Co więcej, Niemcy to jedyne państwo UE, które od 2003 r. do 2014 r. odnotowało spadek zadłużenia hipotecznego w stosunku do PKB (patrz: raport Hypostat 2015). Specyfika niemieckiej „mieszkaniówki” jest związana z dobrze rozwiniętym rynkiem prywatnego najmu. Czasem bywa on przedstawiany jako wzór dla nowych krajów Unii Europejskiej i państw borykających się z zadłużeniem mieszkaniowym. Zatem warto sprawdzić, jakie elementy są najbardziej charakterystyczne w niemieckim modelu najmu. Jego obecny kształt jest m.in. wynikiem powojennej odbudowy kraju.
Po wojnie zasoby mieszkaniowe odbudowano z myślą o najemcach
Niemcy już przed II wojną światową cechowały się wysokim udziałem najemców. Próby regulacji czynszu również mają dość długą tradycję u naszych zachodnich sąsiadów. W 1936 roku rząd III Rzeszy wprowadził drakońskie przepisy, które zakazywały podwyżki czynszów. Po wojennym kataklizmie, państwo w jeszcze większym stopniu próbowało interweniować na rynku najmu. Przyczyniły się do tego ogromne straty w zasobach mieszkaniowych. Bezpośrednio po zakończeniu działań wojennych, aż jedna czwarta mieszkań na terenie późniejszego NRD i RFN leżała w gruzach, a kolejne 35% domów i lokali ucierpiało na wskutek ostrzału artyleryjskiego i bombardowań.
Skutki wojennych zniszczeń były dobrze widoczne jeszcze na początku lat 60 - tych. Dane ONZ-u z 1960 r. wskazują, że tylko w trzech krajach Europy na jedno mieszkanie przypadało więcej niż 1,20 gospodarstwa domowego (patrz poniższa tabela). Mowa o Polsce (1,25), NRD (1,25) i RFN (1,28). W dwóch kolejnych dekadach, niedobór niemieckich mieszkań był już znacznie mniejszy. Wystarczy wspomnieć, że w 1980 r. na jedno gospodarstwo domowe z NRD i RFN, przypadało mniej więcej jedno mieszkanie. W tym samym czasie, analogiczny wynik dla Polski wciąż wynosił około 1,20 gospodarstwa domowego na 1 mieszkanie (patrz poniższe zestawienie).
Różnice pomiędzy polityką mieszkaniową w NRD i RFN stały się bardziej widoczne na początku lat 60 - tych. Wtedy władze Zachodnich Niemiec zaczęły zmieniać swoje metody działania. Liczba „czynszówek” budowanych w ramach publicznych programów spadła poniżej 300 000 lokali na rok, gdyż państwo ograniczyło tanie kredyty budowlane oraz inne subsydia dla sektora publicznego i prywatnego. Uznano, że takie środki nie są już konieczne po dekadzie „niemieckiego cudu gospodarczego”. Uwaga rządu skupiła się na skutecznym i mniej inwazyjnym systemie kontroli czynszów. Dalszy rozwój najmu był postrzegany jako najlepsze rozwiązanie, gdyż niemieckie banki wciąż niechętnie kredytowały nieruchomości, a większość obywateli nie miała jeszcze odpowiedniej zdolności kredytowej.
Na początku lat 70 - tych, władze RFN po raz pierwszy zastosowały mechanizm regulacji czynszu, oparty na stawkach dla podobnych nieruchomości. W 1982 r. wdrożono system lustra czynszowego (niem. Mietspiegel), który po pewnych poprawkach działa do dziś (również na terenie dawnego NRD). Jego głównym zadaniem jest wyznaczanie referencyjnych stawek najmu dla nowych oraz trwających umów. Odpowiednie statystyki powstają na podstawie danych z rynku najmu. O wprowadzeniu lustra czynszowego decydują lokalne władze. Samorząd oblicza i prezentuje referencyjne stawki czynszu za 1 mkw. (minimum, maksimum, średnia), z uwzględnieniem takich cech mieszkania jak np. powierzchnia, lokalizacja i liczba pokoi.
Prócz walorów informacyjnych, system lustra czynszowego ma praktyczne znaczenie dla obydwu stron kontraktu. Wynajmujący łatwiej uzasadni podwyżki czynszu przed klientem lub sądem, jeżeli nowa stawka jest adekwatna do poziomu wyznaczonego przez Mietspiegel. Na lokalne stawki może też powołać się najemca. Sądy przyjmują, że wynajmujący nadużył swojej pozycji, gdy stawka czynszu jest przynajmniej o połowę wyższa od wartości referencyjnej. W praktyce takie sytuacje są jednak rzadkie. Warto bowiem pamiętać, że stawki z tabeli Mietspiegel uwzględniają rynkowe trendy (np. wzrost czynszów), dzięki regularnej aktualizacji.
>>> Czytaj też: Sprzedaż polskiej ziemi zamrożona przez 5 lat. Ceny gruntów będą spadać
Niemiecki rynek wynajmu jest jednym z najbardziej uregulowanych
Ze względu na istnienie lustra czynszowego i ograniczenia podwyżek czynszu w trwających kontraktach (max. o 20% przez 3 lata), niemiecki rynek prywatnego najmu jest uznawany za jeden z najbardziej uregulowanych. W 2011 r. Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju oceniła stopień państwowej kontroli czynszów przez kraje członkowskie (0,00 punktów - zupełny brak kontroli, 6,00 punktów - całkowita kontrola czynszów). W tym porównaniu Niemcy uzyskały 3,50 punktu. Wyższe wyniki odnotowano tylko w Holandii (3,83 punktu) i Szwecji (4,33 punktu). Analogiczna ocena dla Polski to tylko 1,00 punkt (patrz poniżej).
Według OECD, nasz kraj cechuje się znacznie większym stopniem uregulowania stosunków między wynajmującym i najemcą (wynik: 2,66 pkt/6,00 pkt). Analogiczna ocena dla Niemiec wynosi 3,00 punkty. Niemieckie regulacje skupiają się na zapewnieniu stabilnej sytuacji dla najemcy i warunków wspierających długoterminowy najem. Dlatego zawarcie umowy najmu na czas określony jest możliwe tylko wtedy, gdy zostały spełnione pewne warunki (np. wynajmujący lub jego rodzina potrzebuje nieruchomości do celów mieszkaniowych). Dość rozbudowana ochrona najemcy przed rozwiązaniem umowy (z przyczyn niedotyczących zaległości) działa również w sytuacji, gdy mieszkanie zostało przejęte przez nowego właściciela lub spadkobiercę. Ciekawym rozwiązaniem jest także instytucja dożywotniego najmu.
Specyfika niemieckich rozwiązań prawnych wynika z faktu, że u naszych zachodnich sąsiadów najem jest postrzegany jako pełnoprawna alternatywa dla własności mieszkaniowej. Na ten punkt widzenia wpływają nie tylko czynniki historyczne. Spore znaczenie ma także polityka niemieckich banków, które nadal ostrożnie kredytują nieruchomości. Konserwatywne zasady udzielania kredytów mieszkaniowych w połączeniu z rozwiniętym rynkiem najmu, tworzą bardzo ciekawy system. Na pewno nie jest on pozbawiony wad, ale skutecznie zapobiega tworzeniu się baniek cenowych na rynku mieszkań.
>>> Polecamy: Ceny mieszkań, marże i dostępność kredytów. Oto raport z polskiego rynku mieszkań
/>