Ostrzeżenie Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego (European Systemic Risk Board, ESRB) znalazło się w opublikowanym niedawno przeglądzie polityki makroostrożnościowej w UE w 2016 roku i było efektem oceny rozwoju sytuacji na rynkach nieruchomości we wszystkich krajach Wspólnoty. Wcześniejsze doświadczenia wskazują bowiem, że materializacja ryzyka związanego z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych może negatywnie wpłynąć na krajową stabilność finansową i gospodarkę realną, jak również na inne kraje.
ESRB zidentyfikowała trzy rodzaje ryzyka dla stabilności finansowej, których źródłem może być rynek nieruchomości mieszkaniowych. Są nimi ryzyka związane z zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, poziomem dochodów gospodarstw domowych i systemem bankowym. W raporcie co prawda nie wskazano, żeby rynek mieszkaniowy we wskazanych jedenastu krajach stanowił bezpośrednie zagrożenie dla ich systemów bankowych w krótkim terminie, ale zaznaczono, że może tak się stać w średnim terminie. Jest to uzależnione od rosnącego poziomu zadłużenia hipotecznego gospodarstw domowych, ich zdolności do jego spłaty oraz dynamiki cen nieruchomości.
Szczególnie wysoki poziom zadłużenia gospodarstw domowych występuje w Danii i Holandii, gdzie osiągnęło poziom odpowiednio 123 proc. i 111 proc. PKB. Ponadto w przypadku Holandii ryzyko związane z rynkiem mieszkaniowym wynika nie tylko z wysokiego poziomu zadłużenia gospodarstw domowych (wśród których duża grupa młodszych osób jest zadłużona na kwotę przewyższającą wartość kredytowanej nieruchomości), ale także z niskiego poziomu zabezpieczeń kredytów hipotecznych.
Austriackie, szwedzkie i brytyjskie rynki mieszkaniowe charakteryzują się z kolei cenami nieruchomości, które znajdują się na historycznie wysokim poziomie. Należy przy tym zauważyć, że według autorów raportu określenie przewartościowania lub niedowartościowania cen na rynkach w różnych krajach było utrudnione m.in. ze względu na założenia dotyczące poziomu przyszłego wzrostu gospodarczego. Rosnące ceny nieruchomości dotyczą również Belgii i Luksemburga, a Austria dodatkowo charakteryzuje się szybkim wzrostem poziomu kredytu hipotecznego.
Rynki nieruchomości mieszkaniowych w Szwecji i Danii mogą być źródłem zagrożenia ze względu na wysoki poziom zadłużenia gospodarstw domowych oraz ciągły wzrost poziomu cen nieruchomości. W raporcie podkreślono, że ewentualny kryzys na rynku mieszkaniowym w każdym z tych krajów mógłby spowodować niekorzystne konsekwencje dla innych krajów skandynawskich i bałtyckich – m.in. ze względu na powiązania bankowe. Podobnie stałoby się w przypadku Finlandii, gdzie również występuje wysokie zadłużenie gospodarstw domowych.
W związku z obserwacjami unijnego rynku nieruchomości mieszkaniowych ESRB wysłała odpowiednie ostrzeżenia do ośmiu krajów, które nie podjęły odpowiednich działań w zakresie ograniczania ryzyka związanego z tym rynkiem.
