Tylko w 2014 r. zasoby mieszkaniowe 11 największych polskich miast zmniejszyły się o niemal 7 tys. lokali. Z ankiety DGP wynika, że w końcu ubiegłego roku dysponowały one łącznie 245,8 tys. lokali. Wyprzedaż trwa od dawna. Podczas gdy w 1995 r. w całym kraju było ponad 1,7 mln mieszkań należących do gmin, po 18 latach ich liczba spadła poniżej 1 mln.

Na komunalną rewolucję zdecydował się m.in. Lublin. Nieco ponad rok temu miasto obcięło bonifikatę, z jaką najemcy mogą kupować mieszkania komunalne do zaledwie 35 proc. W latach 2003–2010 nabywca płacił tylko 15 proc. wartości. Potem stawki wzrosły do 35 i 55 proc. – Zaostrzenie zasad sprzedaży wynikało przede wszystkim z szybkiego kurczenia się zasobu mieszkań komunalnych. Szacujemy, że teraz potrzebujemy ok. 5 tys. lokali komunalnych i socjalnych – tłumaczy Artur Cichoń, rzecznik Zarządu Nieruchomości Komunalnych w Lublinie. To tyle, ile miasto sprzedało w ciągu 12 lat poprzedzających cięcia w bonifikatach. 

Artur Cichoń przyznaje, że miasto nie jest w stanie odbudować zasobu mieszkaniowego, który został uszczuplony m.in. przez sprzedaż lokali najemcom. Na szczęście cięcia w zniżkach przynoszą efekty. W 2013 r. w Lublinie wykupionych zostało zaledwie 35 lokali, a jeszcze w 2010 r. aż 409. To jedyne z 11 miast ankietowanych przez DGP, w którym zasób mieszkań w 2014 r. nie spadł. O radykalnym ograniczeniu sprzedaży lokali komunalnych mówi też burmistrz Słubic Tomasz Cieszewicz. Zastanawia się nad ukróceniem przywilejów związanych ze sprzedażą mieszkań lub ich likwidacją. Miasto sprzedaje je teraz z 90-proc. upustem.

Przedstawiciele samorządów przyznają, że przez wiele lat lokalne władze, jak i mieszkańcy, podchodzili do sprzedaży mieszkań komunalnych bezkrytycznie. Najemcy mogli kupić je za niewielkie pieniądze, a gminom spadały w ten sposób wydatki na utrzymanie mieszkań, których zwykle nie pokrywają wpływy z niskich czynszów. – Z perspektywy czasu widać, że nie było to odpowiedzialne podejście. Tym bardziej że mieszkania wykupują zwykle te osoby, które płacą czynsz na czas i nie mają innych zaległości, czyli najlepsi najemcy. Dlatego część gmin zaczęła mocno zmniejszać bonifikaty, a nawet wycofywać się ze sprzedaży – przyznaje Marek Goczyński, przewodniczący Komisji Mieszkalnictwa Związku Miast Polskich i główny specjalista w biurze mieszkalnictwa w Toruniu.

Dodaje, że inne przyczyny spadku zasobów to m.in. zły stan techniczny budynków, z których wiele idzie do rozbiórki. Gminne obiekty ustępują też często miejsca nowym inwestycjom, np. drogowym.

>>> Czytaj też: Ceny mieszkań spadają. Zobacz najnowszy raport z rynku nieruchomości

Według dr. Wojciecha Jarczewskiego, kierownika Instytutu Rozwoju Miast, faktycznie nadszedł czas, aby gminy zwolniły proces sprzedaży lokali komunalnych, bo ryzykują coraz większe problemy z zapewnieniem lokali dla uboższych mieszkańców. – Budowa jednego lokalu to koszt nawet kilkuset tysięcy złotych. Większości samorządów na takie wydatki po prostu nie stać. Na dodatek nie ma żadnego szerszego mechanizmu finansowego, wsparcia rządowego, który wspierałby je w takich działaniach – tłumaczy.

Na problemy z m.in. lokalami socjalnymi pod koniec 2014 r. uwagę zwracał NIK. Wskazywał, że w kontrolowanych przez izbę gminach na koniec 2013 r. takich lokali było prawie dwa razy mniej niż oczekujących. W tym samym czasie rzecznik praw obywatelskich w piśmie do premier Ewy Kopacz wskazywała, że według wyliczeń Instytutu Rozwoju Miast w Polsce brakuje co najmniej 120–130 tys. mieszkań komunalnych i socjalnych, a państwo nie dysponuje żadną długofalową polityką wspierania potrzeb mieszkaniowych osób uboższych.

Przedstawiciele władz lokalnych deklarują, że starają się zwiększać liczbę mieszkań. Skarżą się jednak na zbyt małe wsparcie rządu. Bo choć mogą korzystać z pomocy Funduszu Dopłat działającego w BGK, to wskazują, że jest zbyt małe, a warunki programu często zniechęcają do korzystania z tych pieniędzy. Jeśli inwestor np. otrzyma wsparcie na budowę lokali komunalnych, to pod warunkiem, że w zamian wyodrębnią z puli mieszkań co najmniej tyle samo lokali socjalnych. Efekt jest taki, że samorządy często nie wykorzystują wszystkich środków z Funduszu Dopłat. Budżet jesiennej edycji funduszu z 2014 r. wynosił 61,39 mln zł, a 56 złożonych wniosków opiewało na 37,12 mln zł. – Większym wsparciem cieszą programy dla kupujących na kredyt i to mieszkania nowe – ocenia Marek Goczyński. 

Urzędnicy wskazują, że do zwiększenia dostępności gminnych lokali wystarczyłoby kilka zmian, które nie wymagają wzrostu nakładów ze strony rządu. Chodzi m.in. o dziedziczenie lokali komunalnych. W przypadku śmierci głównego najemcy umowa najmu automatycznie może przejść na współmałżonka, który nie był najemcą lub dzieci zmarłego. Nawet jeśli stać je na kupno lokalu na rynku prywatnym. Do 2001 r. najem mogły przejąć nawet wnuki. – Ograniczenie tego automatyzmu i wyznaczenie kryteriów dochodowych takich najemców mogłoby doprowadzić do lepszego wykorzystania mieszkań komunalnych – tłumaczy Artur Cichoń. Samorządowcy chcieliby też, aby była możliwość sprawdzenia czy najemcy wciąż spełniają kryterium dochodowe uprawniające do najmu komunalnego. Teraz gminy mogą rewidować jedynie dochody najemców lokali socjalnych.