Ceny mieszkań w Estonii, kraju zamieszkiwanym przez 1,3 mln osób, wzrosły w grudniu 2013 roku aż o 20 proc. w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku – wynika z danych lokalnych brokerów nieruchomości Hausi Kinnisvara i Pindi Kinnisvara. Zdaniem Peepa Soomana, prezesa stowarzyszenia firm działających na rynku nieruchomości, ceny nieruchomości w stolicy Estonii – Talinie, mogą osiągnąć przedkryzysowy szczyt jeszcze w tym roku.

“Ten wzrost cen nie jest stabilny. Byłoby znacznie lepiej, gdyby ceny rosły stopniowo, na równi z inflacją, lub choćby dwa razy szybciej” – mówi Sooman.

Banki z krajów nordyckich są niezwykle wrażliwe na jakikolwiek skokowy spadek cen nieruchomości i jego gospodarcze konsekwencje, mimo, że kredyty hipoteczne mają teraz mniejszy udział w rynku niż przed kryzysem. Najwięcej hipotek w Estonii udzielają obecnie szwedzki Swedbank, SEB oraz Nordea Bank. Tuż za nimi plasuje się duński Danske Bank. Nordyckie banki są też czołowymi pożyczkodawcami na Łowie i na Litwie.

Zwycięska walka z kryzysem

Estonia, która w 1991 roku odzyskała niepodległość po 50-letniej okupacji przez ZSRR, teraz wyprzedza już sąsiednie kraje i byłe republiki radzieckie. Gospodarcza ekspansja Estonii poprzedzona prywatyzacją państwowego majątku oraz kulturowe powiązania z Finlandią i Szwecją sprawiły, że dziś poziom bezpośrednich inwestycji zagranicznych na mieszkańca jest tu najwyższy w Europie Wschodniej.

Po wstąpieniu do Unii Europejskiej i NATO w 2004 roku, Estonia jako pierwsza była republika radziecka przyjęła euro w 2011 roku. Teraz dołączyła do niej Łotwa. Litwa chce wprowadzić w swoim kraju europejską walutę w przyszłym roku.

>>> Czytaj też: Tusk: Polska będzie brać przykład z Estonii w dążeniu do euro

Ceny mieszkań, które są przedmiotem około 81 proc. transakcji kupna i sprzedaży na estońskim rynku nieruchomości, wzrosły w trzecim kwartale 2013 roku o 12,7 proc. w ujęciu rocznym. Skok ten był napędzany głównie przez rynek w stolicy Estonii, gdzie według danych tutejszego urzędu statystycznego, ceny podniosły się o 14,1 proc. Ceny domów w Estonii wzrosły w tym czasie średnio o 6,8 proc.

W 2009 roku Estonia, Litwa i Łotwa doświadczyły największej recesji wśród krajów UE, a banki takie jak Swedbank i SEB zanotowały największe straty z tytułu niespłaconych kredytów. Wszystko przez boom na rynku nieruchomości napędzany łatwo dostępnymi kredytami. W 2009 roku i pierwszych dwóch kwartałach 2010 roku szwedzki Swedbank stracił na kredytach udzielonych w krajach bałtyckich około 18,1 mld koron, czyli 2,8 mld dol. Strata netto banku, zanotowana między początkiem 2009 r. trzecim kwartałem 2010 r., wyniosła 11,3 mld koron.

Tym razem to nie wina kredytów

Zdaniem ekspertów, obecny wzrost cen na estońskim rynku różni się od tego, który doprowadził do poprzedniego kryzysu. „Skok cen nie jest teraz napędzany dużą ilością udzielanych kredytów, tak jak miało to miejsce w czasie powstawania bańki” – mówi Tonu Mertsina, ekonomista Swedbanku z Talina. W 2013 roku 54 proc. transakcji na rynku mieszkaniowym było finansowanych kredytami bankowymi. Dla porównania, w 2007 roku było to 99 proc. Jak dodaje Mertsina, od tego czasu banki znacznie podwyższyły też standardy udzielania pożyczek.

Motorem rynku nieruchomości mieszkaniowych w Estonii są teraz głównie niskie stopy procentowe, rosnący optymizm wśród konsumentów i zwiększające się dochody Estończyków. „Oprocentowanie lokat jest teraz bardzo niskie, dlatego w minionym roku znacząco wzrosło zainteresowanie zakupem nieruchomości na wynajem” – czytamy w raporcie brokera nieruchomości Ober-Haus.

Przeciętna stopa oprocentowania kredytów hipotecznych w Estonii wynosiła w listopadzie 2013 roku 2,7 proc. i praktycznie nie wzrosła od ponad roku – wynika z opublikowanych pod koniec grudnia danych estońskiego banku centralnego.

Ceny szybują tylko w największych miastach

Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 65 mkw. w 9-piętrowym budynku z 1983 roku w miejscowości Lasnamae, znajdującej się w odległości ok. 8 km od Talina, kosztuje 65 tys. euro – wynika z ogłoszenia na portalu kv.ee. Podobne mieszkanie w północno-wschodniej części miasteczka Kohtla-Jarve, 156 km od Talina, zostało wystawione na sprzedaż już za 3 tys. euro.

“Wzrosty cen mieszkań dotyczą pojedynczych rynków w większych miastach. Na rynku nieruchomości jako całość nie obserwujemy w tej chwili oznak przegrzania” – mówi Ruta Arumae, ekonomistka banku SEB. Jak tłumaczy Arumae, kredyty nie są teraz motorem wzrostów cen, ponieważ połowa transakcji na rynku jest dokonywana bez finansowania bankowego, a zaciągnięcie kredytu nie jest już tak łatwe, jak kiedyś. Powodem rosnących cen jest niedobór mieszkań na sprzedaż – twierdzi ekonomistka.

>>> Polecamy: Domy i mieszkania na świecie drożeją. Rynek odbija się po przecenie

Niedobór mieszkań

Ilość mieszkań wystawionych na sprzedaż w Talinie skurczyła się o prawie 50 proc. w ciągu ostatnich trzech lat. W tym samym czasie, ilość transakcji zawieranych na rynku nieruchomości zwiększyła się niemal dwukrotnie. Oznacza to, że potencjalni nabywcy są skłonni zapłacić więcej za mieszkanie, które będzie odpowiadać ich potrzebom – uważa Peep Sooman.

“Choć wzrost cen mieszkań jest bardzo dynamiczny, nie stanowi on wielkiego zagrożenia dla gospodarki, ponieważ nie mamy do czynienia z bańką kredytową. Poza tym, w nadchodzących latach spodziewamy się wzrostu podaży mieszkań, a to powinno spowolnić tempo wzrostu cen” – ocenia Tonu Mertsina z Swedbanku.

Kryzys może wrócić

Zdaniem szefa banku centralnego Estonii, Ardo Hanssona, sytuacja na estońskim rynku nieruchomości jest jednak powodem do zmartwienia. Jego zdaniem, kraj musi zahamować rosnące ceny mieszkań i wzrost wynagrodzeń, aby ochronić gospodarkę.

„Jeśli taki trend będzie kontynuowany w kolejnych kwartałach, a potem latach, możemy znaleźć się w sytuacji, w której część zaburzeń znów zacznie się potarzać” – mówi Hansson.