Ceny mieszkań spadły mniej niż zdolność kredytowa

Nawet 11-procentowy spadek cen mieszkań nie jest w stanie zrekompensować wpływu zaostrzenia polityki kredytowej przez banki. Średnio o ok. 7 m2 spadła w ciągu roku powierzchnia mieszkania jakie można kupić za maksymalną kwotę kredytu w złotych. W przypadku kredytu we frankach powierzchnia zmniejszyła się aż o ok. 14,5 m2.

Expander co miesiąc bada siłę nabywczą kredytu odpowiadającego maksymalnej zdolności kredytowej 4-osobowej rodziny o dochodach 3500 zł netto. W sierpniu maksymalna kwota kredytu w złotych wzrosła, ale bardzo nieznacznie. W lipcu wynosiła bowiem 205 tys. zł, a obecnie 208 tys. zł. Zdolność kredytowa pozostaje wiec znacząco niższa niż przed kryzysem.

Przed rokiem rodzina z naszego przykładu mogła bowiem liczyć aż na ok. 270 tys. zł. Na powrót do takiego poziomu w najbliższym czasie nie możemy jednak liczyć. Kryzys spowodował bowiem, że banki zmieniły zasady obliczania maksymalnej kwoty kredytu. W rezultacie, choć oprocentowania kredytów jest obecnie na poziomie zbliżonym do tego sprzed roku, to zdolność kredytowa jest znacznie niższa.

Maksymalna kwota kredytu w PLN

Bank	Zdolność kredytowa
Polbank	343,3
BGŻ	296,2
ING Bank Śląski	277,7
BZ WBK	275,8
Eurobank	269,2
Pekao	258,0
Pekao Bank Hipoteczny	250,0
Millennium	234,6
Alior Bank	222,2
PKO Bank Polski	215,1
Lukas Bank	214,0
DomBank	195,0
Pocztowy	192,7
BOŚ	187,0
Raiffeisen Bank Polska	186,0
Fortis Bank Polska	179,3
Allianz Bank	172,6
mBank	162,7
Multibank	162,6
BPH	148,6
Kredyt Bank	137,0
Nordea	106,2
GE Money Bank	105,5
Średnia	208,32

Niższe ceny mieszkań

Spadająca zdolność kredytowa jest jednak częściowo łagodzona spadkiem cen mieszkań. W lipcu największe spadki cen – o ponad 2% - wystąpiły w Poznaniu i Gdańsku. W ciągu minionych 12 miesięcy o ponad 11% obniżyły się ceny w Krakowie i Sopocie, a w Poznaniu o ponad 9%. Nie wszędzie skala spadków była jednak tak duża. W Gdyni jest to tylko nieco ponad 4%. We wszystkich miastach ceny spadły jednak zbyt mało, aby zrekompensować spadek zdolności kredytowej, jaki dokonał się w ciągu minionych 12 miesięcy.

Średnie ceny m2 mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach (w zł)

	WROCŁAW	KRAKÓW	WARSZAWA	POZNAŃ	GDAŃSK	GDYNIA	SOPOT
czerwiec 08	7 080	7 716	8 794	6 128	6 531	6 863	11 044
lipiec 08	7 033	7 711	8 797	6 138	6 492	6 836	11 150
sierpień 08	7 011	7 592	8 879	6 077	6 555	6 812	11 211
wrzesień 08	7 001	7 565	8 889	6 110	6 480	6 813	10 700
październik 08	6 916	7 385	8 763	5 938	6 578	6 798	10 693
listopad 08	6 763	7 390	8 812	5 825	6 481	6 790	10 517
grudzień 08	6 623	6 980	8 760	5 900	6 450	6 800	10 190
styczeń 09	6 580	6 990	8 600	5 864	6 370	6 780	10 100
luty 09	6 540	6 930	8 515	5 930	6 300	6 700	9 870
marzec 09	6 580	6 900	8 433	5 810	6 200	6 540	9 995
kwiecień 09	6 500	6 850	8 300	5 720	6 189	6 580	9 700
maj 09	6 430	6 911	8 260	5 700	6 152	6 511	9 770
czerwiec 09	6 450	6 920	8 200	5 686	6 150	6 650	10 060
lipiec 09	6 475	6 800	8 335	5 565	5 996	6 550	9 900

Źródło: Szybko.pl i Expander

W wyniku spadku zdolności kredytowej w złotych 4-osobowa rodzina z naszego przykładu za kredyt na maksymalna kwotę może dziś kupić średnio 7 m2 mniejsze mieszkania niż przed rokiem. Najbardziej jest to odczuwalne tam, gdzie ceny mieszkań spadły najmniej. W Gdyni powierzchnia mieszkania zmniejszyła się z 39,5 m2 do 29,77 m2, czyli aż o 24,6%. Jednak nawet tam, gdzie ceny spadły o ponad 11%, sytuacja nie wygląda dużo lepiej. W Krakowie przed rokiem rodzina mogła kupić 35 m2, a obecnie 28,6 m2. W Sopocie ceny są tak wysokie, że rodzina naszego przykładu może tam kupić obecnie jedynie 19,7 m2, zamiast 24,2 m2 przed rokiem.

Powierzchnia mieszkania jaką można kupić za maksymalną kwotę kredytu w PLN (w m2)

	WROCŁAW	KRAKÓW	WARSZAWA	POZNAŃ	GDAŃSK	GDYNIA	SOPOT
lipiec 09	30,12	28,68	23,40	35,04	32,52	29,77	19,70
lipiec 08	38,39	35,01	30,69	43,99	41,59	39,50	24,22
Zmiana r/r	8,27	6,34	7,30	8,95	9,07	9,73	4,52
Zmiana r/r w %	-21,55%	-18,10%	-23,77%	-20,34%	-21,80%	-24,62%	-18,66%

We frankach o 10 m2 mniej niż w złotych

Jeszcze większy spadek możliwej do nabycia powierzchni mieszkania nastąpił w przypadku kredytów we frankach. W ciągu roku maksymalna kwota kredytu obniżyła się z 245 tys. zł do 125,1 tys. zł, co spowodowało spadek powierzchni mieszkania o ok. 14,5 m2. Największy spadek nastąpił w Warszawie. Za maksymalna kwotę kredytu rodzina z naszego przykładu przed rokiem mogła bowiem kupić prawie 28 m2, a obecnie już tylko 15 m2. Tak duże zmiany spowodowały, że zaciągając obecnie kredyt we frankach 4-osobowa rodzina o dochodach 3,5 tys. zł netto można kupić o ok. 10 m2 mniejsze mieszkania, niż wybierając kredyt w złotych.

Powierzchnia mieszkania jaką można kupić za maksymalną kwotę kredytu w CHF (w m2)

	WROCŁAW	KRAKÓW	WARSZAWA	POZNAŃ	GDAŃSK	GDYNIA	SOPOT
lipiec 09	19,32	18,40	15,01	22,48	20,86	19,10	12,64
lipiec 08	34,84	31,77	27,85	39,92	37,74	35,84	21,97
Zmiana	15,52	13,38	12,84	17,44	16,87	16,74	9,34
Zmiana w %	-44,54%	-42,10%	-46,11%	-43,68%	-44,71%	-46,71%	-42,49%
O ile m2 mniej niż w PLN	10,80	10,28	8,39	12,56	11,66	10,67	7,06

Zdolność niższa mimo, że oprocentowanie prawie się nie zmieniło

Zdolność kredytowa jest niższa nawet mimo, że średnie (mediana) oprocentowanie kredytów w złotych jest dziś niższe niż przed rokiem. Obecnie wynosi bowiem 7,28%, a w sierpniu 2008 r. wynosiło 7,55%. Spadek oprocentowania zawdzięczamy obniżeniu stawki WIBOR. Przeciętna marża kredytowa wynosi bowiem aż 2,85%, a przed rokiem było to ok. 1,1%.. W przypadku kredytów we frankach oprocentowanie jest nieco wyższe niż przed rokiem. Obecnie wynosi 4,08%, a w sierpniu 2008 r. było to 4,06%. W tym przypadku wzrost marż kredytowych był bowiem na tyle istotny, że spadek stawki LIBOR nie zrekompensował go w całości.