Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Ceny nie rosną, ale radości brak
W największych miastach – takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław – ceny mieszkań w drugiej połowie 2024 roku przestały rosnąć, a na niektórych rynkach pojawiły się nawet lekkie spadki. Jednak poziom cen nadal jest wysoki: w Warszawie średnia cena metra kwadratowego sięga 17,5 tys. zł, a nawet w najtańszej z dużych lokalizacji – Łodzi – przekracza 11 tys. zł.
Kredyt drogi, pensje stoją w miejscu
Mimo spadków stóp, kredyt nadal jest kosztowny, a wzrost wynagrodzeń w dużych miastach praktycznie się zatrzymał. W analizie porównującej zarobki z grudnia 2023 i maja 2024 r. w siedmiu największych aglomeracjach, tylko Poznań odnotował wzrost (o 7%). W pozostałych – stagnacja.
To oznacza, że mimo ustabilizowanych cen, zdolność nabywcza Polaków się nie poprawia. Trudno więc o optymizm po stronie kupujących.
Bańki nie ma, ale negocjować warto
Kuniewicz zdecydowanie odrzuca tezę o bańce cenowej. Rynek miał wystarczająco dużo czasu, by się skorygować – a tego nie zrobił. Ceny spadają nieznacznie, zwłaszcza na rynku wtórnym, gdzie właściciele – często kupujący mieszkania wiele lat temu – są bardziej skłonni do rabatów. Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi sięgają tam 10–12%, podczas gdy na rynku pierwotnym zaledwie 2–3%.
Dlaczego Warszawa jest najdroższa?
Kluczowy czynnik to cena ziemi. Grunty w stolicy są drogie i deficytowe, co bezpośrednio przekłada się na koszt mieszkań. Do tego dochodzą wciąż wysokie koszty wykonawstwa i robocizny.
Co z popytem? Uśpiony, ale gotowy
Majowa obniżka stóp procentowych przyniosła natychmiastowy efekt – sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach wzrosła z 3 do 3,5 tys. miesięcznie. Kupujący uznali, że to dobry moment na zakupy. Jednak brak kolejnych obniżek w czerwcu zatrzymał ten ruch. Rynek mieszkaniowy jest wrażliwy na sygnały z NBP – gdy panuje niepewność, popyt się cofa.
Deweloperzy schodzą z ceny, ale ostrożnie
Negocjacje z deweloperami są możliwe – szczególnie jeśli chodzi o dodatki: komórki lokatorskie, miejsca parkingowe czy harmonogramy płatności. Obniżki nie dotyczą całych cenników, tylko wybranych puli mieszkań. Sprzedający preferują promocje czasowe niż trwałe korekty cen.
Jawność cen? Pomaga, ale nie zrewolucjonizuje rynku
Nowe przepisy wymuszają jawność cen mieszkań. Już wcześniej 77% ofert deweloperskich miało podane konkretne ceny, więc rewolucji nie będzie. Największy opór dotyczy rynku ekskluzywnego – apartamentów, gdzie brak jawności był wręcz elementem strategii sprzedażowej.
Programy dopłat destabilizują
Zdaniem Kuniewicz, programy takie jak "Bezpieczny kredyt 2%" zaburzają równowagę rynkową. Gwałtownie zwiększają popyt, nie dając rynku czasu na odpowiedź podażową. W efekcie prowadzą do wzrostu cen, zamiast poprawy dostępności mieszkań. Obecnie, po okresie bez programów dopłat, sytuacja się stabilizuje – i to jest zdrowe dla rynku.
Rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w fazę chłodnej równowagi. Ceny się nie rozpędzają, ale też nie spadają dramatycznie. Popyt jest gotowy do działania – ale tylko wtedy, gdy pojawią się wyraźne sygnały poprawy zdolności kredytowej. Deweloperzy zaś grają na czas, licząc na ożywienie. Prawdziwa radość może się pojawić dopiero wtedy, gdy kredyt stanie się realnie tańszy, a pensje znów zaczną rosnąć.
