Radykalne obniżenie stóp procentowych, przy łatwym dostępie do kredytów, oznacza wzrost cen nieruchomości - wynika z raportu Euro a ryzyko bąbli na rynku nieruchomości mieszkaniowych, przygotowanego na zlecenie Narodowego Banku Polskiego.

- Mamy teraz kryzys i spadek cen mieszkań, ale za rok, dwa kryzys minie i wówczas groźba pojawienia się bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości znowu stanie się realna - uważa Marcin Mrowiec, główny ekonomista banku Pekao. Nawet po ostatnich, bardzo dużych obniżkach, stopy procentowe w Polsce są ponad 2 razy wyższe niż w strefie euro. Wprowadzenie euro będzie więc oznaczało radykalne zmniejszenie oprocentowania kredytów hipotecznych.

- Rzeczywiście jest spore ryzyko wystąpienia bańki spekulacyjnej, bo po załamaniu rynek zawsze się odbija - mówi Jacek Łaszek, jeden z autorów raportu o wpływie przyjęcia wspólnej waluty na nasz rynek nieruchomości.

W wielu krajach, w których stopy procentowe bardzo szybko spadły, doszło do bardzo dużego boomu na rynku nieruchomości i do wzrostu cen. Potem nastąpiło pęknięcie bańki spekulacyjnej. Taki scenariusz miał obecny kryzys na rynku mieszkaniowym w Stanach Zjednoczonych i krajach europejskich: Hiszpanii, Irlandii i Wielkiej Brytanii. Także obecne załamanie na polskim rynku nieruchomości jest związane z bańką spekulacyjną.

- Po roku 2004 w Polsce dość radykalnie spadły stopy procentowe i po raz pierwszy kredyt hipoteczny stał się dostępny dla przeciętnego obywatela. Jeśli po obecnym kryzysie stopy procentowe spadną jeszcze bardziej, to rzeczywiście grozi nam powtórzenie tej sytuacji - mówi Marcin Mrowiec.

W polskich warunkach dodatkowym czynnikiem wpływającym na wzrost cen nieruchomości jest wchodzenie na rynek pokolenia wyżu demograficznego, które będzie generowało dodatkowy popyt na mieszkania. Już teraz trzeba się zastanowić, jak w przyszłości uniknąć szybkiego wzrostu cen nieruchomości i powstania bańki spekulacyjnej.

- Trzeba uzbrajać grunty i zwiększyć dostępność terenów pod budowę, żeby deweloperzy już nigdy nie spijali śmietanki z tego ewentualnego boomu budowlanego, tylko by budowali mieszkania i domy przy uczciwej marży - mówi Mrowiec.

Także autorzy raportu NBP wypowiadają się w tym samym duchu. Jest jeszcze jeden czynnik, który może w przyszłości ograniczyć nadmierny wzrost cen nieruchomości. Jest nim przygotowywana przez Komisje Nadzoru Finansowego rekomendacja T. Nie wpłynie ona na obecną politykę kredytową banków, bo banki w swoich restrykcjach poszły dzisiaj znacznie dalej.

- Jest to jednak bardzo dobry moment na wprowadzenie takiego rozwiązania, bo dzisiaj nikt przeciwko rekomendacji nie protestuje, jako że wszyscy się boją nadmiernego ryzyka kredytowego - uważa Jacek Łaszek.

W praktyce hamulce kredytowe wprowadzane przez rekomendacje T, które przede wszystkim będą ograniczać maksymalną wartość kredytów do 80 proc. wartości nieruchomości, zaczną obowiązywać, dopiero gdy obecny kryzys się skończy i banki poluzują swoją politykę kredytową.

REKOMENDACJA T (NAJWAŻNIEJSZE PROPOZYCJE)

• Przy udzielaniu kredytu bank powinien uwzględnić wysokość realnych dochodów kredytobiorcy po potrąceniu wszystkich należnych podatków, opłat, składek oraz wziąć pod uwagę realne koszty utrzymania kredytobiorcy.

• Maksymalny poziom wydatków związanych z obsługą zobowiązań kredytowych nie powinien przekroczyć 50 proc. dochodów gospodarstwa domowego.

• Udział własny kredytobiorcy musi być na poziomie nie mniejszym niż 10 proc. dla kredytów do 5 lat i 20 proc. dla kredytów powyżej 5 lat.