W połowie 2013 r. Komisja Nadzoru Finansowego zdecydowała, że kredyty hipoteczne z niskim wkładem własnym powinny zostać zmarginalizowane. Po upływie sześciu miesięcy z rynku zupełnie zniknęły „hipoteki” na 100% nieruchomości. W dniu 1 stycznia 2015 r. nastąpi kolejna zmiana - nabywcy mieszkań będą musieli wnieść 10% zamiast 5% wartości kupowanego „M”. Od 2017 r. wymagany poziom wkładu własnego wyniesie 20% lub 10% (wyjątek dla kredytów z ubezpieczeniem). Pierwsze efekty regulacji KNF-u są już widoczne. Mimo tego udział kredytów z małym wkładem jest znacznie wyższy niż pod koniec minionej dekady.
Ponad 47 proc. kredytów mieszkaniowych ma niewielki wkład …
Osoby poszukujące kompletnych informacji na temat wkładu własnego w kredytach mieszkaniowych mają do dyspozycji tylko dane z raportów AMRON – SARFiN. Te statystyki prezentują liczbowy udział nowych „hipotek” w zależności od poziomu kredytowania. Analitycy z Centrum AMRON uwzględnili tylko cztery „szerokie” przedziały wkładu własnego (do 20%, 20% - 50%, 50% - 70%, od 70%). Tym niemniej informacje przedstawione w poniższej tabeli zasługują na uwagę.
Dane z ostatniego raportu AMRON – SARFiN wskazują, że od lipca do września 2014 r. ponad 47% osób kupujących mieszkanie na kredyt wniosło niski wkład (< 20%). Można przypuszczać, że wynik odnotowany w ostatnim kwartale 2014 r. będzie jeszcze wyższy. Taka sytuacja miała miejsce pod koniec 2013 r. Wówczas perspektywa wprowadzenia wymaganego wkładu (5%) uaktywniła najmniej zamożnych kredytobiorców. W efekcie udział „hipotek” finansujących więcej niż 80% mieszkania wzrósł z 52,97% (III kw. 2013 r.) do 61,29% (IV kw. 2013 r.).
Warto również nadmienić, że od lipca do września 2014 r. odsetek kredytów z niskim wkładem był znacznie wyższy od analogicznych wyników z III kw. 2008 r. i III kw. 2009 r. Rok po zakończeniu hipotecznego boomu tylko co czwarty klient banków wnosił wkład mniejszy od 20% wartości mieszkania (patrz poniższa tabela).
>>> Czytaj też: Kredyt tańszy niż najem? Sprawdź, ile wyniesie rata za M3
Polityka banków jest równie ważna jak regulacje nadzorcy
Ciekawe wnioski można wyciągnąć po przeanalizowaniu danych o wkładzie własnym z ostatnich 27 kwartałów. Te informacje zostały zaprezentowane na poniższym wykresie. Nietrudno zauważyć, że od I kw. 2008 r. do III kw. 2014 r. wyraźnie wahał się odsetek kredytów finansujących więcej niż 80% nieruchomości. W kryzysowym roku 2009 udział takich „hipotek” wynosił jedynie 25% - 30%. Wyraźną zmianę zasad kredytowania można było dostrzec już jesienią 2008 r. Wówczas z bankowych ofert zniknęły kredyty na więcej niż 90% mieszkania, a marże poszybowały w górę. Przyczyną radykalnej zmiany w polityce kredytowej nie były oficjalne rekomendacje KNF-u. Banki obawiały się, że eskalacja kryzysu finansowego zdestabilizuje polską gospodarkę i wywoła gwałtowny spadek cen nieruchomości.
Ryzykowne kredyty odzyskały popularność, gdy było już wiadomo, że najbardziej pesymistyczny scenariusz się nie sprawdził. Kilka banków ponownie zaoferowało nawet produkty finansujące więcej niż 100% mieszkania. „Hipoteczna odwilż” była widoczna już w połowie 2010 r. Od tej pory udział kredytów mieszkaniowych z niskim wkładem własnym przekracza 40%. W dziesięciu kwartałach analizowana wartość była nawet wyższa od 50% (patrz poniższy wykres). Począwszy od roku 2010 program Rodzina na Swoim (RnS) zwiększał udział „hipotek”, które finansowały powyżej 80% nieruchomości. Największy wpływ RnS był widoczny w 2011 r. Program Mieszkanie dla Młodych ze względu na mniejszą skalę oraz inny model działania (tzn. dofinansowanie wkładu) nie ma takiego znaczenia dla liczby ryzykownych kredytów jak Rodzina na Swoim. Według danych Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju banki uczestniczące w MdM-ie przeciętnie finansują około 80% domu lub lokalu.
>>> Czytaj też: Zły kredyt przestaje być zły. Jeśli zarabiamy
W dwóch kolejnych latach polityka kredytodawców również będzie miała decydujący wpływ na udział „hipotek” z niskim wkładem. Obecnie tylko trzy wiodące banki (ING, Credit Agricole oraz BPH) wymagają od klientów wniesienia środków stanowiących 20% wartości lokalu. Grono najbardziej ostrożnych kredytodawców nadal może pozostać bardzo wąskie. Jeżeli nie dojdzie do znaczącego pogorszenia sytuacji gospodarczej Polski, banki nadal będą chętnie udzielać kredytów mieszkaniowych z najniższym dopuszczalnym wkładem (10% od 1 stycznia 2015 r.). Dla większości kredytodawców konieczność ubezpieczenia ryzykownych „hipotek” nie będzie żadnym novum. Już teraz osoba wnosząca wkład niższy od 20% zwykle musi wykupić kosztowną polisę (tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu).
/>