W najnowszym raporcie „Marketbeat – jesień 2009”, eksperci poddali analizie rynek powierzchni biurowych, handlowych, przemysłowych oraz rynek inwestycyjny w Polsce. Raport zawiera także prognozy dla całej branży nieruchomości.
- Po spowolnieniu rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych (w I połowie br. liczba transakcji spadła o 75 proc. wobec analogicznego okresu ub. r.), widać już pierwsze sygnały ożywienia wśród inwestorów – informuje Wojciech Pisz z grupy rynków kapitałowych firmy Cushman & Wakefield.
Jeśli biurowce, to w Warszawie
- Największym zainteresowaniem cieszą się średniej wielkości budynki biurowe w centrum Warszawy oraz transakcje typu „sale & leaseback” (transakcje sprzedaży nieruchomości z równoczesnym podpisaniem umowy najmu przez sprzedającego) we wszystkich sektorach – dodaje. Podkreśla, że z punktu widzenia inwestorów tego typu projekty wydają się najbezpieczniejsze i przynoszą zadowalające zyski.
Jednak zdaniem Pisza, „rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych nie osiągnął jeszcze stanu pełnej równowagi, gdyż w dalszym ciągu kluczową kwestią pozostaje poszukiwanie nowego, akceptowalnego poziomu cen, to istnieje szansa, że jesienią odnotujemy kilka znaczących transakcji, które powinny wpłynąć na bardziej optymistyczne postrzeganie najbliższej przyszłości”.
Magazyny dla telewizorów i leków
Optymizm podziela także Tomasz Mika z działu powierzchni magazynowych. Nowych transakcji można się spodziewać jeszcze w tym roku, ponieważ najemcy i operatorzy logistyczni przygotowują się do ożywionej działalności w 2010 r. Jest to prawdopodobne, bo jesień zawsze wiąże się z większym ruchem na rynku nieruchomości.
- Rynek powierzchni magazynowych powoli odbija się – mówi Mika. Dodaje, że popyt na nowoczesne obiekty stopniowo rośnie. Coraz więcej spożywczych sieci handlowych oraz najemców z branży elektronicznej i farmaceutycznej jest zainteresowanych rozwojem sieci dystrybucji.
Jeśli chodzi o liczbę nowych obiektów, które pojawiły się na rynku, to w I połowie br. do użytku oddano 0,78 mln mkw. powierzchni magazynowych. - Należy jednak pamiętać, że budowa tych budynków w większości zaczynała się przed kryzysem lub na jego początku – podkreśla Mika.
Zgodnie z przewidywaniami, w najbliższej przyszłości nie rozpoczną się żadne nowe inwestycje magazynowe. Nadal jednak prawie 1 mln mkw. powierzchni czeka na najemców, choć odsetek niewynajętych magazynów systematycznie maleje. W lokalizacjach z dużą liczbą pustostanów, zainteresowani mogą wynegocjować atrakcyjne warunki najmu – w pozostałych czynsze znajdują się na stabilnym poziomie.
Biura na wyrost
Tak, jak w przypadku magazynów, tak i w przypadku powierzchni biurowych zdaniem Pauliny Misiak z Cushman & Wakefield, nadchodzi czas realizowania transakcji. Jednak w tym segmencie zmiany będą wynikały głównie z renegocjacji dotychczasowych umów, bądź zmian lokalizacji siedzib firm.
Misiak wyjaśnia, że „wobec spadku stawek czynszowych, jaki wystąpił w ostatnich 9 miesiącach oraz prognoz ograniczenia podaży na przyszłe lata, wielu najemców rozpoczyna już teraz działania na rzecz zabezpieczenia potrzeb powierzchniowych na przyszłe lata w obecnym, sprzyjającym otoczeniu rynkowym”. Podkreśla, że obecnie instytucje, czy firmy potrzebujące dużo powierzchni coraz częściej podejmują działania z kilkuletnim wyprzedzeniem.
- To kluczowi najemcy będą największymi beneficjentami. To ich umowy najmu będą warunkiem rozpoczęcia inwestycji i decyzje podejmowane na długo przed rozpoczęciem budowy przyszłych siedzib, będą realnie kształtować podaż na lata 2011-12 – podkreśla Misiak.
Sklepy są ostrożne
Z kolei na rynku nieruchomości handlowych, jak twierdzi Szymon Łukasik z działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield, panuje nastrój ostrożności Stwarza to niepowtarzalne możliwości dla najemców oraz dobrze uposażonych inwestorów, którzy mają okazję wiele zyskać w dłuższej perspektywie.
- Możemy być świadkami pojawienia się zupełnie nowych liderów rynku nieruchomości handlowych oraz obserwować interesujące przetasowania – uważa Łukasik. Z drugiej strony obecnie trudniej jest uzyskać finansowanie, co ogranicza ilość nowych projektów handlowych, które mogłyby zostać otwarte w najbliższych 2 lat.
Rynek biurowy
Po spowolnieniu, jakie miało miejsce w I kwartale br., II kwartał okazał się bardziej optymistyczny. Spadki czynszów i zwiększenie liczby zachęt dla najemców zaowocowały lekkim wzrostem wolumenu transakcji najmu. Na rynku przybywa biur oferowanych na podnajem przez firmy redukujące potrzeby powierzchniowe i szukające oszczędności.
W rezultacie widoczny jest dalszy lekki wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej oraz spadek poziomu czynszów. Wciąż jednak problemy dotyczące finansowania nowych projektów sprawiają, że wiele planowanych inwestycyji zostało wstrzymanych.
Rynek handlowy
W I połowie 2009 r. oddano do użytku 390 000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Największe obiekty, które ukończono od stycznia do czerwca, to Galeria Malta w Poznaniu, Cuprum Arena w Lubinie i Renoma we Wrocławiu. Na koniec czerwca zasoby powierzchni handlowej wyniosły 8835000 mkw. Globalny kryzys weryfikuje prognozy przyszłej podaży. Pod koniec czerwca w budowie pozostawało ok. 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni z datą ukończenia w latach 2009-2010.
Rynek magazynowy
W I połowie 2009 r. oddano do użytku rekordową ilość nowoczesnej powierzchni magazynowej: blisko 780 000 mkw. Kumulacja podaży spowodowała, że decyzje o budowie obiektów podejmowane w okresie, gdy podaż nowej powierzchni była niedoszacowana. Przeważał trend odsuwania w czasie planowanych inwestycji spekulacyjnych, ograniczania aktywności deweloperów do realizacji inwestycji przeznaczonych dla konkretnych najemców (built-to-suit), a także skupianie się na wynajęciu projektów już istniejących i powstających.
Rynek inwestycyjny
W I połowie br. obserwowaliśmy znaczący spadek aktywności inwestycyjnej na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Zjawisko to spowodowane jest m.in. globalnym oddziaływaniem skutków kryzysu na rynki finansowe i wynikającym z tego ogólnym spowolnieniem gospodarczym, które wpłynęło znacząco na spadek cen nieruchomości komercyjnych.
Zawarto transakcje na łączną kwotę 230 mln euro, o 75 proc. mniej w porównaniu z okresem z 2008 r. W ujęciu sektorowym dominował rynek biurowy, na który przypadło 97 proc. wartości zrealizowanych transakcji. W ujęciu podmiotowym dominowali inwestorzy niemieccy, którzy pokryli 78 proc. wartości odnotowanych transakcji.
Rozwój sytuacji na rynku inwestycyjnym w II połowie 2009 r. będzie ściśle związany ze zmianami koniunktury na międzynarodowych rynkach finansowych - podsumowują eksperci Cushman & Wakefield.
