Magazyny: Podaż nie nadąża za popytem

W ubiegłym roku deweloperzy w Polsce oddali rekordowe ponad 4,4 mln mkw. nowoczesnych magazynów oraz hal przemysłowych. Jest to wynik o 42 proc. wyższy niż w 2021 r. Jednocześnie nowe umowy najmu opiewały na 4,5 mln mkw. Nowa powierzchnia praktycznie została wchłonięta przez rynek. Wolne magazyny nadal są dostępne, ale ich zasoby szybko się wyczerpują. Zwłaszcza że popyt pozostaje wysoki.

Deweloperzy planują wybudować w Polsce ponad 20 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej. Na większość mają już pozwolenia na budowę. Na koniec grudnia 2022 r. w realizacji znajdowało się jednak tylko nieco ponad 3,4 mln mkw., z czego ponad połowa była zabezpieczona umowami najmu. Z jednej strony ukończenie tych inwestycji sprawi, że Polska zbliży się pod względem wielkości rynku magazynowego do europejskich liderów, takich jak Wielka Brytania, Niemcy, Francja i Holandia. Z drugiej ich skala jest mimo wszystko o ponad 25 proc. mniejsza niż pod koniec 2021 r.

– Według naszych szacunków w 2023 r. podaż nowej powierzchni może być ograniczona do ok. 2,6–3 mln mkw. W ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy może więc pojawić się luka podażowa – ocenia Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektor działu Industrial Services Hub w firmie Savills.

Maciej Chmielewski, senior partner z działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers, uważa, że dokładny termin ewentualnego wystąpienia luki jest trudny do przewidzenia. I podkreśla, że w Polsce, nawet przy dobrych warunkach na rynku, mierzyliśmy się już z takimi zjawiskami. Co więcej, są one już teraz widoczne w mniejszej skali.

Jego zdaniem do powstania luki może dojść np. w tzw. II strefie Warszawy, czyli poza granicami miasta, gdzie jest duże zapotrzebowanie na powierzchnie, albo w okolicach Śląska lub we Wrocławiu.

– Wszystko zależy od tego, jaki będzie popyt w danym momencie i jak szybko będzie rosło zapotrzebowanie ze strony najemców. Obecnie trudno nam to przewidzieć – mówi Maciej Chmielewski.

Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska, zwraca uwagę na to, że klienci potrzebujący dużej powierzchni najbardziej ograniczony wybór mają obecnie w Trójmieście i Krakowie, a także w Bydgoszczy i Toruniu. Natomiast najlepszą sytuację, jeśli chodzi o dostępność magazynów, obserwuje się w środkowej Polsce oraz na Górnym i Dolnym Śląsku.

Eksperci podkreślają, że luka podażowa sama w sobie nie jest wyznacznikiem gorszych czy lepszych czasów i zazwyczaj występuje krótkotrwale, dopóki deweloperzy nie dostarczą nowych powierzchni. Pozytywną przyczyną jej pojawienia się może być nagły wzrost konsumpcji. Wysoki popyt spowodowałby brak wolnych powierzchni magazynowych. Negatywną przyczyną mogą być natomiast takie czynniki zewnętrzne, jak sytuacja makroekonomiczna.

– Deweloperzy dużo ostrożniej podejmują decyzje o rozpoczynaniu nowych inwestycji z powodu trudniejszej sytuacji gospodarczej, wysokiej inflacji oraz rosnących kosztów budowy – zauważa Jakub Kurek, zaznaczając, że dysponują oni jednak bankami ziemi i zaczynają komunikować kolejne projekty, z którymi będą wchodzić na rynek.

To z kolei argument za tezą o ograniczonym rozmiarze ewentualnej luki.

Jej wystąpienie oznaczałoby kłopoty dla branży TSL.

– Jeśli podaż nie będzie nadążać za popytem, koszty najmu będą wyższe – mówi Maciej Chmielewski.

A Katarzyna Pyś-Fabiańczyk przypomina, że stawki najmu magazynów od początku 2022 r. wzrosły nawet o 20–30 proc. w zależności od lokalizacji.

Współczynnik niewynajętej powierzchni magazynowej w ostatnich latach był bardzo niski. W 2020 r. wynosił 6,6 proc., w 2022 r. już tylko około 4 proc. Wyjątek stanowi Polska Zachodnia, gdzie pojawiło się sporo nowej powierzchni (jak oceniali eksperci, były to projekty o charakterze spekulacyjnym) i poziom wakatów wzrósł do ponad 10 proc.

GŁOS BRANŻY

Logistyka kontraktowa odpowiedzią na magazynową lukę podażową

W Polsce mamy ograniczną dostępność powierzchni magazynowej do wynajęcia, stawki najmu poszybowały w górę, podobnie jak koszty budowy. Czas oczekiwania na nowy obiekt dystrybucyjny czy elementy jego wyposażenia znacznie się wydłużył. Jeśli dodamy do tego rosnące ceny energii i gazu, wysoką inflację, niepewną sytuację geopolityczną czy brak ludzi do pracy, rozwiązaniem dla firm, które chcą się rozwijać i potrzebują powierzchni magazynowej, staje się logistyka kontraktowa.

Według raportu CBRE za III kw. 2022 r. stopa pustostanów w Polsce wynosi 4,2 proc. i jest wyższa o 1,0 pkt proc. niż po II kw. 2022 r., gdy odnotowano jeden z najniższych wskaźników pustostanów w historii. Ponadto znacząco wzrosły stawki czynszowe. Obecnie za nową powierzchnię magazynową w głównych regionach Polski trzeba zapłacić od 3,3 do 4,7 EUR/mkw. miesięcznie, a prognozowane są dalsze wzrosty. W związku z niepewną sytuacją gospodarczą i rosnącymi cenami energii czy inflacją na poziomie 17,2 proc. rosną także opłaty eksploatacyjne i koszty mediów. Warto dodać, że Polska jest europejskim wiceliderem pod względem najniższego bezrobocia – w styczniu tego roku stopa bezrobocia wyniosła zaledwie 2,8 proc. W naszej branży oznacza to, że znalezienie np. pracowników magazynowych czy kierowców to bardzo trudne zadanie.

Luka podażowa na rynku magazynów stała się faktem. W czasach pełnych wyzwań, gdy trudno nakreślić długookresową perspektywę, warto postawić na elastyczne, pewne i sprawdzone rozwiązania.

– W obecnej sytuacji dla firm, które nie chcą czekać na powierzchnię, a ich biznesy rosną i potrzebują magazynów od zaraz, doskonałym rozwiązaniem jest logistyka kontraktowa. Powierzenie operatorowi logistycznemu, takiemu jak DACHSER, kompleksowej obsługi pozwala na skoncentrowanie się na rozwoju własnej sprzedaży i produktu. To dostawca usług magazynowych dostarczy najbardziej efektywnych i oszczędnych rozwiązań w zakresie pakowania i zabezpieczania towaru oraz zapewni optymalne wykorzystanie zasobów i sprzętu w magazynie. Zadba także o płynną realizację przyjęć i wydań z magazynu, także w szczycie sezonu – mówi Anna Czyżewska, kierownik ds. rozwoju biznesu logistyki kontraktowej w DACHSER w Polsce.

W DACHSER logistyka kontraktowa to rozwiązania magazynowo-logistyczne, które pozwalają klientowi zoptymalizować budżet oraz skrócić czas i podnieść jakość realizowanych dostaw. To inteligentne i kompleksowe połączenie efektywnej gospodarki magazynowej z paneuropejską wydajną siecią transportu drogowego – obsługiwaną przez DACHSER European Logistics, oraz morskiego i lotniczego – zapewnianego przez DACHSER Air&Sea Logistics. To także szereg usług dodatkowych, takich jak np. obsługa celna, etykietowanie, wstępny montaż czy konfekcjonowanie zestawów.

W ramach logistyki kontraktowej DACHSER oferuje siedem magazynów o łącznej powierzchni 31 tys. mkw., położonych w strategicznych lokalizacjach we Wrocławiu, Gdańsku, Rzeszowie, Warszawie, Poznaniu, Sosnowcu oraz działający od kilku miesięcy w Toruniu. Nowa jednostka w północnej części Polski to magazyn klasy A o powierzchni ponad 2,5 tys. mkw., z certyfikatem BREEAM na poziomie „very good”, w którym do dyspozycji klientów oddano 2 tys. miejsc paletowych. Jest położony w pobliżu autostrady A1, w odległości zaledwie 170 km od gdańskiego portu i 450 km do Berlina.

– Niektóre firmy zastanawiają się nad rozpoczęciem budowy własnego magazynu, co jest obecnie bardzo drogie i czasochłonne. Gdy dodamy do tego brak doświadczonych pracowników i konieczność wdrożenia odpowiednich, złożonych, a co za tym idzie, kosztownych w utrzymaniu procesów informatycznych, potrzeba oddania usług logistycznych w ręce operatorów logistycznych staje się oczywista. DACHSER stawia na elastyczność, oferując klientom niezbędną liczbę miejsc paletowych, jakiej potrzebują w danym momencie. Niezawodnie działająca logistyka jest kluczowa dla zachowania ciągłości i dalszego rozwoju biznesów naszych klientów – dodaje Anna Czyżewska.

Firmy, wybierając pełną ofertę logistyki kontraktowej DACHSER, korzystają z systemów transportowych w pełni zsynchronizowanych z Mikado – unikalnym systemem zarządzania magazynem (WMS) DACHSER. Mikado zapewnia przejrzystość, ciągłość i bezpieczeństwo dzięki jednolitym standardom na całym świecie.

Integracja usługi magazynowania i transportu w rękach jednego operatora to nie tylko oszczędności, lecz także skrócenie czasu składania zleceń do realizacji i obsługi sprzedaży, co przekłada się na wzrost satysfakcji finalnych odbiorców.