Expander co miesiąc bada siłę nabywczą kredytu odpowiadającego maksymalnej zdolności kredytowej 4-osobowej rodziny o dochodach 3500 zł netto. W sierpniu maksymalna kwota kredytu w złotych wzrosła, ale bardzo nieznacznie. W lipcu wynosiła bowiem 205 tys. zł, a obecnie 208 tys. zł. Zdolność kredytowa pozostaje wiec znacząco niższa niż przed kryzysem.
Przed rokiem rodzina z naszego przykładu mogła bowiem liczyć aż na ok. 270 tys. zł. Na powrót do takiego poziomu w najbliższym czasie nie możemy jednak liczyć. Kryzys spowodował bowiem, że banki zmieniły zasady obliczania maksymalnej kwoty kredytu. W rezultacie, choć oprocentowania kredytów jest obecnie na poziomie zbliżonym do tego sprzed roku, to zdolność kredytowa jest znacznie niższa.
Maksymalna kwota kredytu w PLN
Bank | Zdolność kredytowa | |||
Polbank | 343,3 | |||
BGŻ | 296,2 | |||
ING Bank Śląski | 277,7 | |||
BZ WBK | 275,8 | |||
Eurobank | 269,2 | |||
Pekao | 258,0 | |||
Pekao Bank Hipoteczny | 250,0 | |||
Millennium | 234,6 | |||
Alior Bank | 222,2 | |||
PKO Bank Polski | 215,1 | |||
Lukas Bank | 214,0 | |||
DomBank | 195,0 | |||
Pocztowy | 192,7 | |||
BOŚ | 187,0 | |||
Raiffeisen Bank Polska | 186,0 | |||
Fortis Bank Polska | 179,3 | |||
Allianz Bank | 172,6 | |||
mBank | 162,7 | |||
Multibank | 162,6 | |||
BPH | 148,6 | |||
Kredyt Bank | 137,0 | |||
Nordea | 106,2 | |||
GE Money Bank | 105,5 | |||
Średnia | 208,32 |
Niższe ceny mieszkań
Spadająca zdolność kredytowa jest jednak częściowo łagodzona spadkiem cen mieszkań. W lipcu największe spadki cen – o ponad 2% - wystąpiły w Poznaniu i Gdańsku. W ciągu minionych 12 miesięcy o ponad 11% obniżyły się ceny w Krakowie i Sopocie, a w Poznaniu o ponad 9%. Nie wszędzie skala spadków była jednak tak duża. W Gdyni jest to tylko nieco ponad 4%. We wszystkich miastach ceny spadły jednak zbyt mało, aby zrekompensować spadek zdolności kredytowej, jaki dokonał się w ciągu minionych 12 miesięcy.
Średnie ceny m2 mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach (w zł)
WROCŁAW | KRAKÓW | WARSZAWA | POZNAŃ | GDAŃSK | GDYNIA | SOPOT | ||||||||||
czerwiec 08 | 7 080 | 7 716 | 8 794 | 6 128 | 6 531 | 6 863 | 11 044 | |||||||||
lipiec 08 | 7 033 | 7 711 | 8 797 | 6 138 | 6 492 | 6 836 | 11 150 | |||||||||
sierpień 08 | 7 011 | 7 592 | 8 879 | 6 077 | 6 555 | 6 812 | 11 211 | |||||||||
wrzesień 08 | 7 001 | 7 565 | 8 889 | 6 110 | 6 480 | 6 813 | 10 700 | |||||||||
październik 08 | 6 916 | 7 385 | 8 763 | 5 938 | 6 578 | 6 798 | 10 693 | |||||||||
listopad 08 | 6 763 | 7 390 | 8 812 | 5 825 | 6 481 | 6 790 | 10 517 | |||||||||
grudzień 08 | 6 623 | 6 980 | 8 760 | 5 900 | 6 450 | 6 800 | 10 190 | |||||||||
styczeń 09 | 6 580 | 6 990 | 8 600 | 5 864 | 6 370 | 6 780 | 10 100 | |||||||||
luty 09 | 6 540 | 6 930 | 8 515 | 5 930 | 6 300 | 6 700 | 9 870 | |||||||||
marzec 09 | 6 580 | 6 900 | 8 433 | 5 810 | 6 200 | 6 540 | 9 995 | |||||||||
kwiecień 09 | 6 500 | 6 850 | 8 300 | 5 720 | 6 189 | 6 580 | 9 700 | |||||||||
maj 09 | 6 430 | 6 911 | 8 260 | 5 700 | 6 152 | 6 511 | 9 770 | |||||||||
czerwiec 09 | 6 450 | 6 920 | 8 200 | 5 686 | 6 150 | 6 650 | 10 060 | |||||||||
lipiec 09 | 6 475 | 6 800 | 8 335 | 5 565 | 5 996 | 6 550 | 9 900 |
Źródło: Szybko.pl i Expander
W wyniku spadku zdolności kredytowej w złotych 4-osobowa rodzina z naszego przykładu za kredyt na maksymalna kwotę może dziś kupić średnio 7 m2 mniejsze mieszkania niż przed rokiem. Najbardziej jest to odczuwalne tam, gdzie ceny mieszkań spadły najmniej. W Gdyni powierzchnia mieszkania zmniejszyła się z 39,5 m2 do 29,77 m2, czyli aż o 24,6%. Jednak nawet tam, gdzie ceny spadły o ponad 11%, sytuacja nie wygląda dużo lepiej. W Krakowie przed rokiem rodzina mogła kupić 35 m2, a obecnie 28,6 m2. W Sopocie ceny są tak wysokie, że rodzina naszego przykładu może tam kupić obecnie jedynie 19,7 m2, zamiast 24,2 m2 przed rokiem.
Powierzchnia mieszkania jaką można kupić za maksymalną kwotę kredytu w PLN (w m2)
WROCŁAW | KRAKÓW | WARSZAWA | POZNAŃ | GDAŃSK | GDYNIA | SOPOT | ||||||||||
lipiec 09 | 30,12 | 28,68 | 23,40 | 35,04 | 32,52 | 29,77 | 19,70 | |||||||||
lipiec 08 | 38,39 | 35,01 | 30,69 | 43,99 | 41,59 | 39,50 | 24,22 | |||||||||
Zmiana r/r | 8,27 | 6,34 | 7,30 | 8,95 | 9,07 | 9,73 | 4,52 | |||||||||
Zmiana r/r w % | -21,55% | -18,10% | -23,77% | -20,34% | -21,80% | -24,62% | -18,66% |
We frankach o 10 m2 mniej niż w złotych
Jeszcze większy spadek możliwej do nabycia powierzchni mieszkania nastąpił w przypadku kredytów we frankach. W ciągu roku maksymalna kwota kredytu obniżyła się z 245 tys. zł do 125,1 tys. zł, co spowodowało spadek powierzchni mieszkania o ok. 14,5 m2. Największy spadek nastąpił w Warszawie. Za maksymalna kwotę kredytu rodzina z naszego przykładu przed rokiem mogła bowiem kupić prawie 28 m2, a obecnie już tylko 15 m2. Tak duże zmiany spowodowały, że zaciągając obecnie kredyt we frankach 4-osobowa rodzina o dochodach 3,5 tys. zł netto można kupić o ok. 10 m2 mniejsze mieszkania, niż wybierając kredyt w złotych.
Powierzchnia mieszkania jaką można kupić za maksymalną kwotę kredytu w CHF (w m2)
WROCŁAW | KRAKÓW | WARSZAWA | POZNAŃ | GDAŃSK | GDYNIA | SOPOT | ||||||||||
lipiec 09 | 19,32 | 18,40 | 15,01 | 22,48 | 20,86 | 19,10 | 12,64 | |||||||||
lipiec 08 | 34,84 | 31,77 | 27,85 | 39,92 | 37,74 | 35,84 | 21,97 | |||||||||
Zmiana | 15,52 | 13,38 | 12,84 | 17,44 | 16,87 | 16,74 | 9,34 | |||||||||
Zmiana w % | -44,54% | -42,10% | -46,11% | -43,68% | -44,71% | -46,71% | -42,49% | |||||||||
O ile m2 mniej niż w PLN | 10,80 | 10,28 | 8,39 | 12,56 | 11,66 | 10,67 | 7,06 |
Zdolność niższa mimo, że oprocentowanie prawie się nie zmieniło
Zdolność kredytowa jest niższa nawet mimo, że średnie (mediana) oprocentowanie kredytów w złotych jest dziś niższe niż przed rokiem. Obecnie wynosi bowiem 7,28%, a w sierpniu 2008 r. wynosiło 7,55%. Spadek oprocentowania zawdzięczamy obniżeniu stawki WIBOR. Przeciętna marża kredytowa wynosi bowiem aż 2,85%, a przed rokiem było to ok. 1,1%.. W przypadku kredytów we frankach oprocentowanie jest nieco wyższe niż przed rokiem. Obecnie wynosi 4,08%, a w sierpniu 2008 r. było to 4,06%. W tym przypadku wzrost marż kredytowych był bowiem na tyle istotny, że spadek stawki LIBOR nie zrekompensował go w całości.