O problemach związanych z prywatnym najmem i zapłatą na białą listę informowaliśmy już w artykule „Prywatny najem też na białej liście” (DGP nr 7/2020). Pisaliśmy o właścicielach nieruchomości, którzy na początku roku zostali zaskoczeni informacją od najemców, że ci będą płacić czynsz tylko na rachunek z wykazu podatników VAT, prowadzonego przez szefa Krajowej Administracji Skarbowej.

Do najemców dołączyły teraz firmy profesjonalnie zajmujące się wynajmem. Ich zapowiedzi są podobne. „Celem dostosowania się do tych wymogów należy na fakturach wystawionych za dochód grudniowy 2019, a wypłacany 20.01.2020 r., uwidocznić numer rachunku bankowego figurującego na ww. liście. (…) Brak takiej zmiany/informacji skutkuje wstrzymaniem wypłaty dochodu do momentu otrzymania prawidłowego numeru rachunku bankowego” – przestrzega jedna z firm.

>>> Czytaj też: Na rynku brakuje wielkiej płyty. Mieszkania schodzą na pniu

Zaskoczeni są też czytelnicy

– Jestem dentystką i wykonuję wyłącznie usługi zwolnione z VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 19 ustawy o VAT). Oprócz tego wynajmuję lokal użytkowy za 20 tys. zł miesięcznie. Płacę VAT z tego tytułu, bo najem na cele użytkowe nie jest zwolniony z podatku, a rocznie przekraczam obrót 200 tys. zł. Ale jest to moja prywatna nieruchomość, nigdy nie traktowałam jej jako majątku firmowego. Dlaczego mam teraz dostawać czynsz na rachunek z białej listy? – pyta dentystka.

Podobną wątpliwość ma czytelnik, który jest wspólnikiem w spółce partnerskiej. Podatnikiem VAT jest spółka, on sam natomiast wynajmuje innym firmom prywatne mieszkania. Nie płaci z tego tytułu VAT (najem jest wyłącznie na cele mieszkaniowe). Nigdy nie zakładał rachunku firmowego, bo nie było takiej potrzeby. Dlaczego teraz miałby go założyć i zgłosić na białą listę? – pyta.

źródło: DGP

Sankcje w dochodowym

Przepisy wyłączające z kosztów uzyskania przychodu zapłatę na rachunek spoza białej listy odwołują się do ustawy – Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1292 ze zm.), a nie do ustawy o VAT. Decyduje więc to, czy „stroną transakcji, z której wynika płatność, jest inny przedsiębiorca”. Tak stanowi art. 19 prawa przedsiębiorców, do którego odwołują się art. 22p ust. 1 ustawy o PIT i art. 15d ust. 1 ustawy o CIT (oba mówią o wyłączeniu z kosztów uzyskania przychodów).

Objęcie transakcji podatkiem od towarów i usług (także zwolnieniem z VAT) nie oznacza automatycznie, że podatnik VAT jest przedsiębiorcą w rozumieniu prawa przedsiębiorców.

Wynika to z tego, że przepisy o VAT nie są spójne z prawem przedsiębiorców. Ustawa o VAT traktuje jako działalność gospodarczą wiele zachowań, które nie wiążą się z rejestracją w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG) ani w Krajowym Rejestrze Sądowym.

Przykładem jest właśnie najem prywatnego majątku. Nawet gdy wynajmujący jest przedsiębiorcą (bo np. sprzedaje towary, świadczy usługi przewozowe, informatyczne itd.), ale oddaje w najem swoje prywatne mienie, to w transakcji najmu występuje w charakterze osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej. Nie zgłasza najmu do CEiDG, nie płaci od niego składek ZUS, a z fiskusem może rozliczać się w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (co jest możliwe tylko przy najmie majątku prywatnego, a nie prowadzonego w ramach działalności gospodarczej).

Przepisy o VAT zmuszają wynajmującego do wystawiania faktur (gdy przekroczy roczny limit obrotów 200 tys. zł), ale nadal nie oznacza to, że w ten sposób dokumentowana jest działalność gospodarcza. Prywatne mienie może być użyczane w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a mimo to dla celów VAT może istnieć obowiązek wystawiania faktur. Dotyczy to najmu zarówno:

  • na cele użytkowe, gdy na fakturze jest stawka 23 proc. VAT (co odnosi się do czytelniczki DGP, która jest dentystką), jak i
  • na cele mieszkaniowe, gdy na fakturze jest wpisywane zwolnienie z VAT (tak jak w przypadku wspólnika w spółce partnerskiej, który wynajmuje innym firmom prywatne mieszkania).

Decyduje sam właściciel

Kiedy więc najem odbywa się w ramach zarządu prywatnym mieniem, a kiedy jest działalnością gospodarczą? To odwieczny problem, z którym borykają się nie tylko podatnicy i urzędnicy, ale też sądy.

Oczywiście nie dotyczy on sytuacji, gdy nieruchomość zostanie wprowadzona do firmowej ewidencji środków trwałych. Wówczas uznaje się, że służy ona celom biznesowym wynajmującego.

Problem nie wynika tylko, a może nawet nie głównie z różnic w definicjach działalności gospodarczej w trzech ustawach: o VAT, o PIT i w prawie przedsiębiorców. Jego źródłem jest to, że nikt lepiej niż podatnik nie potrafi ocenić, czy majątek jest jeszcze prywatny, czy już firmowy.

W wyroku z 22 sierpnia 2019 r. (sygn. akt II FSK 3175/17) NSA rozwiązał ten dylemat w następujący sposób: decyduje sam wynajmujący. Może płacić ryczałt ewidencjonowany od najmu budynku, nawet jeśli wcześniej wynajmował tę nieruchomość w ramach działalności gospodarczej i płacił liniowy 19-proc. PIT. (patrz: „Wynajmujący sam decyduje, jak rozliczać się z fiskusem”, DGP nr 164/2019).

W uzasadnieniu tego wyroku sąd zwrócił szczególną uwagę na to, że w przepisach podatkowych brakuje dodatkowych kryteriów, które pozwalałyby zakwalifikować daną czynność do działalności gospodarczej w sytuacji, gdy ta sama czynność może być (ze względu na swą istotę) zaliczana również do innych źródeł przychodów, np. do najmu.

„W przypadku najmu prywatnego nieruchomości, stanowiącego formę zarządu majątkiem osoby fizycznej, i wynajmu tych samych nieruchomości w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez tę samą osobę, w obu tych przypadkach występują cechy działalności gospodarczej” – stwierdził sąd, wskazując na zarobkowy i często zorganizowany najem w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Co więcej – dodał – w obu przypadkach „natężenie występowania cech działalności gospodarczej może być jednakowe i zazwyczaj jest jednakowe”.

Jak z tego wybrnąć? W takiej sytuacji o zaliczeniu przychodów do działalności gospodarczej lub do najmu prywatnego decyduje sam podatnik – uznał sąd.

Nie jest to odosobniony pogląd. Podobnie NSA orzekł 17 kwietnia 2019 r. (sygn. akt II FSK 1078/17).

Jednak w innym, również ubiegłorocznym wyroku – z 22 października 2019 r. (sygn. akt II FSK 1581/18) sąd kasacyjny uznał, że kryteria podziału na najem prywatny i firmowy nie są aż tak płynne. Decydują o tym obiektywne kryteria z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT – wskazał sędzia Tomasz Zborzyński.

Dodał, że wątpliwości co do charakteru najmu mogłyby istnieć, gdyby podatnik wynajmował jeden lub dwa lokale, ale nie wtedy, gdy jest ich kilkadziesiąt.

– W takim wypadku niewątpliwie mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, nawet jeśli nieruchomości te nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych – podsumował sędzia Zborzyński.

Problem ma najemca

I tu dochodzimy do sedna problemu – skąd druga strona transakcji (czyli najemca) miałaby wiedzieć, czy wynajmujący działa jako przedsiębiorca, czy jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej.

Przypomnijmy, że w wykazie szefa KAS są zarówno podatnicy czynni, jak i zwolnieni z VAT. Ale nie każdy zwolniony (czy to podmiotowo, czy wykonujący czynności zwolnione z VAT) ma rachunek rozliczeniowy. Bo nie musi. Na białej liście nie muszą być numery rachunków podatników zwolnionych z VAT.

Najemcy zakładają jednak, że skoro wynajmujący wystawia faktury, to powinien być na białej liście VAT i jego rachunek bankowy też tam powinien się znajdować. W efekcie – w obawie o własne koszty uzyskania przychodu – wolą płacić na konto z białej listy niż na zwykły rachunek osobisty (ROR).

Do tego grona dołączyły również firmy profesjonalnie zarządzające wynajmem. 

Skąd to zamieszanie

Głównym powodem zmiany praktyki najemców i firm zarządzających wynajmem stały się informacje płynące ze strony Ministerstwa Finansów, szefa Krajowej Administracji Skarbowej oraz dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. W wydawanych interpretacjach indywidualnych fiskus prezentuje pogląd, że jednorazowa wartość transakcji to cała wartość umowy najmu, a nie poszczególnych płatności czynszu (np. miesięcznych).

Jeżeli przedsiębiorcy nie wiedzą, jak długo potrwa umowa i jaka będzie jej łączna wartość, ale wiedzą, że „suma wynagrodzeń pewnych (które będzie trzeba zapłacić, zanim upłynie okres wypowiedzenia) przekroczy limit 15 tys. zł, to – zdaniem skarbówki – od pierwszej płatności powinny być one rozliczane bezgotówkowo. Przykładem jest interpretacja z 27 sierpnia 2019 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.274.2019.1.AB). Odnosi się ona wprost do najmu.

Ministerstwo Finansów jest też zdania, że czynsz za wynajęcie innemu przedsiębiorcy majątku prywatnego (np. mieszkania, domu) powinien pójść na konto zamieszczone w wykazie podatników VAT. Czy również zapłata za najem prywatny?

„Tak, jeżeli wartość transakcji jest powyżej 15 tys. zł. Wprawdzie potocznie nazywamy to najmem prywatnym, ale mówimy przecież o podatniku VAT czynnym – bo tylko takiego podatnika dotyczą regulacje o zapłacie na rachunek z wykazu. Nie jest tak, że ta sama osoba występuje w jednych transakcjach jako podatnik VAT czynny, a w drugich jako podatnik VAT zwolniony. Jeżeli ktoś jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, to dotyczą go regulacje o wykazie, nawet jeżeli świadczy usługi zwolnione z VAT” – wyjaśniał Zbigniew Makowski, zastępca dyrektora departamentu VAT w MF w wywiadzie udzielonym naszej redakcji 10 grudnia 2019 r. („KAS będzie miała pełny ogląd rachunków używanych w biznesie”, DGP nr 238/2019).