Nieruchomości na wynajem wciąż pozostają atrakcyjną inwestycją na tle konkurencyjnych rozwiązań. Choć już nie tak bardzo jak kilka lat temu, bo tylko w ciągu ostatniego roku nieruchomości zdrożały o 15 proc. i ceny w dalszym ciągu pną się do góry.
– Tym samym inwestorzy nabywający mieszkania w celu ich wynajęcia muszą się liczyć z uzyskaniem niższej rentowności. Przyjmuje się, że średnia stopa zwrotu z wynajmu mieszkania nie przekracza 5 proc. To wciąż jednak atrakcyjna stawka w porównaniu do obligacji tudzież lokat bankowych – wyjaśnia Karolina Opach ze spółki Quelle Locum.
Podobnie uważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, podkreślając, że oprocentowanie lokat bankowych spadło do najniższego poziomu w historii. Według NBP w sierpniu było to 1,34 proc. Do tego inflacja nie rozpieszcza. W efekcie banki dopisują do statystycznej lokaty odsetki około trzy razy wolniej niż inflacja pochłania siłę nabywczą oszczędności.
Zakup nieruchomości jest nadal atrakcyjną formą lokaty kapitału, ale niepozbawioną ryzyka. Po pierwsze nikt nie zagwarantuje, że mieszkania będą wciąż drożały, a po drugie czynsze osiągane przez właścicieli mogą podlegać ciągłym fluktuacjom. Pewną przestrogą jest fakt, że ktoś, kto kupił nieruchomość na cenowej górce 12 lat temu, musiał czekać aż siedem lat, aby wyjść z zyskiem z zakupu dwupokojowego mieszkania na wynajem w Warszawie.
Reklama
– Dziś zysk takiego inwestora opiewałby na ponad 30 proc. Wynik skromny, jeśli zestawimy go z prawie 100-proc. zyskiem osoby, która kupiła mieszkanie rok wcześniej. Lepiej na takiej inwestycji wyszedł też ten, kto kupił mieszkanie na wynajem w 2012 lub 2013 r. Taka osoba dziś mogłaby cieszyć się już ponad 40-proc. zyskiem i to po uwzględnieniu kosztów posiadania lokalu, okresowych remontów, faktu, że lokal stoi pusty przez miesiąc w roku oraz że płacimy podatek od zysku z wynajmu – komentuje Bartosz Turek. Dlatego, jak podkreśla, przypadek zakupu mieszkania na szczycie ostatniej hossy jest przestrogą, która każe inwestorom podchodzić do inwestycji w mieszkania z większą ostrożnością, niż to się działo ponad dekadę temu. Ta wstrzemięźliwość jest jednym z powodów, dla których bieżąca hossa jest dość zachowawcza.
– Realnie patrząc na to, jak zmieniały się ceny mieszkań, wzrosły wynagrodzenia Polaków czy ile kosztują dziś kredyty, myślę, że śmiało można powiedzieć, że aby polskie mieszkania osiągnęły taki poziom przewartościowania jak 12 lat temu, musiałyby zdrożeć jeszcze o kilkadziesiąt procent. Obecna hossa ma bowiem znacznie bardziej racjonalne podstawy niż ta napędzana kredytowym boomem sprzed ponad dekady. Warto chociażby wspomnieć o niemal podwojeniu nominalnych wynagrodzeń w przedsiębiorstwach czy fakcie, że po uwzględnieniu inflacji mieszkania są wciąż o 10–15 proc. tańsze niż u szczytu ostatniej hossy – uważa Bartosz Turek.
Zdaniem ekspertów istnieje kilka czynników ryzyka, które mogą oznaczać poważne problemy dla inwestorów. Jednym z nich jest podwyżka stóp procentowych. Rynek czeka na nią już przynajmniej cztery, pięć lat. Wszystko wskazuje na to, że jeszcze poczeka.
– Trzeba jednak mieć świadomość, że aktualna hossa mieszkaniowa jest w dużej mierze pokłosiem niskiego kosztu pieniądza, a więc relatywnie tanich kredytów i słabego oprocentowania lokat, dla których dla wielu osób alternatywą jest zakup mieszkania na wynajem – podkreśla Turek.
Zagrożenie może też wynikać ze zmiany sytuacji na rynku pracy, a dokładnie ponownego wzrostu bezrobocia. To spowodowałoby pogorszenie nastrojów pracowników i ich niższe poczucie pewności, co przełożyłoby się na to, że mniej osób zdecyduje się na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego. Większy problem ze znalezieniem zatrudnienia mogłoby też skłonić emigrantów zarobkowych do opuszczenia Polski.
– W efekcie ograniczony zostałby popyt na najem mieszkań, co w konsekwencji mogłoby oznaczać dla inwestorów większe trudności ze znalezieniem lokatorów czy spadek poziomu czynszów – tłumaczy Bartosz Turek.
W co zatem dziś najlepiej inwestować? Kupując mieszkanie na wynajem na rynku pierwotnym w stanie deweloperskim, musimy je wykończyć oraz wyposażyć. Należy się więc liczyć z dodatkowym wydatkiem na poziomie minimum 1 tys. zł za mkw.
– Do tego należy dodać czas na wykonanie niezbędnych prac. Jest to okres, przez który nasza nieruchomość nie będzie przynosiła zysków. Decydując się na wynajem długoterminowy, musimy liczyć się z tym, że pomiędzy kolejnymi okresami najmu nie zawsze uda się nam zachować ciągłość. Średnio mieszkanie będzie wynajęte przez około 10 miesięcy w roku. Po stronie właściciela pozostawać będzie przeprowadzanie bieżących napraw i remontów, odświeżanie mieszkania, wymiana mebli i sprzętów. Są to koszty, o których nie należy zapominać, podobnie jak o konieczności zapłaty wszystkich opłat cywilnoprawnych, w szczególności podatku od nieruchomości – wymienia Karolina Opach.
Z tej perspektywy inwestycja w apartament typu condo wydaje się transakcją bezobsługową oraz bezpieczniejszą, bowiem zawarcie umowy dzierżawy gwarantuje uzyskanie stałej stopy zwrotu niezależnie od obłożenia obiektu.
– Do tego w takiej nieruchomości wszelkie koszty związane z codzienną eksploatacją lokalu i naprawami pokrywa operator. Finalnie dla właściciela lokalu prowadzenie działalności w apartamencie typu condo jest całkowicie bezobsługowe, a tym samym pozbawione kosztów w postaci poświęconego czasu – zauważa Karolina Opach.
Jeśli chodzi o rynek condohoteli, operatorzy reklamują dziś możliwe stopy zwrotu na poziomie 6–8 proc. i w oparciu o takie obietnice podpisują umowy dzierżawy na czas 5, 10 czy 15 lat.
– Gwarantowana stopa zwrotu musi być jednak poparta starannymi wyliczeniami dotyczącymi możliwej do osiągnięcia rentowności hotelu, nie zaś potrzebami marketingowego przyciągnięcia inwestorów – mówi Karolina Opach i dodaje, że na rynku pojawiają się oferty kuszące potencjalnych inwestorów bardzo wysokimi stopami zwrotu dochodzącymi nawet do 10 proc. w skali roku. To powinno wzmóc czujność klientów. Poza tym wiele oferowanych obiektów zlokalizowanych jest w miejscowościach typowo turystycznych, a więc będą one podlegać sezonowości. Należy zadać sobie pytanie, czy możliwe będzie uzyskanie w wysokim sezonie na tyle dobrych przychodów, które będą w stanie pokryć choćby tylko koszty operacyjne obiektu w ciągu całego roku.
Poza tym, jak zaznaczają eksperci, najbardziej znana zasada przy zakupie nieruchomości pod wynajem brzmi: maksymalna liczba pokoi przy minimalnej powierzchni. W takiej kombinacji uzyskamy maksymalną rentowność. Powyższa zasada dotyczy każdego lokalu przeznaczonego na wynajem poza luksusowymi apartamentami, które z definicji mają powierzchnię od 100 mkw.
– W tym przypadku cena wynajmu oraz określanie minimalnego okresu wynajmu jest tak skalkulowana, żeby uzyskiwać yield na poziomie minimum 7 proc. Na pewno dostęp dla turystów do tego typu apartamentów jest mocno ograniczony, w przypadku wybranych nieruchomości wręcz niemożliwy ze względu na minimalny okres wynajmu. W przypadku typowych atrakcyjnych turystycznie miast poza Warszawą cena często przewyższa cenę pokoju w dobrym hotelu – tłumaczy Piotr Tarkowski, dyrektor ds. sprzedaży Allcon.
Eksperci doradzają inwestowanie w pierwszej kolejności w obiekty położone w dużych miastach, które przyciągać będą nie tylko turystów, ale również klientów biznesowych.
– Zachęcam do inwestowania w segmencie popularnym, a więc do zakupu mniejszych mieszkań, niekoniecznie w topowych dzielnicach. Pozwala to ograniczyć koszt zakupu, maksymalizować bieżącą rentowność i choć oznacza też więcej zachodu, bo za cenę apartamentu w centrum można kupić kilka czy kilkanaście kawalerek na wynajem, to daje większą dywersyfikację i płynność na wypadek chęci wyjścia z inwestycji – mówi Bartosz Turek. I dodaje, że jego zdaniem w przypadku apartamentów w centrum czy wakacyjnych istnieje ryzyko utraty płynności. Oba typy nieruchomości są drogie, a więc w nagłej sytuacji znalezienie dla nich wtórnych nabywców może okazać się trudne. Do tego w przypadku niektórych budynków – tych z najwyższej półki – można natrafić na wewnętrzne regulacje ograniczające możliwość czerpania zysków z wynajmu. Do tego stopy zwrotu z wynajmu apartamentów są co do zasady niższe niż w segmencie popularnym.
Apartamenty można co prawda po latach sprzedać z porządnym zyskiem, ale jak to z nieruchomościami – wpływ na wynik inwestycji będą miały moda i prestiż danego miejsca, na co inwestor ma ograniczony wpływ.
– Minimalna podaż luksusowych apartamentów, czyli tych o wartości ponad 1 mln dol., wynosząca poniżej 1 proc. ogółu nieruchomości, powoduje bardzo szybki wzrost ich wartości, które po kilku latach potrafią uzyskiwać dodatkowe 50 proc. i więcej. Znalezienie kupca przy tym poziomie ceny nie jest możliwe z dnia na dzień. Tutaj potrzeba konesera. Ostatni raport KPMG pokazuje jednak, że grupa ta w Polsce sukcesywnie rośnie i ma dobre perspektywy na przyszłość – podkreśla Piotr Tarkowski.
Inwestując w kurortach, trzeba za to mieć świadomość, że inwestujemy w biznes hotelowy, który ma co prawda za osobą prawie 10 tłustych lat, ale okres prosperity nie będzie trwał wiecznie.
Czym jeszcze kierować się przy wyborze nieruchomości? Eksperci nie mają wątpliwości, że na przychody z danej inwestycji przede wszystkim wpływają lokalizacja i infrastruktura. Należy to uwzględnić już na etapie wyboru nieruchomości. Dobrze jest postawić na sprawdzone destynacje, a także określić profil klienta, do którego chcemy trafić.
– Inwestorzy, którzy chcą zarabiać na nadmorskich apartamentach, najczęściej wybierają te w pierwszej linii brzegowej. Inni decydują się na apartamenty w górach. W takiej sytuacji atutem może być bliskość wyciągu narciarskiego lub centrum miasteczka, w którym się znajduje. Znaczenie ma też wielkość apartamentu. Małe lokale będą chętniej wybierane przez osoby podróżujące biznesowo, większe przez rodziny z dziećmi i liczniejsze grupy turystów. Wiele zależy bowiem od tego, do jakiego klienta i z jaką konkretnie ofertą chcemy trafić – wylicza Bartłomiej Barwicz, CEO Rent like home.
Coraz więcej jest inwestorów, którzy chcą zagospodarować rynek wyjazdów biznesowych. Wybierają lokalizacje blisko centrów dużych miast. Dzięki temu mogą zaoferować gościom apartament, w którym poczują się bardziej komfortowo niż w typowym pokoju hotelowym.
– Niezależnie od lokalizacji ważne jest, aby odpowiednio wyeksponować konkretne atuty danego lokalu. Interesujący widok z okna, ciekawe otoczenie czy bardzo dobra komunikacja z centrum miasta bezpośrednio wpływają na budowanie przewag konkurencyjnych. Warto więc już podczas poszukiwania nieruchomości inwestycyjnej zwrócić uwagę na krajobraz wokół miejsca, które będzie oferowane gościom – podpowiada Bartłomiej Barwicz.
Eksperci są zgodni co do jednego: decydując się na konkretną inwestycję dobrze jest skonsultować się niezależnymi doradcami – firmami specjalizującymi się w tematyce hotelowej, które wskażą szanse i zagrożenia czy realność biznesplanu.
– Warunkiem koniecznym jest też dokładne przeanalizowanie z prawnikiem warunków umownych – uważa Bartosz Turek. ©℗
Fot. Mat. prasowe
Ponadczasowy Szyk – inspiracja
