W I kwartale tego roku w Warszawie oddano do użytku ponad 80 tys. mkw. biur. W tym samym czasie na ośmiu rynkach regionalnych (Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Katowicach, Trójmieście, Szczecinie, Lublinie) powstało ich ponad 240 tys. mkw. Tym samym region stołeczny i regionalne mają dziś do zaoferowania po ponad 5 mln mkw. powierzchni każdy.
Zdaniem ekspertów z dalszych planów deweloperów wynika, że ta tendencja się utrzyma. Nawet więcej, już niedługo rynki regionalne mają szansę wyprzedzić Warszawę w dostępnych zasobach biurowych. Jak wynika z najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate Poland, w miastach regionalnych w budowie znajduje się obecnie ponad 80 projektów o łącznej powierzchni około 875 tys. mkw. Dla porównania w stolicy w realizacji jest 767 tys. mkw. biur, co zresztą pokazuje, że także rynek warszawki wciąż nie jest jeszcze nasycony. Choć dynamika jego rozwoju nieco hamuje. W połowie ubiegłego roku bowiem nowa podaż w była ponad dwukrotnie większa.
– Warszawa zdecydowanie ma potencjał do dalszego wzrostu, co więcej, nasza stolica już jakiś czas temu wysunęła się na pozycję biurowego lidera w Europie Środkowo-Wschodniej. Przewiduje się, że na koniec bieżącego roku padną kolejne rekordy pod względem popytu na powierzchnie biurowe ze strony najemców na stołecznym rynku. Za pierwsze trzy kwartały popyt wyniósł blisko 700 tys. mkw. – mówi Magdalena Kowalewska, country manager operations Poland, IMMOFINANZ. I dodaje, że wielkość podpisanych umów najmu, wśród których dwie transakcje opiewały na więcej niż 40 tys. mkw., nie tylko potwierdza bardzo dobrą biurową ofertę, a także siłę najemców, których biznes w Warszawie stale rośnie. – Siłę najemców widzimy także w ramach naszego portfela. Tylko w II i III kwartale podpisaliśmy umowy na ponad 30 tys. mkw. Największym zainteresowaniem najemców powierzchnią biurową cieszy się okolica Ronda Daszyńskiego, gdzie jest zlokalizowana najwyższa biurowa wieża w Europie, Warsaw Spire, którą zakupiliśmy latem tego roku. Atrakcyjność tej okolicy jest spowodowana głównie doskonałą infrastrukturą i bliskością do centrum miasta. Dostępna powierzchnia wolna w tych okolicach jest znacznie niższa niż na Mokotowie – mówi Magdalena Kowalewska.
Z drugiej strony ruch na pozostałych rynkach pokazuje, że zainteresowanie nimi inwestorów nie jest chwilowe i będzie kontynuowane.
Reklama
Co ich przyciąga do innych miast? Przede wszystkim popyt. Świadczy o tym utrzymująca się na stałym poziomie około 10 proc. średnia stopa pustostanów w regionach. Ma to miejsce, mimo napływu co roku nowych biur na te rynki. Podobnie jest w Warszawie, gdzie pustostanów jest 8,5 proc. Przed rokiem była zaledwie 0,2 pkt proc. wyższa.
Tak się dzieje, gdyż coraz więcej firm chce otwierać swoje oddziały, ale i siedziby poza Warszawą. Powodem są niższe koszty pracy, lepszy dostęp do wysoce wykwalifikowanych pracowników, ale przede wszystkim korzystniejsze stawki najmu. Wynoszą 11–15,5 euro/mkw. miesięcznie. Dla porównania w Warszawie wyjściowa stawka najmu w najlepszych lokalizacjach Centralnego Obszaru Biznesu utrzymuje się na poziomie 22–24 euro/mkw. miesięcznie, na obrzeżach ścisłego centrum wynosi 18–19,5 euro, a w pozostałych lokalizacjach w Warszawie 13,5–15 euro.
Jak informuje Monika Wakulska z działu wynajmu powierzchni biurowych BNP Paribas Real Estate Poland, z dobrodziejstw regionalnych rynków korzystają przede wszystkim firmy z branży usług dla biznesu, które są odpowiedzialne za znaczną część popytu na powierzchnie biurowe. Poza tym coraz popularniejsze staje się lokowanie w regionach oddziałów warszawskich firm skupiających działalność, która nie musi być prowadzona ze stolicy.
W pierwszej połowie 2019 r. najwięcej powierzchni oddano w Krakowie. Tamtejszy rynek powiększył się o ponad 90 tys. mkw. Do grona najszybciej rozwijających się miast dołączył również Poznań, gdzie w ciągu sześciu miesięcy dostarczono łącznie 77 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. To niemal cztery razy więcej niż w tym samym czasie ubiegłego roku. Jeśli chodzi o nowe projekty, to niemal połowa obecnie realizowanych zasili Kraków i Wrocław. W pierwszym z miast, jak wynika z danych Cushman & Wakefield, tylko do końca roku powstanie 110 tys. mkw. nowej powierzchni. W sumie w budowie jest łącznie ponad 196 tys. mkw. do oddania do użytku w ciągu najbliższych lat – informują analitycy z BNP Paribas Real Estate Poland.
– Duże zainteresowanie Krakowem wykazują nie tylko nowi inwestorzy, w tym m.in. operatorzy powierzchni coworkingowych i biur serwisowanych, lecz także najemcy, którzy już są obecni na rynku, o czym świadczy rosnący wolumen nowych umów i renegocjacji – mówi Dariusz Madej, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield.
We Wrocławiu, w którym od stycznia do czerwca oddano 16,5 tys. mkw. biur, w drugiej połowie roku deweloperzy dostarczą 130 tys. mkw. z ponad 210 tys. mkw. będących w realizacji.
Trzecim regionem o najwyższym poziomie aktywności deweloperów jest Trójmiasto, gdzie na etapie budowy jest około 180 tys. mkw. To z kolei odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie ze strony firm z branż transportowo-spedycyjno-logistycznej. Jak zauważa Michał Rafałowicz, dyrektor regionu pomorskiego w firmie Cresa Polska, ten wraz z rozwojem przemysłu portowego odnotowuje dwucyfrowe wzrosty obrotów. Najmniej nowej powierzchni jest przewidziane w Szczecinie (ponad 30 tys. mkw.). Analitycy podkreślają jednak, że to stosunkowo nowy, a więc i najmniejszy regionalny rynek. W miarę upływu czasu będzie jednak zyskiwał na znaczeniu. Popyt na nowe powierzchnie biurowe w tym mieście już dynamicznie rośnie – od stycznia do czerwca tego roku o 26 proc. Jak wyjaśniają eksperci, to efekt zmian, które przechodzi Szczecin, zwłaszcza pod względem dostępnej infrastruktury. W dużej mierze to zasługa rozwijającego się sektora BPO, który tworzą 43 centra usług.
Jak zauważają eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, w regionach nie tylko buduje się więcej, ale też powstają coraz większe projekty. Jeszcze dekadę temu, jak podkreślają średnia ich wielkość wynosiła około 6–6,5 tys. mkw. Dziś jest to już 7,5–8 tys. mkw. ©℗
