieczny jest także dostęp do drogi oraz możliwość podłączenia prądu.
Dużo ostrzejsze wymagania, w tym standardy urbanistyczne narzuca inwestorom ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwana powszechnie specustawą mieszkaniową. Pamiętajmy też o tym, że w ramach reformy planistycznej każda gmina musi do końca 2026 r. uchwalić plan ogólny obejmujący cały jej obszar. Wtedy okaże się, gdzie na terenie miasta będą mogły powstawać nowe domy i osiedla.
Dodajmy, że deweloper, który wystąpi do gminy o zmianę przeznaczenie gruntu rolnego na budowlany, zostanie zwolniony z kosztów jego wyłączenia z produkcji rolnej. To zwolnienie obejmuje 200 m kw. działki na każdy lokal w budynku wielorodzinnym.
Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl
