Jak wynika z analiz ekspertów Home Broker ceny po kryzysowej przecenie ustabilizowały się na poziomie z połowy 2009 roku, czyli około 10 – 15% poniżej szczytów hossy na przełomie 2007 i 2008 roku. Zgodnie z grudniową prognozą Home Broker sytuacja ta utrzyma się przez kolejny rok. W tym okresie, w największych miastach, przeciętna cena mieszkań powinna wzrosnąć o 1,7%. Projekcja inflacji NBP mówi natomiast, że najprawdopodobniej ogólny poziom cen wzrośnie w ciągu roku o 3%. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o 1,3%.
Przeceny mogą obawiać się właściciele mieszkań w blokach z wielkiej płyty, bo w kolejnym roku ich udział w liczbie transakcji powinien spaść, chociażby w związku z planowanym ograniczeniem programu „Rodzina na Swoim”. Największymi optymistami powinni być przede wszystkim właściciele lokali dwupokojowych. Jest to obecnie najbardziej pożądana przez kupujących wielkość mieszkań. W tym segmencie można więc upatrywać potencjalnie największych wzrostów cen, szczególnie gdy lokal taki posiada korzystną lokalizację i relatywnie niewielki metraż.
Czytaj też: Zmiany w programie Rodzina na Swoim dopiero po wyborach 2011
W trzecim kwartale podpisano o 16% więcej aktów notarialnych niż w analogicznym okresie 2009 roku i aż o 61% więcej niż w pierwszym kwartale 2009. Ponadto w pierwszych trzech kwartałach zeszłego roku zawarto o 27% transakcji więcej niż w analogicznym okresie roku 2009. Te liczby świadczą o rosnącej sile polskiego rynku. Wśród największych firm deweloperskich notowanych na warszawskiej giełdzie wyniki sprzedaży są jeszcze bardziej obiecujące. W trzecim kwartale sprzedali oni bowiem o 47% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie 2009 roku i aż o 178% więcej niż w pierwszym kwartale 2009. Ponadto w pierwszych trzech kwartałach zeszłego roku zawarto o 65% transakcji więcej niż w analogicznym okresie roku 2009. Wzmożony ruch na rynku nieruchomości skutkuje coraz mniejszym zakresem negocjacji ceny sprzedaży lokalu na rynku wtórnym.
Ożywienie na rynku nieruchomości jest skorelowane z polityką kredytową banków. Należy bowiem podkreślić, że około trzy na cztery transakcje są wspierane finansowaniem bankowym. Jak poluzowanie polityki instytucji finansowych przełożyło się na medianę zdolności kredytowej przeciętnej trzyosobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto? W styczniu rodzina taka mogła liczyć na kredyt o wartości przeciętnie 368 tys. zł, w grudniu już 421 tys. zł. W przypadku wspólnej waluty zdolność kredytowa jest oczywiście niższa i dla modelowej rodziny wynosiła na koniec roku 332 tys. zł. Zgodnie ze wstępnymi danymi Home Broker w czwartym kwartale 2010 roku liczba osób chcących kupić własne M wzrosła o 86% względem początku 2009 roku i o 44% względem zeszłego roku.
Zobacz też ranking: gdzie dostaniesz najszybszy kredyt hipoteczny, a gdzie największy
W pierwszych 11 miesiącach zeszłego roku deweloperzy rozpoczęli bowiem budowę o blisko połowę większej liczby lokali niż w analogicznym okresie roku 2009. Od lipca 2010 widoczna jest ponadto pozytywna dynamika w zakresie liczby mieszkań, na których budowę deweloperzy otrzymują pozwolenia.
Rosnąca podaż na rynku pierwotnym wymusza obniżenie cen nowych mieszkań. Wynika ona jednak głównie ze zmiany struktury podaży. Deweloperzy wprowadzają obecnie do sprzedaży dużo mieszkań w standardzie popularnym o większej liczbie pokoi na danej powierzchni oraz oferując upusty na lokale na wczesnym etapie budowy, co ma rekompensować ryzyko. Powoduje to, że przeciętna oferta na rynku pierwotnym jest coraz bardziej atrakcyjna dla nabywców, dla których największym ograniczeniem wciąż pozostaje budżet. Widać to szczególnie w Warszawie i Krakowie, gdzie średnia cena ofertowa mieszkań deweloperskich jest niższa niż używanych.
Nie tylko jednak deweloperzy dostosowywali podaż do pokryzysowych realiów. Zmiany widoczne są także w przypadku rynku mieszkań używanych. Ich ceny na siedmiu rynkach spadły bowiem na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy o 1,2%. Największy spadek - o 3,9% - odnotowano w Krakowie. Można to łączyć z jednym z najwyższych relatywnych poziomów cen w tym mieście. Zarobki Krakusów są bowiem niskie w porównaniu do cen nieruchomości. Jak niskie? Gdyby przyjąć że trzyosobowe rodziny z dochodem średnim w danym mieście, wystąpiłyby o kredyt na zakup mieszkania, to krakowska rodzina mogłaby sobie kupić mieszkanie o powierzchni 53 m kw. W przypadku rodziny Warszawskiej byłoby to 66 m kw., Toruńskiej 81 metrów, a Katowickiej nawet 123 metry. Niewielki wzrost cen widoczny jest w Warszawie, ale różnica ta jest na tyle niewielka, że raczej można tu mówić o stabilizacji. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w Łodzi. Ceny ofertowe na rynku wtórnym wzrosły tu o 2,2% na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. Sytuację tę należy jednak rozważać w kontekście relatywnie niskiego ich poziomu. Bezpośrednio łączy się to z programem „Rodzina na Swoim”, który mógł stymulować popyt i stworzyć swoistą barierę dla spadków cen. Należy bowiem pamiętać, że limit cen kwalifikujący do rządowego wsparcia wynosi w Łodzi 6,7 tys. zł za m kw, a średnia cena ofertowa w grudniu wyniosła 4,6 tys. zł.
