Na rynku nieruchomości kształtowanie się cen najmu jest konsekwencją gry między podażą a popytem. Rynek nieruchomości w Polsce jest wciąż płytki, kryzys wstrzymał inwestycje, a nawet gdyby nastąpił gwałtowny wzrost popytu, to na nasycenie rynku kolejnymi ofertami potrzeba co najmniej dwóch lat. Stan równowagi osiągany jest głównie przez wahania cenowe.

Korzyści podatkowe

Każdy, kto zdecyduje się zainwestować swój kapitał w nieruchomość z myślą o uzyskiwaniu przychodów z najmu, musi patrzeć nie tylko na aktualne tendencje na rynku, ale także prognozować jego zachowanie w całym okresie trwania inwestycji. Dotyczy to zarówno samej ceny nabywanej nieruchomości, jak i stawek czynszu.

Kłopoty ze spłatą kredytów hipotecznych sprawią, że do sprzedaży na rynku wtórnym trafi dużo mieszkań, zwłaszcza najdroższych – apartamentów o znacznej powierzchni. Można oczekiwać, że ich ceny spadną, a zakup stanie się atrakcyjny.

Jednocześnie wskutek wzrostu popytu i niewielkiej oferty, powinny podrożeć, zwłaszcza na rynku wtórnym, ceny mieszkań najmniejszych.

Warto wziąć kredyt

W przypadku zakupu domu lub lokalu o charakterze mieszkalnym liczącym już co najmniej pięć lat na rynku wtórnym inwestycję w nieruchomość z przeznaczeniem pod wynajem można rozpatrywać w horyzoncie od lat dziesięciu do kilkudziesięciu. Wynika to z przepisów podatkowych, które w takim przypadku pozwalają zastosować do amortyzacji stawkę roczną nawet 10 proc., zamiast standardowej 1,5 proc., a więc w praktyce skrócić amortyzację do minimum dziesięciu lat.

Można nawet kalkulować skredytowanie zakupu, zwłaszcza małego i niedrogiego mieszkania nawet w 80–90 proc. w taki sposób, by spłaty rat kredytowych w całości pokrywał przychód z najmu, co dodatkowo przemawia za inwestowaniem w kawalerki.

Gdy gospodarka dynamicznie się rozwijała i wielkie metropolie przyciągały ofertami pracy specjalistów z całej Polski, najemcy godzili się na wysokie stawki czynszu. Jedynym czynnikiem hamującym jeszcze bardziej dynamiczny wzrost stawek najmu była duża dostępność kredytów hipotecznych. Skutkowało to krótkimi terminami najmu, gdyż lokatorzy szybko decydowali się na finansowanie z takiego kredytu własnej inwestycji mieszkaniowej.

Obecnie wszystkie te tendencje odwróciły się. Kredyty hipoteczne są niedostępne. Pracodawcy zaś rozpoczęli proces dostosowywania poziomu płac do stanu kryzysowego.

Spadnie siła nabywcza

Jak łatwo przewidzieć, najdrożej opłacani specjaliści będą zastępowani przez nowych, znacznie niżej wynagradzanych pracowników, lub zmuszani do zgody na obniżkę swoich wynagrodzeń. Znacząco spadnie siła nabywcza potencjalnych najemców, co może doprowadzić do spadku stawek najmu.

Ale to nie oznacza, że nie warto inwestować w mieszkania pod wynajem. Aktualnie można kupić nieruchomości taniej niż w okresie hossy, za to gdy ona wróci, zyskać na podwyższonych czynszach najmu.

Sposoby finansowania

Ci, którzy mają dużą zdolność kredytową, mogą zainwestować w nowy lokal pod wynajem, zaciągając kredyt zabezpieczony choćby w formie hipoteki ustanowionej w księdze wieczystej już posiadanego mieszkania.

Bywa jednak, że nie posiadając zbyt wysokich dochodów, osoby takie w opinii banków nie legitymują się zdolnością kredytową lub jest ona zbyt mała, by bank pożyczył pieniądze na sfinansowanie zakupu. W takiej sytuacji warto zastanowić się nad skorzystaniem z leasingu zwrotnego.

Transakcje tego typu polegają na tym, że klient sprzedaje nieruchomość firmie leasingowej, uzyskując w ten sposób środki, które może przeznaczyć na kolejne inwestycje lub kapitał obrotowy (firmy leasingowe w przypadku leasingu zwrotnego nie kontrolują wydatkowania pozyskanych przez klienta środków, może on nimi swobodnie dysponować). Ta sama nieruchomość staje się przedmiotem leasingu, co umożliwia klientowi jej dalsze użytkowanie i czerpanie z niej pożytków.

Więcej informacji: w serwisie "Własne mieszkanie".

Ważne!

Nadal warto inwestować w mieszkania pod wynajem, bo można kupić nieruchomości taniej niż w okresie hossy, a gdy ona wróci, zyskać na podwyższonych czynszach