Kto nie chciałby spędzać emerytury pod palmami? Dokładnie tak, jak pokazują to w reklamach fundusze emerytalne – zaczyna opowieść Sławek Muturi. – Zależało mi na tym bardziej niż na wspinaniu się po szczeblach kariery. Przecież nie warto dla pracy poświęcać całego życia – dodaje.
Zamiast tłuc nadgodziny w biurze, zaczął planować emeryturę. – Chciałem być niezależny finansowo, a ZUS i OFE nie mogły mi tego zapewnić. Postanowiłem sam o to zadbać – dodaje. Muturi uznał, że najlepszą inwestycją będą mieszkania. Zaczął więc w 1998 r. skupować je za oszczędności i na kredyt: małe, średnie, większe, aż po apartamenty. Pierwszą kawalerkę kupił w centrum Warszawy przy rondzie ONZ. W ciągu kilkunastu lat dorobił się kilkudziesięciu mieszkań. Do tego doszło ponad sto cudzych i tak powstała firma, która zajmuje się zarządzaniem mieszkaniami i administrowaniem ich najmem.
Jak zostać kamienicznikiem?
Ojciec Sławomira był ambitnym Kenijczykiem, którego wyrzucono z kolonialnej jeszcze szkoły za bawienie się w politykę. Uparł się jednak, by zdobyć wykształcenie. Wilczy bilet w rodzinnym kraju skłonił go do emigracji. Najpierw trafił do Egiptu, a stamtąd do Polski, gdzie w latach 60. jako nauczyciel języka suahili zaczął pracować na warszawskiej orientalistyce. Tu studiowała przyszła matka Sławka.
Reklama
Muturi wychowywał się między Polską a Kenią, ale studia wybrał w Warszawie – na SGPiS, a potem prawo na Uniwersytecie Warszawskim. Na początku lat 90. władający kilkoma językami absolwent trafił na dwa lata do ONZ. – Szybko poczułem, że ta organizacja oferuje mi niewiele jako pracownikowi. Wolałem wrócić do kraju i zacząć pracę w prywatnych firmach – wspomina. Tak dostał się najpierw do działu audytu, a potem konsultingu w międzynarodowej korporacji Arthur Andersen. Dla Muturiego to jednak było za mało. – Nie interesowała mnie kariera dla samej kariery. W miarę szybko piąłem się po jej szczeblach i po czterech latach z pracownika szeregowego zostałem menedżerem, ale wyścig szczurów nie był dla mnie – wspomina. I dodaje: – Interesowało mnie osiągnięcie stanu, który nazwałem wolnością finansową. Polega ona na tym, że zapewnienie bytu finansowego przestaje być podstawowym zadaniem codziennej aktywności – mówi i tłumaczy, iż nie chodzi o bogacenie się czy nawet osiąganie maksymalnego zwrotu z inwestycji, jak przy grze na giełdzie. – Szukałem lokaty, która zapewni zarobek, ale równocześnie bezpieczeństwo – mówi. Wybrał nieruchomości. – Można je ubezpieczyć przed utratą wartości w wyniku np. pożaru czy powodzi. Wcale nie potrzeba wielkich środków, by w nie zainwestować, wystarczy kredyt hipoteczny, a wynajmowane rozsądnie mogą zapewnić comiesięczny wpływ gotówki – dodaje.
Plan zaczął wcielać w życie pod koniec lat 90. Część mieszkań kupił za oszczędności. Część na kredyty. Po 13 latach udało mu się zdobyć ich kilkadziesiąt, głównie w Warszawie i w Łodzi. Nie miał zamiaru sprzedawać, tylko wynajmować. – Chodzi o to, by łączny zysk z wynajmu po odliczeniu kosztów, czyli rat kredytów, czynszów, kosztów remontów i napraw, wystarczył, żeby się utrzymać. Osiągnąłem taki stan w maju 2009 r. i wtedy jako 44-latek zrezygnowałem z pracy. Mogłem przejść na emeryturę – mówi Muturi.
Bardzo krótka emerytura
Odtąd co roku uczy się nowego języka, podróżuje z takim zamiłowaniem, że odwiedził już wszystkie państwa świata (z wyjątkiem Sudanu Południowego). Nie wytrwał jednak na emeryturze zbyt długo. Zarządzanie mieszkaniami szło mu tak dobrze, że coraz częściej zgłaszali się do niego znajomi z pytaniami, jak wynająć bezpiecznie i jeszcze na tym zarobić. By doinformować wszystkich zainteresowanych, razem z Robertem Zduńczykiem, kolegą z czasów studenckich, napisał poradnik „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości”.
– Na początku sam korzystałem z podobnych poradników wydawanych w USA czy Wielkiej Brytanii. Twierdzono w nich, że w ocenianiu nieruchomości na wynajem najważniejsze są trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. I właśnie tym się kierowałem, początkowo kupując mieszkania tylko w centrum stolicy. Przekonałem się jednak, że polski rynek ma swoją specyfikę. Dobra lokalizacja to nie zawsze centrum miasta, tylko lokalizacja odpowiadająca konkretnemu klientowi – opowiada. – Kupując lokale, trzeba przewidywać, komu chcemy je wynająć. Nieruchomość ma przynosić zysk nie tylko w najbliższym czasie, lecz także w długiej, nawet 50-letniej perspektywie – dodaje. Muturi ostrzega, że to, co właścicielom wydaje się ważne, jak np. ładny widok z okna, wcale nie musi mieć aż tak dużego znaczenia dla lokatorów, by zechcieli płacić więcej.
>>> Czytaj też: Waszczyk: W ostatnim roku wynajem mieszkań przyniósł straty
Chętnych, by powierzyć mu zarządzanie własnym lokalem, nie brakowało, dlatego pod koniec 2009 r. Muturi uznał, że wróci do pracy. Tym razem na swoim. Tak powstała agencja Mzuri (to słowo pochodzi z języka suahili i oznacza „dobrze”), która wyręcza właściciela mieszkania niemal we wszystkim. Firma szuka lokatora, sprawdza go, i to bardzo szczegółowo. Nie wystarczy podpisanie umowy i podanie danych osobowych. Kandydat musi mieć stałe źródło dochodu pozwalające na opłacanie wynajmu, wypełnia też ankietę, która pomaga ocenić, czy będzie dbał o mieszkanie. – Wszystko, by zapewnić właścicielowi bezpieczeństwo jego własności – tłumaczy Muturi. Agencja pilnuje regularności płacenia czynszu i innych opłat za mieszkanie, a gdy coś się psuje, zajmuje się naprawami. Mzuri odpowiada nawet za dopilnowanie wyprowadzki lokatora, jeśli ten zaczyna uchylać się od opłat. Zarabia, pobierając 10 proc. od wysokości czynszu. Do tej pory Muturiemu udało się zebrać blisko 170 mieszkań, którymi administruje. Zapewnia, że to dopiero początek.
Z danych pośredników i urzędów skarbowych wynika, że dziś w Polsce około 600 tysięcy osób czerpie zyski z najmu. Ale rynek jest znacznie większy – zdaniem ekspertów nawet drugie tyle działa w szarej strefie. Liczba lokali na wynajem wyraźnie wrosła w ostatnich dwóch latach. – To efekt pojawienia się na rynku mieszkań kupionych jako inwestycje w latach 2004 – 2007, gdy ceny nieruchomości rosły w tempie kilkunastu procent rocznie – tłumaczy Paweł Grząbka, analityk CEE Property Group. Nieruchomości te często finansowano kredytami we frankach, więc dziś, gdy złoty się osłabił, właścicielom nie opłaca się ich sprzedać. Wielu z nich rozważa wynajem, chociażby po to, by zarobić na spłatę rat kredytów. – Właśnie o nie chcemy zawalczyć – mówi Muturi. A plan ma ambitny: w ciągu 5 lat jego firma ma zarządzać co najmniej pięcioma tysiącami lokali w całym kraju. Optymalnie byłoby mieć ich w ofercie około dziesięciu tysięcy. – To pozwoliłoby na stworzenie takiego McDonalda rynku nieruchomości. Mieszkania do wynajęcia dla każdego, szybko, sprawnie i z gwarancją, że wszędzie jakość obsługi będzie na tym samym poziomie – zapewnia.
Ruch na rynku
Pracę swojej agencji Sławek Muturi uważa za pionierską na naszym rynku. – W Polsce nie ma wciąż dobrej nazwy dla ludzi takich jak ja. „Kamienicznik” kojarzy się pejoratywnie i oznacza raczej właściciela całej kamienicy, a nie mieszkań, nawet gdy jest ich kilkanaście. „Rentier” odnosi się do osoby żyjącej z przeróżnych aktywów – opowiada Muturi. – W Wielkiej Brytanii czy Stanach Zjednoczonych mówi się „landlord” i jest to świetne określenie. Najwyższa pora, by i u nas powstał cywilizowany rynek najmu mieszkań – dodaje. Rzeczywiście, choć mobilność Polaków, a tym samym konieczność przeprowadzek, rośnie, mieszkań na wynajem jest u nas mało. Według Euromonitora zaledwie jedno na 27, gdy w Niemczech jest to jedno na trzy, a we Francji co piąte. W Europie Zachodniej i Ameryce rynek najmu mieszkań jest niemal tak samo rozwinięty jak rynek kupna-sprzedaży. Także w Polsce zaczyna się ostatnio sporo dziać. Zarządzanie najmem wprowadziły do swojej oferty Home Broker i Emmerson, które zajmowały się głównie pośrednictwem i doradztwem w handlu nieruchomościami. W Bydgoszczy i Toruniu działa natomiast firma Value Market, która oferuje usługę rozwiązywania problemów lokatorskich. Jak zapewnia, wyłącznie metodami zgodnymi z prawem.
– Rynek zaczyna dorastać – mówi Muturi. Przekonuje też, że nie zapomniał o swoich planach emerytalnych. – Większość zadań scedowałem na pracowników. Chcę, by mieli poczucie, że firma należy do nich, dlatego oprócz podstawowych pensji ich zarobki będą uzależnione od jej wyników finansowych. Staram się im tylko doradzać i pomagać, ale nie w samej pracy, tylko w tym, by też zainwestowali w mieszkania i przeszli na wczesną emeryturę – dodaje.
