Oprocentowanie „hipotek” w PLN przez długi czas przekraczało 5,00% - 5,50% …

Roczny raport KNF-u zawiera ciekawe analizy dotyczące „hipotek”. W ramach jednej z nich, nadzór finansowy porównał wysokość raty „frankowych” kredytów (na koniec 2015 r.) z maksymalnymi ratami analogicznych kredytów bez waloryzacji. Obliczenia Komisji Nadzoru Finansowego są uproszczone, gdyż dla wszystkich „hipotek” przyjęto taką samą marżę i brak kosztów związanych z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego (patrz adnotacja pod poniższą tabelą). Takie szacunkowe kalkulacje wskazują, że raty kredytów rozliczanych we franku (na koniec grudnia 2015 roku), wciąż mogły być znacznie niższe od maksymalnych płatności dla kredytów bez waloryzacji (z taką samą marżą, kwotą i liczbą rat). Różnice między analizowanymi „hipotekami” w PLN i CHF są stosunkowo duże (nawet 20% - 40%). Tylko w jednym przypadku (data udzielenia: grudzień 2007 roku, okres spłaty: 20 lat), porównywalny kredyt we franku obecnie ma wyższą ratę, niż maksymalna rata zobowiązania bez waloryzacji (patrz poniższa tabela). Dla pozostałych piętnastu wariantów okazuje się, że najwyższa rata płacona przez „złotówkowców” była znacznie większa od bieżącej raty kredytów waloryzowanych frankiem (na koniec 2015 r.).

Spora rozpiętość pomiędzy maksymalnymi ratami kredytów rozliczanych w CHF i PLN, jest efektem ciekawej sytuacji z lat 2008 – 2012. Wtedy stopy procentowe NBP kształtowały się na znacznie wyższym poziomie niż obecnie, a stopa procentowa WIBOR 3M prawie przez cały czas przekraczała 4,00%. Analogiczna stawka referencyjna dla „frankowych” kredytów (np. LIBOR CHF 3M), wówczas była znacznie mniejsza.

źródło: Inne

Dopiero przy franku kosztującym 5,6 zł maksymalne raty mogłyby się wyrównać

Zasady analizy KNF-u można samodzielnie rozszerzyć poprzez uwzględnienie ubezpieczenia brakującego wkładu oraz zróżnicowanych marż. Poniżej zostały zaprezentowane założenia dla dwóch przykładowych kredytów.

Przykład numer 1: kredyt zaciągnięty w styczniu 2008 roku, rozliczany w złotych (bez jakiejkolwiek waloryzacji), wartość kredytu: 350 000 zł, LtV = 100%, okres kredytowania: 35 lat, marża: 1,30%, prowizja przygotowawcza nie jest kredytowana (stawka: 1,90%), raty równe płacone zgodnie z harmonogramem, stopa referencyjna: WIBOR 3M, ubezpieczenie niskiego wkładu wynosi 3,50% brakującego wkładu za każde 3 lata.

Przykład numer 2: kredyt zaciągnięty w styczniu 2008 roku, waloryzowany kursem franka, wartość kredytu: 350 000 zł/161 965 CHF, LtV = 100%, okres kredytowania: 35 lat, marża: 1,60%, prowizja przygotowawcza nie jest kredytowana (stawka: 1,90%), raty równe płacone zgodnie z harmonogramem, stopa referencyjna: LIBOR CHF 3M, kurs początkowej waloryzacji o 3,00% niższy od miesięcznej średniej według NBP (Tabela A), kursy spłaty o 3,00% wyższe od miesięcznej średniej według NBP (Tabela A), ubezpieczenie niskiego wkładu wynosi 3,50% brakującego wkładu za każde 3 lata.

Po uwzględnieniu powyższych założeń okazuje się, że suma rat obydwu kredytów do końca czerwca 2016 r. jest dość zbliżona (PLN - 189 712 zł, CHF - 182 510 zł). Trzeba nadmienić, że ta wartość uwzględnia równomiernie rozłożony koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Znacznie większe różnice dotyczą:

 wysokości raty w czerwcu 2016 r. (PLN – 1391 zł, CHF – 1890 zł)
 wysokości pierwszej raty kredytu (PLN – 2290 zł, CHF – 1784 zł)

Podobnie jak w przypadku kalkulacji KNF-u, uzyskane wyniki wskazują na duże zróżnicowanie najwyższej raty (PLN – 2579 zł, CHF – 1997 zł). Przy obecnym poziomie stóp referencyjnych (WIBOR 3M, LIBOR CHF 3M), maksymalne raty dla kredytów rozliczanych w CHF i PLN, wyrównałyby się po wzroście notowań franka do poziomu 5,60 zł.

źródło: Inne

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP / RynekPierwotny.pl

Powyższa analiza nie uwzględnia problemu aktualnego wskaźnika LtV (podobnie jak obliczenia KNF-u), ale przypomina o innej ważnej kwestii. Wiele osób już zapomniało, że przez dłuższy okres czasu kredytobiorcy wybierający mniej ryzykowną „hipotekę” bez waloryzacji, płacili raty znacznie wyższe od tych, które obecnie muszą przekazywać do banku „frankowcy”.