Aparthotele: potrzebne są zmiany prawa. Rząd jednak się nie spieszy

Wszechobecne oferty zachęcające do inwestycji w apart- i condohotele budzą zainteresowanie. W czasach niskich stóp procentowych, a więc i niskiego oprocentowania lokat bankowych, obietnice zysków na poziomie 7 proc. i więcej przyciągają jak magnes. Inwestorzy bez mrugnięcia okiem płacą nawet po kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy. Rynek rośnie w tempie kilkudziesięciu procent rocznie.

Dlatego ostatnio Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Komisja Nadzoru Finansowego postanowiły wylać na inwestorów kubeł zimnej wody. Najpierw we wrześniu ostudziły zapał, wydając ostrzeżenia przed inwestycjami i praktykami stosowanymi przez deweloperów. A kilka dni temu rozpoczęła się kampania społeczna pod hasłem „Oczarowani”, ze spotem telewizyjnym przestrzegającym przed pochopnym lokowaniem pieniędzy.

Czy instytucje nadzoru chuchają na zimne? A może dostrzegają podobne niebezpieczeństwo jak w przypadku GetBacku? Prezes UOKiK w rozmowie z nami mówi, że urząd jest zaniepokojony nadużywaniem słów „gwarantowany zysk”, „bezpieczna inwestycja”. Wszak w przeszłości doszło już do głośnych upadków deweloperów i inwestorzy do dziś bezskutecznie dochodzą pieniędzy. Ostrzeżeniem powinien być m.in. przypadek inwestujących w budowę condohotelu w Ostródzie. Kilkaset osób zainwestowało po 300–400 tys. zł. Deweloper niespodziewanie upadł, a syndyk stwierdził, że nie ma pieniędzy na spłatę inwestorów. Wczoraj w DGP opisywaliśmy, że obecnie do prokuratury wpłynęło zawiadomienie od oszukanego klienta na praktyki firmy powiązanej z Lion’s Bankiem, która proponowała mu tę inwestycję jako bezpieczną.

Reklama

UOKiK zaniepokojony jest tym, że często inwestycje wymykają się obowiązującym przepisom. Dlatego zainicjował spotkanie w sprawie zmian w prawie. Na razie jednak zajęte reorganizacjami ministerstwa nie podejmują tematu. A również eksperci są zdania, że potrzebne są zmiany w prawie, aby lepiej chronić inwestorów. Oby się nie okazało, że na zmiany jest za późno. ©℗

Joanna Pieńczykowska

Reklama

joanna.pienczykowska@infor.pl

Deweloperzy kuszą nie zawsze uczciwie

UOKiK, KNF oraz resort rozwoju prowadzą kampanię edukacyjną dotyczącą apart- i condohoteli. Uświadamiają inwestorom, że lokując pochopnie kapitał, oczarowani obietnicą wysokich zysków – ryzykują jego utratę. Tym bardziej że tego typu działalność wymyka się często spod obowiązujących regulacji

Kto podróżuje po Polsce, zapewne widział przy drodze liczne banery reklamowe zachęcające do inwestycji w aparthotele i condohotele. A konkretnie – do zakupu lokali na wynajem w takich nieruchomościach. Tylko od początku roku podaż tego typu ofert obejmujących inwestycje w dużych miastach – jak wynika z wyliczeń portalu Inwestycjewkurortach.pl – wzrosła o ok. 36 proc. A aparthotele buduje się nie tylko w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie czy Gdańsku, ale również w małych miastach i miasteczkach (patrz infografika). Deweloperzy i pośrednicy nieruchomości obiecują rocznie zysk w wysokości nawet 7−10 proc. wartości mieszkania, z tytułu jego wynajmu turystom. Ba, właściciel może też z niego korzystać przez określoną liczbę dni w roku. A zatem nie tylko zarabia, lecz także oszczędza pieniądze za nocleg podczas urlopu.

Brzmi atrakcyjnie? Często tylko w teorii. W praktyce wiele inwestycji wiąże się z poważnym ryzykiem. Na rynku znane są już przypadki upadku deweloperów, gdy inwestycje nigdy nie zostały ukończone, a ludzie stracili ulokowany kapitał – i do dziś walczą o swoje. Pisaliśmy wczoraj w DGP o zawiadomieniu złożonym do prokuratury na spółkę powiązaną z Idea Bankiem. Sprzedawała ona inwestorom ofertę dewelopera, który wkrótce potem ogłosił upadłość (szerzej – w dalszej części).

Nawet jeśli nieruchomości powstaną zgodnie z planem i zaczną funkcjonować – to nie oznacza, że będą żyłą złota. Zazwyczaj utrzymanie, koszty remontu, a także podatki wciąż pozostają na barkach inwestora. Jednocześnie zyski z wynajmu nieruchomości mogą wcale nie zachwycić, zwłaszcza te z lokali znajdujących się w kurortach, gdzie turyści przebywają tylko sezonowo. Albo też stale rozwijająca się baza miejsc noclegowych okaże się zbyt duża.

I właśnie przed takim wcale niemałym ryzykiem związanym z inwestycjami w aparthotele przestrzegają inwestorów Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Komisja Nadzoru Finansowego. Najpierw we wrześniu wydały ostrzeżenia. W poniedziałek, 18 listopada, wystartowała natomiast szeroko zakrojona społeczna kampania informacyjna, mająca na celu zwrócenie uwagi na ryzyka związane z inwestowaniem w condohotele czy aparthotele. Kampania „Oczarowani” została przygotowana wspólnie przez: KNF, UOKiK oraz Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju.

Jednak – jak uważa wielu ekspertów – same ostrzeżenia to za mało. Część z nich mówi wprost: potrzeba zmian w prawie. Bo dziś kwestia apart- i condohoteli nie jest odpowiednio uregulowana. Inwestycje wymykają się spod obecnych regulacji. A inwestorzy nie są pewni, jakie muszą spełnić obowiązki, prawo zaś nie chroni ich dostatecznie przed ewentualną stratą kapitału. Wśród lokujących swoje środki są zarówno przedsiębiorcy z większym kapitałem, jak i drobni konsumenci, niekiedy ryzykujący utratą oszczędności całego życia. – To, że inwestowanie w pokoje czy apartamenty hotelowe zyskało na popularności w ostatnich kilku latach, wiąże się też z niedoprecyzowanymi regulacjami prawnymi w tym zakresie lub wręcz ich brakiem – uważa Katarzyna Młynarczyk, menedżer działu analiz i opinii w Lege Advisors Sp. z o.o.

Rzecz w tym, że dziś nie ma w tej kwestii zgodności w rządzie. O ile UOKiK jest zdania, że zmiany są potrzebne, to przedstawiciele resortu rozwoju mówią nam, że na razie nie ma planów, by regulować rynek apart- i condohoteli. Jako jeden z powodów podają nam ostatnią przebudowę rządu, która zakłada m.in. przeniesienie zagadnień z zakresu turystyki i jej infrastruktury do Ministerstwa Rozwoju (dawnego Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju).

Nieruchomości jako lokaty popularne nie tylko w dużych aglomeracjach

Spektakularne klapy

Eksperci alarmują, że rosnąca liczba nieruchomości na wynajem może doprowadzić do powstania na rynku bańki inwestycyjnej, która – zanim pęknie – będzie służyć przede wszystkim interesom deweloperów i pośrednikom sprzedaży nieruchomości. Rzesze inwestorów mogą zaś stracić pieniądze. I to nie jest wyłącznie teoretyczne zagrożenie. Już kilka lat temu byliśmy świadkami upadku pojedynczych inwestycji związanych z apart- i condohotelami. Osoby lokujące wówczas kapitał do dziś bezskutecznie szukają sprawiedliwości.

W czwartkowym wydaniu DGP informowaliśmy o złożeniu do prokuratury zawiadomienia o możliwości popełnienia przestępstwa polegającego na oszustwie w celu doprowadzenia osoby do niekorzystnego rozporządzenia własnym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd (art. 286 par. 1 kodeksu karnego). Zawiadomienie złożył klient Lion’s Banku, oddziału Idea Banku.

W zawiadomieniu czytamy, że pracownik banku, przedstawiający swoje stanowisko jako private banker, w 2013 r. zamiast kupna lokat bankowych zarekomendował poszkodowanemu inwestycję w condohotele, a dokładniej zakup pokoju w nowo budowanym obiekcie położonym w Ostródzie. Inwestycja miała polegać na kupnie pokoju hotelowego na własność. Nieruchomością miała zarządzać wyspecjalizowana firma. Roczne zyski z wynajmu zapowiadano aż na 8 proc. ceny netto lokalu. Wszystkie zlecenia i dyspozycje klient składał osobiście w siedzibie oddziału Idea Bank – Lion's Bank. Poszkodowany opowiadał, że pracownik banku starał się za wszelką cenę przekonać go do inwestycji i utwierdzał go w przekonaniu, że jest bezpieczna i nie ma żadnego ryzyka związanego z tym zakupem. – Symulacje, jakie przedstawiał, zakładały jedynie zysk i pełne powodzenie. Co więcej, byłem również zapewniany o pełnym bezpieczeństwie inwestycji, o uczciwości i wiarygodności dewelopera – opowiada nam osoba, która złożyła zawiadomienie do prokuratury.

Niestety pod koniec 2015 r. deweloper ogłosił upadłość obejmującą likwidację majątku. Z początku wykonawca przekładał termin oddania inwestycji w czasie, później przestał o czymkolwiek informować. Budynek nie powstał do dziś. Małgorzata Chwoyka, pełnomocnik osoby składającej zawiadomienie do prokuratury, twierdzi, że poszkodowanych w tej sprawie mogło być nawet kilkaset osób. Wiele z nich straciło oszczędności swojego życia, płacąc nawet 300−400 tys. zł za zakup lokali. – Syndyk oceniający majątek upadłego dewelopera stwierdził na wstępnym etapie analizy, że inwestorzy nie będą mogli liczyć na zwrot żadnych pieniędzy – mówi mec. Małgorzata Chwoyka.

Złożone zawiadomienie dotyczyło podejrzenia oszustwa ze względu na okoliczności zawierania umowy. – Klienci inwestujący w ostródzkie condohotele byli przekonani, że zawierają umowę z Lion’s Bankiem. Tymczasem pracownik był formalnie zatrudniony w pełni zależnej od Idea Banku spółce Lion’s House. O istnieniu tej spółki klienci dowiedzieli się dopiero w momencie upadłości dewelopera, a dokładniej po wysunięciu roszczeń wobec Idea Banku – wyjaśnia mec. Chwoyka.

opinia eksperta

Lokale na wynajem to inwestycje finansowe, a nie mieszkaniowe

Mateusz Stachewicz specjalista ds. prawnych Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Każda inwestycja wiąże się z pewnym ryzykiem i nie inaczej jest w przypadku apart- i condohoteli. To prawda, że są oferty, w których obiecuje się inwestorom zupełnie nierealne zyski. Znane są też przypadki – na szczęście nieliczne i głównie w przeszłości – upadku dewelopera. Nie zmienia to faktu, że rynek kwitnie: inwestorzy są zainteresowani zakupem lokali pod wynajem, a deweloperzy – ich dostarczaniem. Boom na tego typu nieruchomości to efekt dobrej koniunktury i przekonania, że lokata w banku nie jest zbyt atrakcyjną inwestycją, zwłaszcza w porównaniu do lokowania kapitału w nieruchomości. Dodajmy do tego stale rosnącą liczbę turystów. A w miejscach szczególnie atrakcyjnych dla przyjezdnych często gminne plany zagospodarowania przestrzeni nie pozwalają na budowanie nieruchomości z lokalami mieszkalnymi. Dlatego też dla deweloperów jedyną szansą jest postawienie tam budynków usługowych – oferowanych potem jako apart- i condohotele.

Co jednak ważne, lokale pod wynajem są „produktem inwestycyjnym” i lokowanie kapitału w takiej formie ma na celu osiągnięcie konkretnych zysków i stopy zwrotu. Nie zaś zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. A to oznacza, że inwestycje te nie podlegają przepisom ustawy deweloperskiej. Dlatego moim zdaniem zbyt daleko idące są sugestie ze strony urzędów, aby te inwestycje włączyć pod ochronę wspomnianej ustawy, której celem funkcjonowania jest zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych. Takie rozwiązanie zdecydowanie zwiększyłoby koszty przygotowania i prowadzenia inwestycji przez deweloperów. Niewykluczone, że takie inwestycje przestałyby mieć rację bytu. Jako związek zgadzamy się, że jeśli rynek miałby być uregulowany – to trzeba to robić bardzo rozważnie. ©℗

Jasny podział ról

Jacek Barszczewski, rzecznik prasowy Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego, mówi nam, że bankom wolno posiadać udziały i akcje w spółkach, także tych pośredniczących w sprzedaży nieruchomości. UKNF zwraca jednak uwagę na bezwzględną konieczność rozdzielenia działalności banku i podmiotów zależnych. W relacjach ze swoimi klientami pracownicy spółki zależnej nie mogą wykorzystywać wiedzy banku o kliencie, np. o stanie środków na lokacie bankowej, by wykorzystywać ją w celu zachęcenia klienta do inwestycji w nieruchomości. Działalność banku i spółki zależnej powinna być rozdzielona i prowadzona tak, by klient nie miał poczucia, że jest obsługiwany przez bank bądź inwestycja w nieruchomość jest rekomendowana przez bank. – Jako szczególnie naganną praktykę UKNF wskazał obsługiwanie klientów przez podwójnie zatrudnionych pracowników spółki zależnej od banku w pomieszczeniach banku i wykorzystywanie przez nich infrastruktury teleinformatycznej banku do celów dotyczących działalności spółki zależnej – mówi Jacek Barszczewski.

Bliźniaczą sprawą do opisywanej powyżej, jest ta dotycząca spółki Home Broker, należącej do kontrolowanej przez Leszka Czarneckiego spółki Open Finance. W latach 2010−2013 oferowała ona inwestorom możliwość zakupu apartamentu w powstającym hotelu „4 kolory” we Władysławowie. W tym czasie pośrednik zawarł ponad 400 umów sprzedaży lokali. Inwestycja nigdy nie została ukończona. Pod koniec 2015 r. UOKiK nałożył na spółkę karę w wysokości 330 tys. zł za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów. Urząd ustalił wówczas, że akcentując zalety produktu, pracownicy Home Broker na żadnym etapie sprzedaży nie informowali klientów o ryzyku związanym z inwestycją. Nawet gdy pojawiły się problemy z finansowaniem realizacji budowy i opóźnienia, co groziło już nie tylko nieuzyskaniem deklarowanej stopy zwrotu, ale także brakiem możliwości przeniesienia prawa własności do lokalu oraz utratą wpłaconych środków. – Kara nałożona jeszcze w 2015 r. przez UOKiK była po prostu śmieszna. Zwłaszcza biorąc pod uwagę, że sprzedano ok. 450 lokali, z których każdy kosztował ok. 240 tys. zł, to wartość samego przychodu z prowizji pośrednictwa mogła wynieść dla spółki Home Broker ponad 6 mln zł – komentuje Marlena Kosiura, ekspert rynku condohoteli, nieruchomości wakacyjnych, kurortów i uzdrowisk oraz właściciel portalu InwestycjewKurortach.pl.

Niektóre transakcje pod parasolem

W przypadku typowych mieszkań nabywca chroniony jest z mocy ustawy deweloperskiej (ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1805). Wymaga ona, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, a roszczenie konsumenta zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, pieniądze wpłacane przez konsumentów były zaś gromadzone na rachunkach powierniczych. Ustawa nie dotyczy jednak lokali niemieszkalnych, użytkowych, którymi z założenia są lokale w apart- czy condohotelach. – W związku z tym podmiot budujący dany obiekt nie ma obowiązku zapewnienia nabywcom gwarancji ani bezpiecznych rachunków powierniczych. W przypadku niedokończenia inwestycji istnieje więc ryzyko całkowitej utraty zainwestowanych środków – zauważa Katarzyna Młynarczyk.

Jak jednak mówi nam Marlena Kosiura, niewielka część inwestycji w apart- i condohotele podlega ustawie deweloperskiej. Sprzedawane są wówczas lokale mieszkalne, które są jednak później wynajmowane przez dewelopera lub operatora. W takiej sytuacji inwestor podpisuje dwie umowy: na zakup lokalu i na zarządzanie jego wynajmem ze wskazanym zyskiem. – Takich przypadków jest jednak niewiele. A szkoda, bo dają większe zabezpieczenie inwestorom – mówi Marlena Kosiura. ©℗

Aparthotele wymykają się spod regulacji

Poprawa ochrony inwestorów, zobowiązanie deweloperów do przejrzystego informowania o zyskach, wprowadzenie ustawowych definicji aparthoteli, doprecyzowanie przepisów podatkowych – to tylko nieliczne kwestie, którym powinien przyjrzeć się ustawodawca

• Iluzoryczne zyski. W reklamach inwestorzy słyszą, że gwarantowany zysk może sięgnąć nawet 10 proc. wartości mieszkania rocznie. Jak jednak wskazują nasi rozmówcy, te obietnice mogą być w praktyce nierealne do spełnienia.

– W kurortach powstaje obecnie wiele inwestycji mocno ryzykownych, tworzonych wyłącznie na fali popularności apart- i condohoteli, nie zaś według prawideł sztuki hotelarskiej. Czyli nie bierze się pod uwagi ryzyk typu sezonowość czy nasycenie obiektami noclegowymi w danej miejscowości. Najbliższe dwa lata pokażą, jak wiele inwestycji przyniesie obiecane zyski inwestorom, a ile wyłącznie deweloperowi – mówi Marlena Kosiura.

– Aparthotele i condohotele cechują się koniunkturalnością i sezonowością. Tym samym należy zachować szczególną ostrożność w lokowaniu środków finansowych, nie ma bowiem gwarancji, czy, jak i kiedy oraz w jakiej wysokości zrealizowane zostaną stopy zwrotu – podobnie uważa Tomasz Chróstny, wiceprezes UOKiK.

Z kolei Katarzyna Młynarczyk dodaje, że proponowane inwestorom zyski nie uwzględniają z reguły konieczności poniesienia dodatkowych kosztów wynikających z posiadania czy utrzymania nieruchomości, do których należy zaliczyć podatki od nieruchomości czy koszty remontów, zarządzania itp. – Nie bez znaczenia pozostaje też ryzyko wynikające z kosztów finansowych związanych z obsługą kredytów zaciągniętych na nabycie nieruchomości inwestycyjnej. Ostatecznie, w najgorszym wariancie, może się okazać, że taka inwestycja w rzeczywistości nie tylko nie przyniesie zysków, lecz także okaże się dodatkowym obciążeniem ze względu na konieczność obsługi kredytu czy ponoszenia wydatków na utrzymanie nieruchomości – mówi Katarzyna Młynarczyk. I dodaje, że w takim stanie rzeczy gubi się biznesowy charakter tych nieruchomości i przestają one być stricte inwestycjami. Stają się aktywami obarczonymi ryzykiem prawno-podatkowym, które dodatkowo nie do końca odzwierciedlone jest w stopie zwrotu. – To wszystko stwarza okoliczności, które bliższe są warunkom start-upowym niż inwestycji w nieruchomości, czego nie zawsze świadomy jest nabywca – stwierdza Katarzyna Młynarczyk.

Jak zatem zmienić przepisy? Zdaniem Marka Niechciała, prezesa UOKiK, warto się zastanowić, czy nie wprowadzić wymogu prezentowania informacji w sposób ustandaryzowany. Podobnie jak w przypadku ofert bankowych.

– Trzeba przede wszystkim odpowiedzieć sobie na pytanie, czy apart- i condohotele traktować jako nieruchomości, czy jako produkty inwestycyjne. Jeśli jako nieruchomości, to powinno się zacząć pilnować deweloperów, czy np. wypłacają obiecane pieniądze w terminie. Jeśli pójdziemy w stronę uznania ich za produkty finansowe, to powinniśmy pomyśleć o nałożeniu pewnych zobowiązań na deweloperów, które można porównać z obowiązkami emisariuszy obligacji czy funduszy inwestycyjnych. Chodzi np. o informacje o budżecie dewelopera, zabezpieczeniu inwestycji – uważa z kolei Marlena Kosiura.

• Ryzykowne finansowanie. Katarzyna Młynarczyk zauważa, że w umowach podpisywanych przez inwestorów często wprowadzany jest zapis o konieczności płacenia zaliczek na poczet ceny za dany lokal, które są płatne w trakcie realizacji inwestycji, zgodnie z określonym harmonogramem. To zaś może wskazywać, że inwestycja jest finansowana z wpłat klientów. A inwestycje finansowane jedynie z wpłat konsumentów lub ze sprzedaży obligacji są – zdaniem UOKiK – bardziej ryzykowne niż inwestycje finansowane ze środków własnych dewelopera lub z kredytu. W tym przypadku to inwestorzy ponoszą bowiem całe ryzyko niepowodzenia inwestycji. W razie upadłości dewelopera nabywcy lokali lub jego wierzyciele mogą stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć. – Z tego też względu warto byłoby rozważyć uregulowanie kwestii finansowania tego typu inwestycji w sposób podobny do umów deweloperskich – uważa Katarzyna Młynarczyk. Z kolei Polski Związek Firm Deweloperskich nie jest przychylny zmianom, które miałyby na celu przybliżenie inwestycji w apart- i condohotele do tradycyjnego zakupu nieruchomości (patrz opinia Mateusza Stachewicza).

• Brak definicji. Mateusz Stachewicz, specjalista ds. prawnych Polskiego Związku Firm Deweloperskich, przyznaje, że w polskim prawie brakuje definicji aparthoteli i condohoteli. Zwyczajowo mianem inwestycji w apart- i condohotele określa się zakup w lokalu użytkowym zwykłego lokalu mieszkalnego przystosowanego do prowadzenia najmu, kupowanie udziałów w lokalu użytkowym albo też kupowanie udziałów w całej współwłasności budynku. Mecenas Mateusz Stachewicz twierdzi, że nawet jeśli ustawodawca nie wprowadzi własnych definicji, to i tak rynek samodzielnie takowe wypracuje. Po to, aby uniknąć ewentualnego wprowadzania w błąd inwestorów. – Katalog aparthoteli i condohoteli jest już coraz węższy i wkrótce zapewne się wyklaruje, jakie dokładnie inwestycje będą określane tym mianem – mówi mec. Mateusz Stachewicz.

Nie do końca zgadza się z tym Marlena Kosiura. Zauważa ona, że dziś nazw aparthotel oraz condohotel używa się właściwie zamiennie. Z początku jednak nazwy miały na celu wskazanie rodzaju podziału własności w danej nieruchomości. Aparthotele dotyczyły hoteli apartamentowych, condohotele zaś – budynków, w których znajdują się mieszkania, podzielone na mniejsze pokoje, należące do różnych właścicieli. Ekspertka zauważa, że wydana niedawno (tuż przed rekonstrukcją rządu) przez resort turystyki „Biała księga regulacji systemu promocji turystycznej w Polsce” mówiła o konieczności wprowadzeniu definicji na tyle jasnych, aby konsumenci oraz inwestorzy nie czuli się wprowadzani w błąd co do charakteru i standardu danej nieruchomości.

• Używanie nazwy „hotel”. Niektórzy eksperci są zdania, że używanie członu „hotel” w nazwach aparthotel oraz condohotel może wprowadzać w błąd. – To budzi wątpliwości. Jednocześnie brakuje wykładni, czy właściwie takich nazw można używać. Część urzędów marszałkowskich twierdzi, że używanie członu „hotel” w przypadku obiektów innych niż hotele, jest niedozwolona. Inne zaś, że przekształcenia nazwy typu „hotelik” czy właśnie „aparthotel” nie wprowadzają nikogo w błąd – zauważa dr Piotr Cybula, radca prawny oraz autor bloga PrawoTurystyczne.com. Jego zdaniem ta kwestia wymaga wyjaśnienia w przepisach. Co ciekawe, wspomniana biała księga resortu turystyki zakłada nawet wprowadzenie surowszych kar za używanie bez odpowiedniej decyzji lub niezgodnie z nią nazw rodzajowych (np. hotel, motel) lub kategorii obiektów hotelarskich.

Marlena Kosiura wyjaśnia, że apart- i condohotele mogą formalnie funkcjonować jako faktyczne hotele, ale wówczas muszą przestrzegać przepisów rozporządzenia ministra gospodarki i pracy z 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (Dz.U. z 2017 r. poz. 2166). Mają wtedy także prawo się kategoryzować (tj. starać o odpowiednią liczbę gwiazdek – co wymaga jednak posiadania odpowiedniego wyposażenia pokoi i obiektów). Mogą również funkcjonować jako obiekty nieskategoryzowane, podobne do willi czy pensjonatów.

• Niejasności podatkowe. Wynajmowanie lokalu turystom wiąże się również z koniecznością płacenia wyższych podatków. Choć nie jest to takie oczywiste. Marlena Kosiura mówi, że właściciele lokali mieszkalnych powinni zapłacić podatek od wynajmu takiej nieruchomości (łącznie wynoszący tylko kilkanaście groszy za 1 mkw. rocznie). W przypadku lokalu usługowego powinno się zaś płacić wyższy podatek (nawet 27−30 zł za 1 mkw. rocznie). Ekspertka podnosi jednak wątpliwości, jaką daninę należy zapłacić w momencie, gdy lokal mieszkalny wynajmowany jest w ramach condohotelu. Czy powinien być on uznawany za lokal mieszkalny czy też usługowy?

Katarzyna Młynarczyk dodaje, że interpretacje przepisów oraz wyroki sądowe dotyczące tej kwestii nie są jednoznaczne. Zgodnie z informacją Krajowej Administracji Skarbowej „z uwagi na niedookreśloność pojęciową, brak legalnej definicji aparthotelu/condohotelu, ilość wynajmowanych lokali, stopień zorganizowania, zakres proponowanych usług nie można jednoznacznie i w sposób generalny zakwalifikować dochodów z tego tytułu do konkretnego źródła. Każdy taki przypadek należy rozpatrywać indywidualnie”.

• Obowiązek założenia działalności gospodarczej. Pewne wątpliwości ekspertów budzi to, czy właściciele wynajmowanych lokali muszą prowadzić działalność gospodarczą, zwłaszcza w sytuacji, gdy tym wynajmem zarządza operator. Z art. 5 ust. 1 ustawy z 6 marca 2018 r. − Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1292; ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 1495) można wnioskować, że wynajem krótkookresowy nie jest działalnością gospodarczą tylko wtedy, gdy przychód z działalności prowadzonej przez osoby fizyczne nie przekracza w żadnym miesiącu 50 proc. kwoty minimalnego wynagrodzenia (obecnie 1125 zł brutto). Po przekroczeniu tego progu osoba fizyczna staje się jednak przedsiębiorcą, a tym samym staje się podmiotem, który musi działać zgodnie z przepisami o usługach hotelarskich oraz jest zobowiązany płacić wyższy podatek z tytułu prowadzenia działalności opierającej się na wynajmowaniu lokali. To kolejna kwestia, którą powinien doprecyzować ustawodawca.

Na co zwrócić uwagę, inwestując w aparthotel ©℗

Przed ulokowaniem kapitału w aparthotel inwestor powinien ocenić ryzyko. Pomocna może być w tym odpowiedź na poniższe pytania.

1. Lokalizacja

• Czy gwarantuje ona powodzenie inwestycji?

• Jaka jest konkurencja na danym terenie?

• Czy inwestycje realizowane w sąsiedztwie nie doprowadzą do nadpodaży na danym rynku?

• Czy jest odpowiednia liczba miejsc parkingowych na terenie inwestycji lub w sąsiedztwie?

• Czy dana inwestycja ma pozwolenie na budowę jako obiekt mieszkalny czy jako hotelowy?

2. Doświadczenie/wiarygodność firmy inwestującej

• Czy deweloper ma doświadczenie w realizacji obiektów hotelowych?

• Czy plan budowy poparty jest wiedzą ekspertów – czy zlecono np. badanie rynku?

• Jakie doświadczenie ma kadra zarządzająca obiektem?

3. Stabilność finansowa spółki

• Jaka jest kondycja finansowa podmiotu, jakie ma wyniki finansowe, jak długo działa na rynku?

• Jakie są powiązania z innymi podmiotami? Jaki jest skład akcjonariatu?

• Z jakich środków jest realizowana inwestycja: kredytów, środków własnych dewelopera czy głównie z wpłat klientów?

• Czy podmiot jest powiązany z pośrednikami finansowymi lub domami maklerskimi?

4. Wyposażenie obiektu

• Czy jest wliczone w cenę?

• Jaka jest klasa wyposażenia?

• Czy w kosztach wymiany wyposażenia uczestniczyć będzie firma zarządzająca obiektem?

5. Udział w zyskach

• Jak liczony jest udział w zyskach?

• Czy gwarantowana kwota naliczana jest od wartości netto apartamentu czy od wartości netto apartamentu z wyposażeniem, ewentualnie z miejscem garażowym?

• Czy kwota zysku uwzględnia koszty, podatki lokalne, składki na remonty i wszelkie koszty zarządzania nieruchomością?

• Przy jakich założeniach obłożenia (tj. liczba dni, w których wynajmowany będzie pokój w ciągu roku) wyliczono prezentowany zysk?

• Z jaką częstotliwością będzie przekazywany zysk, np. miesięcznie czy kwartalnie?

6. Udział w częściach wspólnych

• Czy oferowany jest jedynie zakup pokoju/apartamentu czy również udział procentowy w częściach wspólnych budynku?

• Czy właściciele nabytych pokoi będą mieli większość głosów czy też zachowa ją firma zarządzająca (np. za sprawą zachowania własności w częściach wspólnych?

• Jaki będzie faktyczna możliwość wpływu na decyzje związane z obiektem?

7. Wyjście z inwestycji

• Jakie są zasady wyjścia z inwestycji?

• Czy inwestor przewidział w umowie, że w przypadku chęci sprzedaży przez inwestora – właściciel condohotelu odkupi od niego nieruchomość?

• Czy jest szansa, że w razie chęci sprzedaży inwestycja będzie tak samo atrakcyjna dla innej osoby, by zdecydowała się odkupić?

Na podstawie raportu Inwestycjewhotele.pl, wskazówki UOKiK

Oprac. JP

Kłopotliwe umowy

Największe kontrowersje budzą jednak umowy podpisywane przez inwestorów. Katarzyna Młynarczyk zwraca uwagę, że zawierane są one z iluzoryczną gwarancją stałego, wysokiego zysku. Jednocześnie często ich postanowienia mogą narażać właściciela lokalu na dodatkowe koszty, których nie ponosi operator, lub na utratę zysku, który nie jest możliwy do utrzymania ze względu na zmiany koniunktury, obłożenia obiektu itp. Ekspertka uczula inwestorów, aby czytali, co podpisują, ponieważ umowy tego typu nie podlegają dodatkowym regulacjom ani ochronie. Zgodnie z zasadą swobody umów zapisaną w art. 3531 kodeksu cywilnego: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byle jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

Adwokat Mateusz Uldynowicz przeanalizował wiele umów dotyczących inwestycji w lokale pod wynajem. Jego zdaniem kontrakty te mają pewne cechy wspólne, np. określają procentowo, na jaki zysk może liczyć inwestor, bez precyzyjnego wskazania, w jaki sposób zostanie on obliczony. Umowy te przewidują również powierzenie zarządu lokalem i częściami wspólnymi określonemu podmiotowi (operatorowi), który często jest powiązany osobowo lub kapitałowo z podmiotem, który prowadzi inwestycję. – Podmiot taki samodzielnie, bez porozumienia z konsumentem (na co ten drugi zgadza sie w umowie), określa ceny, za jakie będą wynajmowane dane apartamenty. Nie ma możliwości wyboru takiego podmiotu. Z jednej strony zapewnienie możliwości samodzielnego kształtowania polityki cenowej przez takiego operatora jest uzasadnione, ale z drugiej strony taka praktyka powoduje, że jeszcze trudniej jest ustalić, czy i jaki zysk osiągniemy z naszego apartamentu – mówi mec. Uldynowicz. Dodaje, że część umów narzuca również określone wyposażenie lokalu (jak np. komplet pościeli czy kołder), które właściciel lokalu musi zakupić bezpośrednio u operatora. Zdaniem prawnika nie zawsze jasne są też zasady, na jakich właściciel może korzystać z apartamentu – nie ma zagwarantowanych pewnych, minimalnych, okresów w roku. – Co więcej, umowy te zawierane są na stosunkowo długie okresy (na kilka lub kilkanaście lat), przy czym nikt nie zwraca uwagi, co będzie, gdy operator przestanie istnieć i inwestor będzie musiał sam (wraz z innymi inwestorami) przeprowadzić remont całego obiektu (by dalej był atrakcyjny dla klientów) czy ponosić koszty utrzymania basenu, jeśli taki jest na terenie obiektu. A takie koszty mogą być wysokie – przestrzega mec. Uldynowicz.

O co zadbać

Z powyższych względów prawnik radzi zachować ostrożność przy zawieraniu tego rodzaju umów, gdyż widoczne jest w nich uprzywilejowanie podmiotu, który buduje apart- lub condohotel, oraz operatora prowadzącego wynajem. – Dlatego trzeba zadbać o swoje prawa w umowie. W tym celu należy dokładnie przeczytać kontrakt, doprecyzować jego postanowienia, które są niejasne lub nieprecyzyjne, a w razie potrzeby skorzystać z pomocy profesjonalisty, który wskaże ryzyka i zagrożenia związane z umową – radzi mec. Uldynowicz. Jego zdaniem inwestor powinien zapewnić sobie umownie możliwości żądania przedłożenia w odpowiednim terminie przez operatora dokumentów źródłowych, na podstawie których wylicza się jego zysk, i prawo to powinno być zagwarantowane np. wysoką karą umowną czy możliwością natychmiastowego rozwiązania umowy (lub odstąpienia od niej) lub innym instrumentem, który będzie umożliwiał skuteczne z niego skorzystanie. Chodzi o to, aby inwestor miał realne możliwości zweryfikowania, czy jego lokal przynosi zysk, a jeśli tak – to jaki. – Trzeba też pamiętać, że z reguły inwestor będzie podpisywał dwie umowy: jedną –dotyczącą zakupu lokalu, a drugą – dotyczącą świadczenia usług przez operatora. Jeśli chodzi o tę drugą, to w niej powinny być jasno sprecyzowane zasady, kto i kiedy może ją wypowiedzieć. Gdyby kontrakt w tym zakresie faworyzował operatora, to w przypadku konsumentów możemy mówić o klauzulach niedozwolonych – uważa mec. Uldynowicz.

Także w sytuacji, gdy lokal nie przynosi obiecanych zysków, inwestor powinien mieć zagwarantowane prawo wypowiedzenia umowy. Niezależnie od braku zapisu umownego, inwestor mógłby rozważyć wypowiedzenie umowy z ważnego powodu na podstawie art. 746 par. 1 k.c. w zw. z art. 750 kodeksu cywilnego, przy czy trzeba tutaj uważać, gdyż brak ważnego powodu moze wiazać się z odpowiedzialnością odszkodowawczą inwestora.

Co gdy dojdzie do bankructwa

Co jednak robić, gdy podmiot realizujący inwestycję zbankrutuje? Mateusz Uldynowicz przyznaje, że może być trudno skutecznie dochodzić roszczeń od niewypłacalnego podmiotu. Jedynym jego wartościowym majątkiem może być bowiem nieruchomość, z której zaspokoić się będzie chciała potencjalnie spora liczba podmiotów: od wykonawców zaczynając, a na inwestorach kończąc. – Stąd być może warto byłoby, aby podmioty realizujące tego typu inwestycje dysponowały np. gwarancjami ubezpieczeniowymi lub bankowymi, które mogłyby być wykorzystane właśnie w takiej sytuacji – uważa mec. Mateusz Uldynowicz. W tym przypadku dobrym rozwiązaniem byłby też poddany pod dyskusję przez UOKiK pomysł utworzenia odpowiedników rachunków powierniczych – które chroniłyby pieniądze nabywców do czasu zakończenia inwestycji i dzięki którym, gdyby inwestycja nie wypaliła, zainwestowane środki wracałyby do nabywcy.

pytania do eksperta

Branża deweloperska powinna sięgnąć po instrument samoregulacji

Dorota Karczewska counsel w kancelarii WKB Wierciński Kwieciński Baehr, była wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Urzędy oraz resort inwestycji rozpoczęły wspólną akcję informacyjną dotyczącą inwestycji w apart- i condohotele. Czy ma ona szansę przebić się i wygrać swoistą konkurencję z reklamami wykupionymi przez deweloperów?

Gdy stopy procentowe w bankach przestały przynosić inwestorom oczekiwane zyski, a inwestycje w obligacje korporacyjne nie zawsze okazują się trafione, to wiadomo, że może pojawić się zwiększony popyt na inwestycje w nieruchomości, w tym apart- i condohotele. Obecna akcja informacyjna dla potencjalnych inwestorów, przygotowana wspólnie przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Komisję Nadzoru Finansowego oraz Ministerstwo Rozwoju, wydaje się być szeroko zakrojona. Trudno jednak ocenić, czy rzeczywiście dotrze wszędzie tam, gdzie powinna. Na przykładzie afery GetBacku zaobserwowano, że jego oferty docierały nawet do mieszkańców najmniejszych wsi. Ostrzeżenia urzędu nie mogły z tym konkurować. Teraz może być niestety podobnie, co nie oznacza, że nie warto – możliwie szeroko − edukować.

Ale czy urzędy powinny wchodzić pomiędzy deweloperów a inwestorów? Przecież trudno tych drugich uznać w takiej sytuacji za konsumentów.

Często się mówi, że państwo nie powinno chronić ludzi przed tym, co chcą robić z własnymi pieniędzmi. Tym bardziej jeżeli są to przedsiębiorcy. Ale przecież zarówno prawodawstwo, jak i orzecznictwo unijne zmierzają w kierunku uznania, że fakt prowadzenia działalności gospodarczej nie może z góry wyłączać ochrony przysługującej konsumentom. Również niedawne zmiany w polskim prawie dały możliwość, aby w niektórych przypadkach przedsiębiorcy byli traktowani jak konsumenci. Wszak to, że ktoś prowadzi działalność, nie oznacza, iż musi się znać na inwestowaniu w nieruchomości.

Czy istnieje zatem potrzeba zmian prawnych, a jeśli tak – to jakich?

Rynek nie wykształcił wciąż jasnych zasad, czym dokładnie jest inwestycja w apart- i condohotele. Czasem jest to klasyczny zakup mieszkania pod wynajem, który podlega ustawie deweloperskiej i powinien dawać ochronę inwestorowi. Najczęściej jednak kupuje się innego rodzaju produkt, np. udziały w lokalu lub budynku albo też lokal pod wynajem, ale z możliwością samodzielnego pomieszkiwania w określonych terminach. Niewykluczone zatem, że potrzeba zmian prawnych, które wprowadzą odpowiednie definicje.

Mam jednak wątpliwości, czy wszystkie rodzaje inwestycji powinny zostać objęte ustawą deweloperską – jej intencją było bowiem zapewnienie odpowiedniej ochrony nabywcom mieszkań. Możliwe, że branża deweloperska powinna sięgnąć po instrument samoregulacji. Wszak wcale jej to nie służy, jeżeli od czasu do czasu jeden z deweloperów upadnie, zostawi inwestorów z niczym i zniechęci innych do lokowania kapitału w nieruchomości pod wynajem. Wyobrażam sobie, że branża mogłaby powołać gremium, które analizowałoby potencjał nowo powstających apart- i condohoteli, przedstawianych jako oferta inwestycyjna dla konsumentów. To mogłoby działać nawet lepiej niż prawna regulacja, która zapewne byłaby w jakiś sposób omijana przez mniej uczciwych przedsiębiorców. ©℗

Rozmawiał Jakub Styczyński

Ostrożności nigdy za wiele

Eksperci przestrzegają, że przed podjęciem decyzji o inwestycji w nieruchomości pod wynajem powinno się przyjrzeć podmiotowi, który miałby być jej wykonawcą. Może to uchronić wykładających kapitał przed utratą pieniędzy

Zanim zainwestuje się w apart- czy condohotel, należy poważnie zastanowić się nad potencjałem takiej inwestycji. W pierwszej kolejności powinno się ocenić, czy w danej lokalizacji jest potrzeba budowania nieruchomości z lokalami pod wynajem. Z raportu portalu Inwestycjewkurortach.pl wynika, że najbezpieczniejsze są lokalizacje w centrach miast – przy założeniu, że konkurencja innych hoteli i mieszkań na doby nie jest zbyt duża, a operator ma doświadczenie i najlepiej markę sieci międzynarodowej. Sensowne jest też budowanie przy wlotach do dużych miast, w sąsiedztwie dzielnic biurowych oraz przy dobrze funkcjonujących lotniskach.

Ważne jest też sprawdzenie doświadczenia i wiarygodności firmy zarządzającej obiektem. Warto żądać od niej informacji, w jaki sposób zaprojektowano obiekt hotelowy i czy został on poparty wiedzą ekspertów z branży hotelowej.

Wskazane jest również zapoznanie się ze specyfikacją techniczną wyposażenia pokoi, a najlepiej całego obiektu. Im niższej klasy wyposażenie, tym szybsza kolejność wymiany sprzętów i przeprowadzenia remontów.

Najważniejsza wydaje się być jednak analiza stanu spółki. Dane pozyskane bezpośrednio od niej mogą być mało transparentne dla inwestorów. Dlatego warto pomyśleć o zamówieniu opracowania tych danych oraz prześwietlenia spółki w Krajowym Rejestrze Sądowym i sprawdzenia jej powiązań w ramach grup kapitałowych.

Urzędy odczarowują…

Przedstawiciele resortu inwestycji i rozwoju przyznają nam, że działalność w zakresie prowadzenia apart- i condohoteli nie jest uregulowana. Na razie resort nie planuje jednak żadnych prac legislacyjnych w tym zakresie. Jednak szef Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zastanawiam się, czy pewnych kwestii nie powinno się doregulować. Jeszcze we wrześniu urząd zorganizował spotkanie z przedstawicielami różnych resortów i instytucji (m.in. KNF, Ministerstwo Sportu i Turystyki, Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, Ministerstwo Finansów, Ministerstwo Sprawiedliwości, Kancelaria Prezesa Rady Ministrów, Główny Urząd Nadzoru Budowlanego), podczas którego dyskutowano na temat zdiagnozowanych zjawisk rynkowych oraz ryzyk związanych z condo- i aparthotelami. Pojawiły się głosy, że obecnie inwestycje wymykają się spod regulacji prawnych zarówno w zakresie procesu budowlanego, ochrony nabywców lokali, jak i kwestii podatkowych, turystycznych, a także ochrony najemców.

Nie wiadomo jednak, czy prace te będą kontynuowane. Na razie ruszyła kampania informacyjna „Oczarowani” – wspólne przedsięwzięcie KNF, UOKiK oraz resortu rozwoju. Co ciekawe, kampania ma mieć szeroki zasięg i jej spoty mają pojawiać się w telewizji oraz być emitowane w mediach społecznościowych i ogólnopolskich stacjach radiowych (patrz rozmowa z Dorotą Karczewską).

– Sama forma marketingowa i szeroki dobór mediów sprawiają, że kampania ma szansę dotrzeć do mniej świadomych inwestorów. I bardzo dobrze, bo to oni są najbardziej narażeni na agresywny marketing i gwarancje wysokich zysków – uważa Marlena Kosiura. Ekspertka zauważa jednak, że akcja informacyjna wydaje się być o krok w tyle za trendami rynkowymi.

…ale przestrogi na niewiele się zdają

– Już po wrześniowych komunikatach UOKiK i KNF na temat inwestycji w apart- i condohotele wielu inwestorów wstrzymało się od zakupu lokali w takich nieruchomościach. Co nie znaczy, że postanowili dalej trzymać pieniądze w banku. Wręcz przeciwnie, zaczęli poszukiwać innych możliwości inwestycji – mówi Marlena Kosiura. Opowiada, że popularność zyskują równie niebezpieczne inwestycje w różnego rodzaju prywatne akademiki oraz lokale w domach senioralnych. W ostatnich miesiącach popularność zyskują też platformy crowdfundingowe, zbierające pieniądze na remont starych kamienic, oferujące inwestującym w zamian udziały w nieruchomości, umożliwiające im otrzymywanie zysku z tytułu ich późniejszego wynajmu. – Problem w tym, że takie projekty prowadzą podmioty, które mają niewielkie lub wręcz zerowe doświadczenie na rynku nieruchomości. Zabezpieczeniem inwestycji jest umowa cywilnoprawna. Jeśli spółka upadnie, nie dotrzymując obietnic, to skutki dla inwestorów będą tak samo opłakane, jak w przypadku inwestycji w apart- i condohotele – twierdzi Marlena Kosiura. I dodaje, że urzędy sygnalizując ryzyko związane tylko z określonymi nieruchomościami, dają zielone światło dla pozostałych, równie niebezpiecznych. ©℗